Wolumen nowej podaży w pierwszych trzech kwartałach 2021 roku osiągnął poziom niemal 300 000 m kw., co było wartością jedynie o 5% niższą od wyniku osiągniętego w całym ubiegłym roku na rynku biurowym w Warszawie. Sukcesywnie oddawane do użytku kolejne projekty nie zachęcają jednak deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. Obecnie wolumen projektów biurowych na etapie realizacji jest najniższy od dekady i szacowany jest na około 353 000 m kw. Decyzje coraz większej liczby firm, które deklarują powrót do biur przynajmniej w wariancie hybrydowym napawają optymizmem, a potwierdza to również wzrost aktywności najemców w III kw. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 12,5%.
Zrealizowane w pierwszych trzech kwartałach wielkoskalowe inwestycje biurowe: Skyliner (48 500 m kw., Karimpol Polska), Generation Park Y (44 200 m kw., Skanska Property Poland), Warsaw UNIT (56 400 m kw., Ghelamco) i Widok Towers (28 600 m kw., S+B Gruppe) stanowiły 1/3 nowej podaży na warszawskim rynku biurowym. Dzięki dostarczonym na rynek 300 000 m kw. nowoczesne zasoby wzrosły do poziomu 6,16 mln m kw.
„Na podstawie przeanalizowanej przez nas podaży w realizacji do końca 2021 roku na rynek powinno trafić jeszcze około 60 000 m kw. Jeśli deweloperzy nie przesuną dat otwarcia, rok 2021 osiągnie drugi (po 2016 roku) najwyższy wynik po stronie podaży w historii warszawskiego rynku biurowego. Obserwując obecną aktywność deweloperów można z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że rok 2022 będzie dla odmiany jednym z najsłabszych pod względem wolumenu zrealizowanej nowej powierzchni biurowej. Projekty z terminem oddania do użytku na 2022 rok oferują ponad 230 000 m kw. powierzchni biurowej. Ten poziom wynika bezpośrednio z niepewności związanej z rozwojem pandemii COVID-19, która sprawiła, że w 2020 roku wiele decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji zostało wstrzymanych do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców,” – komentuje Magdalena Czempińska, Dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Frank.
Obecnie wolumen projektów biurowych na etapie realizacji jest najniższy od dekady i jest szacowany na około 353 000 m kw.
W minionym kwartale odnotowano wzrost aktywności najemców w porównaniu do II kw. 2021 roku. Podpisane umowy obejmowały niemal 150 000 m kw. W rezultacie tego wolumen popytu zanotowany od początku roku osiągnął blisko 400 000 m kw. i był o około 10% niższy niż w analogicznym okresie 2020 roku.
„Mimo pozytywnego trendu jakim jest większa dynamika działań najemców w trzecim kwartale, odnotowany popyt od początku roku jest najniższy od ponad 10 lat. Kolejny kwartał z rzędu zarejestrowano bardzo wysoki udział renegocjacji umów najmu w wolumenie wynajętej powierzchni i stanowiło około 41%. Pomimo szerokiej oferty w ramach inwestycji na etapie realizacji, zainteresowanie najemców projektami w budowie jest relatywnie małe, a udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 10%, przy średnim kwartalnym wyniku z lat 2011-2020 na poziomie 20%. Struktura lokalizacji wolumenu najmu z trzech kwartałów bieżącego roku pokazuje, że największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy centralne (ponad 228 000 m kw. ) oraz Służewiec (ponad 60 000 m kw.),” – wyjaśnia Magdalena Czempińska.
Wzrost aktywności najemców w porównaniu z II kwartałem 2021 roku oraz relatywnie niewielki przyrost nowej podaży sprawiły, że współczynnik pustostanów w III kw. 2021 roku ustabilizował się na poziomie z czerwca 2021. W stolicy dostępne jest nadal 12,5% całkowitych nowoczesnych zasobów biurowych, czyli 768 000 m kw. powierzchni. Ofertę na wynajem poszerzają dodatkowo inwestycje z powierzchnią oferowaną do wynajęcia w ramach podnajmu. W III kw. 2021 roku zidentyfikowano co najmniej 80 000 m kw. takich biur w Warszawie.
„Współczynnik pustostanów wykazuje wyraźne zróżnicowanie pod względem lokalizacji. W obszarach centralnych wyniósł on 13,2% (spadek o 0,6 pp. w porównaniu z II kw. 2021), natomiast w rejonach poza centrum 11,9% (wzrost o 0,5 pp. w ciągu kwartału),” – dodaje Magdalena Czempińska.
Zmieniająca się sytuacja rynkowa nie wpłynęła na wywoławcze stawki czynszu, które utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie (poza niewielkimi korektami odnotowanymi w I kw. 2021 głównie w centralnie zlokalizowanych obiektach). Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniając nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii COVID-19 chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.
Autor: Magdalena Czempińska, Dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Frank.
