Rozbieżność między ogromnym popytem na mieszkania a ograniczoną podażą napędza wzrost inwestycji w sektorze mieszkaniowym w Europie. Według najnowszego raportu „European Living Snapshot” firmy Colliers, niepewność geopolityczna i gospodarcza nie osłabi tego trendu.

Spis treści:
Najważniejsze wnioski z raportu
W Polsce rozwój trendu na PRS-y
Niemcy liderem
We Francji niska podaż ogranicza apetyt inwestorów
Irlandia zmaga się ze znaczącym niedoborem mieszkań
Rynek włoski skupia się młodych
Wielka Brytania: rynek inwestycji budowanych pod wynajem rośnie w siłę

Jak wynika z raportu Colliers, w 2021 r. wolumen inwestycji mieszkaniowych w Europie wzrósł o 89 proc. i po raz pierwszy przekroczył granicę 30 proc. wszystkich inwestycji w nieruchomości w tym regionie. U podstaw tego wzrostu leży poziom podaży niewystarczający do zaspokojenia potrzeb rynku wynikających ze wzrostu liczby gospodarstw domowych w miastach.

– W dobie przedłużającej się niestabilności gospodarczej sektor mieszkaniowy jest atrakcyjny dla kapitału poszukującego inwestycji bezpiecznych, odpornych na cykle ekonomiczne, z wieloma możliwościami wejścia na rynek. Ze względu na ograniczoną dostępność istniejących zasobów na rynku mieszkaniowym, na popularności zyskuje np. budownictwo na wynajem (BtR – Build to Rent), , a także inwestycje w mieszkania socjalne i przystępne cenowo (tzw. „affordable” housing) – komentuje Luke Dawson, Dyrektor ds. Transgranicznych Rynków Kapitałowych w regionie EMEA w Colliers.

Innym wartym uwagi trendem w dużej części Europy są inwestycje w sektorze prywatnych akademików (PBSA – purpose buits student accomodation), szczególnie w miastach uniwersyteckich z uczelniami o międzynarodowej renomie, przyciągających studentów zarówno z kraju, jak i z zagranicy.

– Coraz więcej inwestorów koncentruje swoją aktywność na obszarach niszowych, związanych z określonymi czynnikami demograficznymi, czyli np. ofercie mieszkaniowej skierowanej do studentów. Sektor student housing cieszy się dużym zainteresowaniem na rynkach takich, jak Włochy, Hiszpania czy Europa Środkowo-Wschodnia – mówi Damian Harrington, Dyrektor Działu Badań Rynków Kapitałowych Colliers oraz Dyrektor Działu Badań w regionie EMEA.

Jednym z zauważalnych trendów jest rozszerzenie zainteresowania inwestorów – z największych i najbardziej znanych miast Europy na mniejsze, lokalne rynki, na których w 2021 r. odnotowano znaczny wzrost aktywności. Pod tym względem rynek europejski zaczyna przypominać rynek amerykański, gdzie inwestycje mieszkaniowe coraz częściej koncentrują się w mniejszych miastach takich, jak Charleston, Tucson czy San Antonio.

Najważniejsze wnioski z raportu

Zakres, skala i strategie inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe wykazują znaczące zróżnicowanie w zależności od regionu świata. W Europie do najszybciej rozwijających się rynków należą te, które jednocześnie charakteryzują się znacznym udziałem inwestycji mieszkaniowych. Pod tym względem wśród europejskich miast przoduje Berlin. Coraz lepsze wyniki odnotowuje również Barcelona, gdzie rynek inwestycyjny rośnie dzięki dynamicznemu rozwojowi sektora mieszkaniowego. Podobnie kształtuje się sytuacja na rynkach w Madrycie, Manchesterze i Dublinie a także w miastach skandynawskich, takich jak Sztokholm, Helsinki, Malmo, Göteborg czy Kopenhaga.

W Polsce rozwój trendu na PRS-y

Chociaż polski rynek najmu opiera się na mieszkaniach będących w posiadaniu osób prywatnych (ok. 1,2 mln lokali), zauważalny jest wzrost aktywności w sektorze najmu instytucjonalnego. Obecna podaż inwestycji typu BtR obejmuje 7,5 tys. mieszkań, natomiast w budowie lub na etapie uzyskiwania pozwoleń znajduje się kolejnych 23 tys. lokali.

– Widzimy rosnące zaangażowanie inwestorów w realizację inwestycji mieszkaniowych na wynajem, które w 2021 r. odpowiadały za 0,6 mld euro, z czego 75% stanowiły transakcje typu „forward purchase” i joint venture. Transakcje w sektorze mieszkaniowym, w tym PRS, były w ubiegłym roku jednymi z największych w Polsce i w całym regionie CEE spośród wszystkich sektorów. Koronnym przykładem jest nabycie przez joint venture Cornerstone Partners & Crestyl Budimex Nieruchomości za 1,51 mld zł. W ramach tej transakcji, Heimstaden Bostad zobowiązał się do nabycia 2,5 tys. mieszkań na wynajem w ciągu najbliższych 5 lat. Do największych transakcji 2021 r. należy również przejęcie Archicom przez Echo Investment, a także zakup spółki Robyg przez Tag Immobilien – jednego z kluczowych graczy na rynku PRS. To zwiastun dynamicznego rozwoju rynku, który nastąpi w najbliższych latach – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, Dyrektor Działu Corporate Finance i Living Services na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Wraz z rosnącymi stopami procentowymi i inflacją oraz coraz wyższymi kosztami budowy – zarówno cenami materiałów, jak i robocizny – coraz więcej osób będzie rezygnowało z zakupu mieszkania na rzecz najmu. Pierwszym zwiastunem tego nadchodzącego trendu jest znaczny spadek liczby wniosków o kredyt hipoteczny – o 20% w okresie od grudnia 2021 r. do stycznia 2022 r.

– Stopy kapitalizacji dla lokali typu PRS/BtR w Polsce są wyższe niż na bardziej dojrzałych europejskich rynkach. Wyzwaniem dla inwestorów jest jednak niedosyt wybudowanych już aktywów dostępnych do zakupu. Oczekujemy, że wraz z rozwojem istniejących i powstaniem nowych platform w sektorze BtR, w nadchodzących latach rozwinie się również rynek sprzedaży aktywów już operujących – dodaje Dorota Wysokińska-Kuzdra.

Niemcy liderem

Dzięki transakcji przejęcia Deutsche Wohnen przez Vonovię pod koniec 2021 r., w wyniku której firma stała się gigantem mieszkaniowym z portfelem ok. 568 tys. mieszkań, Berlin umocnił swoją pozycję najszybciej rozwijającego się rynku inwestycji mieszkaniowych w Europie. Przyczynił się do tego niezwykle wysoki stosunek liczby najemców do liczby właścicieli mieszkań w Niemczech, który jeszcze może potencjalnie wzrosnąć wraz z napływem uchodźców z Ukrainy szukujących lokali do zatrzymania. Największe wyzwania czekające niemiecki rynek inwestycji mieszkaniowych w bliskiej przyszłości obejmują wymóg zastosowania się do surowszych przepisów dotyczących efektywności energetycznej, a także rosnące koszty budowy.

We Francji niska podaż ogranicza apetyt inwestorów

Wartość transakcji mieszkaniowych na francuskim rynku nieruchomości wyniosła w 2021 r. 7,4 mld euro, co stanowi 7-proc. wzrost w porównaniu z 2020 r. i dwukrotny wzrost w porównaniu z 2019 r. Pomimo dużego zainteresowania inwestorów, bardzo niski wskaźnik rotacji aktywów wpływa na ograniczenie ich aktywności. Zauważalnym trendem jest wejście na rynek byłych operatorów budownictwa socjalnego, którzy przejmują znaczne udziały w nowo powstających portfelach mieszkaniowych.

Irlandia zmaga się ze znaczącym niedoborem mieszkań

Irlandia stoi w obliczu kryzysu mieszkaniowego — podaż domów na sprzedaż lub wynajem kształtuje się na rekordowo niskim poziomie, a inflacja sprawiła, że w 2021 r. ceny domów gwałtownie wzrosły. Spowodowało to wzrost liczby nowych inwestycji typu BtR, wspieranych przez finansowanie terminowe lub transakcje sprzedaży typu forward inwestorom krajowym i międzynarodowym. Nowe bloki budowane pod wynajem są zwolnione z wyższej stawki opłaty skarbowej od zakupu 10 lub więcej mieszkań, wynoszącej do 10%. Świadczy to o istotości tego typu inwestycji dla rozwiązania problemu kryzysu mieszkaniowego.

Rynek włoski skupia się młodych

We Włoszech zauważalny jest wzrost liczby inwestycji mieszkaniowych w miastach uniwersyteckich, takich jak Bolonia, a także w ośrodkach o dużej populacji wykształconych młodych specjalistów i z wysokim poziomem zatrudnienia, jak np. Mediolan. Inwestorzy wchodzą na rynek, który tradycyjnie był zdominowany przez właścicieli mieszkań zamieszkujących posiadane lokale oraz tych, którzy decydowali się na ich wynajem. Budowanie lepszej jakości zasobów mieszkaniowych stanowi szansę na rozwój rynku, który może być jednak ograniczony przez gwałtownie rosnące koszty budowy.

Wielka Brytania: rynek inwestycji budowanych pod wynajem rośnie w siłę

W 2021 r. w Wielkiej Brytanii oddano do użytku ponad 14 500 lokali typu BtR (zbudowanych pod wynajem), co stanowi wzrost o 24-proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Wartość inwestycji wzrosła natomiast o 33-proc. i osiągnęła rekordowy poziom 5,6 mld euro. Wzrost ten wywołał obawy o możliwość wystąpienia nadpodaży, jednak dane z Manchesteru, najbardziej dojrzałego rynku BtR w Wielkiej Brytanii, wskazują na coś innego — wskaźniki inflacji czynszów należą tam do najwyższych w kraju. Mieszkania budowane pod wynajem stanowią obecnie jedynie 9% całkowitego wolumenu inwestycji w nieruchomości w Wielkiej Brytanii, w porównaniu z 35% w USA, co oznacza, że nasycenie rynku jest w najbliższym czasie mało prawdopodobne.

Źródło: Colliers.