Komentarz ekspercki
Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland       

Nowelizacja warunków technicznych dla budynków a potrzeby mieszkańców

W maju 2016 roku Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt znaczących zmian do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowelizacja w aktualnie proponowanym brzmieniu może niekorzystnie wpłynąć na koszt realizacji inwestycji deweloperskich, a co się z tym wiąże, na ceny mieszkań i miejsc postojowych.

O społecznej doniosłości proponowanych zmian świadczy ogromna liczba opinii do opublikowanego i konsultowanego projektu, które wpłynęły do Ministerstwa od organizacji społecznych i uczestników rynku budowlanego w toku konsultacji.

Jedną z proponowanych przez Ministerstwo zmian jest poszerzenie stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w garażach oraz zmniejszenie odległości między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego a ścianą lub słupem. Aktualnie stanowiska postojowe powinny mieć co do zasady szerokość 2,3 m i długość 5,0 m, a odległość pomiędzy dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą lub słupem powinna wynosić co najmniej 0,5 m. Po nowelizacji szerokość miejsca postojowego ma wynosić 2,5 m, a odległość pomiędzy dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą lub słupem 0,3 m. Zmiana tych wymiarów utrudni projektowanie miejsc parkingowych ze względu na stosowane w budownictwie odległości pomiędzy słupami podtrzymującymi strop. Nowelizacja wymusi zmniejszenie tych odległości, co przełoży się na mniejszą liczbę miejsc postojowych możliwych do zaprojektowania w budynkach. Dla zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc postojowych, deweloperzy będą musieli zwiększyć powierzchnię garaży, co będzie miało wpływ na cenę realizacji projektów, a w efekcie na ceny mieszkań i miejsc postojowych.

Ministerstwo proponuje również wprowadzenie dodatkowych zabezpieczeń przeciwpożarowych w garażach zamkniętych, które obejmują więcej niż dwie kondygnacje podziemne lub znajdującymi się poniżej drugiej kondygnacji podziemnej, takich jak samoczynne urządzenia gaśnicze wodne, czyli tzw. tryskacze. Zapewnienie odpowiedniej ochrony przeciwpożarowej jest kwestią kluczową dla ochrony przyszłych nabywców lokali oraz ich mienia. Należy jednak zauważyć, że Ministerstwo nie wskazało w uzasadnieniu do nowelizacji, czy faktycznie istnieje podwyższone zagrożenie pożarowe w takich garażach, które wyjaśniałoby zainstalowanie dodatkowych urządzeń gaśniczych. Ustanawianie rygorystycznych przepisów przeciwpożarowych, które nie są uzasadnione faktycznie istniejącym zagrożeniem wpływa jedynie podniesienie kosztów budowy. Przepisy o ochronie przeciwpożarowej powinny być na tyle wyważone, aby zapewnić poziom ochrony adekwatny do możliwych zagrożeń. Aktualnie obowiązujące regulacje dotyczące ochrony pożarowej w budynkach należy uznać za i tak wymagające, zaś dalsze zaostrzanie rygorów za nieuzasadnione faktyczną potrzebą.

Jedną z bardziej kontrowersyjnych zmian jest nowelizacja dotycząca nasłonecznienia mieszkań jednopokojowych w zabudowie śródmiejskiej. Dotychczas zasady dotyczące minimalnego czasu nasłonecznienia nie miały zastosowania do mieszkań jednopokojowych znajdujących się w zabudowie śródmiejskiej. Po uchwaleniu nowelizacji również takie lokale będą musiały spełnić wszystkie wymogi dotyczące nasłonecznienia. Przyjęcie takiego rozwiązania spowoduje w praktyce, że w strefach zabudowy śródmiejskiej, które są już w miastach w przeważającej mierze zagospodarowane, wymuszone będzie projektowanie dużych mieszkań. Ograniczy to znacznie grupę nabywców, którzy będą mogli pozwolić sobie na zakup mieszkania znajdującego się w centralnych dzielnicach. Należy zauważyć, że mieszkania jednopokojowe w zabudowie śródmiejskiej są bardzo popularne wśród nabywców, pomimo braku standardów dotyczących nasłoneczniania. Ich lokalizacja, bliskość usług, a także cena powodują, że takie lokale są chętnie kupowane, również jako pierwsze mieszkania dla dzieci, czy na wynajem. Proponowana nowelizacja nie jest uzasadniona rzeczową potrzebą i zmierza w przeciwnym kierunku niż postulowała branża deweloperska. Warto podkreślić, że proponowane zmiany spowodują pogorszenie możliwości projektowania mieszkań odpowiadającym popytowi obserwowanemu od długiego czasu na rynku nieruchomości. Wybór mieszkania, które jest mniej doświetlone światłem naturalnym i przez to tańszego, ale za to położonego w atrakcyjnej lokalizacji, powinien być pozostawiony kupującemu. Nie ma potrzeby, aby to ustawodawca podejmował decyzję za kupującego poprzez wprowadzanie surowych regulacji.

Projekt rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa zmieniającego rozrządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie był szeroko konsultowany, jednak jego ostateczna wersja nie została jeszcze opublikowana. Ministerstwo planuje, aby zmiany weszły w życie w drugiej połowie 2017 roku.

informacja prasowa Skanska