Zmiana trendów na rynku nieruchomości komercyjnych determinowana jest przez dynamicznie zmieniające się środowisko i zwyczaje osób zarówno w kontekście pracy, jak i życia prywatnego. Starsze budynki biurowe często nie przystają do wymagań współczesnych użytkowników powierzchni oraz uwarunkowań rynkowych takich jak: wielkość popytu na powierzchnie biurowe ze strony firm, obecność funkcji komplementarnych takich jak funkcje handlowe, restauracyjne, rozrywkowe, czy też usługowe, jakość powierzchni w tym jakość powierzchni wspólnych, czy też wymogów związanych z ESG. Ze względu na zmiany rynkowe i kształt popytu na biura ewoluuje również podejście instytucji finansujących: śródmiejskie, dobrze przemyślane projekty mixed-use mogą liczyć na finansowanie na atrakcyjnych warunkach.
Odkrywanie potencjału nieruchomości
Starsze nieruchomości biurowe często posiadają wspólny mianownik: wygodną lokalizację. Budowano je w latach, gdy transport samochodowy był dla najemców kluczowy, a słabo rozwinięta jeszcze wówczas komunikacja publiczna nie gwarantowała łatwej drogi do biura. Czasy jednak się zmieniły. Planiści i urbaniści dostrzegli konieczność rozbudowy sieci miejskiej komunikacji. Upowszechniły się alternatywne formy transportu, jak miejskie rowery, czy też elektryczne hulajnogi, które z jednej strony uwalniają miasta z tłoku i korków, a z drugiej: nie emitują spalin. Coraz gęstsza sieć komunikacji miejskiej uatrakcyjnia poszczególne lokalizacje, do których coraz łatwiej dotrzeć w coraz krótszym czasie.
Starsze nieruchomości biurowe a rozwój miejskiej mikrolokalizacji
„Z perspektywy wartości nieruchomości funkcja biurowa w wielu wypadkach nie może być jedyną funkcją danego budynku również ze względu na zmieniający się popyt ze strony firm na powierzchnie komercyjne w dużych miastach. Konwersja części powierzchni wewnętrznych i zewnętrznych niektórych budynków i wprowadzenie funkcji handlowych i usługowych, a także większy udział powierzchni restauracyjnych jest w wielu wypadkach nieodzowne, jeżeli właściciel planuje zachować lub zwiększyć wartość nieruchomości. W przypadku niektórych starszych budynków konwersja taka nie będzie miała uzasadnienia ekonomicznego ze względu na ich stan techniczny, coraz wyższe wymogi związane z ESG i inne rynkowe uwarunkowania. Ich bardzo dobra lokalizacja uzasadnia ich rozbiórkę i budowę w ich miejscu nieruchomości o innych funkcjach, co obserwujemy na warszawskim Służewcu, gdzie przy ulicy Wołoskiej trwa między innymi rozbiórka budynku biurowego Curtis Plaza. W ostatnich dniach ogłoszono również transakcję sprzedaży przez Immofinanz biurowców wchodzących w skład kompleksu Empark. Nabywcą jest deweloper Archicom. Na ich miejscu ma powstać zabudowa mieszkaniowa” – mówi Robert Borowicz z firmy CERES Management Services zajmujący się wynajmem powierzchni komercyjnych.
„Jednak wiele starszych nieruchomości biurowych przedstawia sobą ciągle dużą wartość. Wiele firm poszukuje powierzchni biurowych w dobrym standardzie i w dobrze skomunikowanej lokalizacji, które dostarczą efektywnych powierzchni do pracy. Także i w tym przypadku ważne jest, aby w budynku były funkcje dostarczające wartości dodanych, jak funkcje gastronomiczne, fitness, medyczne, czy handlowe, które zaspakajać będą nie tylko potrzeby najemców powierzchni biurowych, ale również potrzeby lokalnych społeczności. Stąd w ostatnich miesiącach, w budynku Trinity One na warszawskim Mokotowie, za komercjalizację którego odpowiadamy, otwarte zostało jedno z największych centrów medycznych Lux Med na powierzchni ponad 3 300 mkw., na 500 mkw. wprowadziła się firma Polcast Media, właściciel telewizji Polonia 1, która wcześniej miała biura w Curtis Plaza, wkrótce wprowadzi się firma dostarczająca catering, ale która w budynku będzie miała także swoje biura i powierzchnie magazynowe i łącznie zajmie około 600 mkw., od jakiegoś czasu działa także bankomat, paczkomaty, jak również przygotowywane są powierzchnie dla najemców poszukujących biur na długi wynajem, ale w mniejszym formacie” – wylicza Robert Borowicz z CERES.
Mixed-use: biurowce nie tylko dla najemców biurowych
„Oczywiście, starsze budynki biurowe stanowią wyzwanie dla właścicieli i firm zarządzających oraz komercjalizujących. Wyzwaniem jest rachunek ekonomiczny i wysokie koszty związane z kosztami building improvements i tenant improvements czyli budżetami przewidzianymi na poprawę stanu całej nieruchomości w tym części wspólnych oraz stanu powierzchni zajmowanych przez poszczególnych najemców, ale nie tylko. Aby skutecznie nieruchomość spozycjonować w nowej formie należy opracować biznesplan, który uwzględni potrzeby między innymi dotychczasowych najemców, lokalnych społeczności, ich siłę nabywczą i preferencje, jak również zaproponuje rozwiązania odpowiadające na zmieniające się rynkowe warunki biznesowe” – podkreśla Robert Borowicz z CERES Management Services.
Źródło: Advanced Communication Sp. z o.o.
