Przez ostatnie kilkanaście miesięcy byliśmy świadkami dynamicznych przemian na rynku nieruchomości biurowych. Jednym z najważniejszych czynników, które wpłynęły na tę ewolucję było przejście większości firm na pracę zdalną. Elastyczne formy zatrudnienia do 2020 roku powoli zyskiwały na popularności, jednak koronawirus przyspieszył ten trend. Podobnie było z kierunkami rozwoju w zarządzaniu przestrzenią biurową. Pandemia nadała tempa zmianom, które od kilku lat stawały się coraz bardziej widoczne, ale nie zdominowały jeszcze rynku. Dziś wiemy, że w przyszłości będą miały kluczowe znaczenie.
Oto 5 najważniejszych trendów, które w mojej opinii mogą wpłynąć na kształt rynku biurowców w najbliższej przyszłości.
Biura nadal potrzebne
Mogę śmiało stwierdzić, że część z nas stęskniła się za dawnym trybem pracy, a na pewno za przebywaniem z ludźmi. Dowodem na to są zmiany, które zauważam u naszych najemców. Po długim okresie home office, ich pracownicy powoli wracają do biur. Praca zdalna posiada swoje ograniczenia i nie sprawdziła się we wszystkich branżach. Z naszych obserwacji i rozmów z klientami wynika, że część pracowników, jeśli będą mieli taką możliwość, powróci do pracy stacjonarnej.
Po okresie izolacji i stosowania się do panujących obostrzeń zauważyliśmy dodatkowe atuty biura. Wśród nich wyróżnić można np. miejsce integracji zespołu, wymiany myśli i pomysłów, a także przestrzeń do edukacji. Budowanie relacji ze współpracownikami oraz poczucie przynależności do zespołu, jakie daje praca na wspólnej przestrzeni, to istotne czynniki wpływające na życie zawodowe. Co również istotne, praca w biurze pomaga zachować work life balance, czyli równowagę, którą często naruszaliśmy pracując zdalnie. Dodatkowo, w upalne letnie dni wartością biura są klimatyzowane przestrzenie, pozwalające na pracę w komfortowych warunkach.
Mimo przerwy w korzystaniu z przestrzeni biurowej, najemcy nie zrezygnowali z nich zupełnie. Biura pozostały dla nich podstawowym miejscem pracy, a także wizytówką firmy. W przyszłości nie spodziewam się zmniejszenia znaczenia tych obiektów. W interesie zarządców jest reagować na zmiany wymagań klientów oraz trendy rynkowe, wtedy będziemy mieć pewność, że na przestrzenie biurowe będzie stałe zapotrzebowanie.
Wracamy do długookresowych kontraktów
Kolejnym zauważalnym kierunkiem, który zyskał na znaczeniu w trakcie pandemii, była rosnąca liczba renegocjacji umów. Kontrakty, które kończyły się w 2020 roku, nierzadko były przedłużane na krótsze okresy (12-miesięczne). Wiązało się to bezpośrednio z przejściem najemców na pracę zdalną lub hybrydową, a także niepewnymi warunkami ekonomicznymi. Według mnie to najbardziej racjonalne rozwiązanie z punktu widzenia firm, które mogły rozważać zmianę sposobu zatrudnienia, redukcję etatów czy relokację zasobów ludzkich – jednym słowem zyskały czas, aby złapać oddech i zastanowić się co dalej.
W mojej opinii wzrost znaczenia umów krótkookresowych spowodowany jest przede wszystkim pandemią. Większa elastyczność dotycząca współpracy między zarządcą a najemcą dała w tym czasie wiele korzyści obu stronom. Warto podkreślić, że banki oraz fundusze inwestycyjne nie widzą wartości w umowach krótkoterminowych, które pozwalają jedynie na utrzymanie cashflow. Taka forma najmu nie zostanie więc z nami na dłużej.
Zapytania, które obecnie spływają do Hines od potencjalnych klientów dotyczą dłuższych okresów najmu, rzadko kiedy na mniej niż 36 miesięcy. Dodatkowo, wszystkie umowy i aneksy przedłużające w ostatnich kilku miesiącach podpisywaliśmy na długie okresy. W pierwszej połowie 2021 roku trzech najemców zdecydowało zostać z nami dłużej na kolejne 5 lat.
Nowe podejście do przestrzeni
Potrzeba posiadania pewnego miejsca do pracy, jak również dostrzeżenie dodatkowych korzyści z dostępu do biura spowodowały, że najemcy zaczęli zwracać szczególną uwagę na aranżację części wspólnych budynku oraz dostęp do przestrzeni elastycznej. Już od kilku lat obiekty dostosowują swoją ofertę, prezentując coraz to nowe rozwiązania wpływające na komfort pracy. Hines w 2016 roku oddał do użytku nowoczesną antresolę w biurowcu New City, a ostatnio zaaranżowane na część wspólną lobby w obiekcie Wola Center. Oba te miejsca idealnie wpisują się w dzisiejsze potrzeby pracowników, ułatwiając i umilając im pracę indywidualną, w zespole lub spotkania w szerszym gronie. Jestem pewna, że będziemy w dalszym ciągu obserwować powstawanie nowych przestrzeni wspólnych na rynku biurowym, takich jak strefy chill-out, miejsca do odbywania zebrań i co-worki.
Można również zauważyć, że zmienia się podejście do powierzchni typu open space. Dziś zwraca się uwagę przede wszystkim na taką aranżację przestrzeni, żeby była łatwo podzielna na mniejsze segmenty, elastyczna lub zapewniająca pracownikom możliwość pracowania w różnych konfiguracjach: przy biurku, stanowisku stojącym czy wspólnie dzielonym stole. Zapotrzebowanie na bezpieczne, elastyczne powierzchnie biurowe, które przystosowane będą zarówno do modelu pracy stacjonarnej, ale i rotacyjnej, stają się głównym kierunkiem zmian w sektorze biurowym.
Wśród coraz mocniej wybijających się trendów jest slow work, który zwraca uwagę na jakość pracy, a nie jej ilość. Na efektywność tego rozwiązania mają wpływ w dużej mierze warunki, jakie oferuje biuro – wysokiej jakości wyposażenie, dostęp do najnowszych technologii, miejsce do relaksu w czasie przerw i kojąca zieleń. Niewątpliwie takie aranżacje należą do bardziej kreatywnych niż standardowe biurka. Mogą się sprawdzić w różnych okolicznościach, np. na mniej formalnych spotkaniach, burzach mózgów czy zebraniach projektowych. Według mnie przestrzeń zaprojektowana pod dobre samopoczucie pracownika, spędzającego znaczną część dnia w biurze, będzie jednym z ważniejszych trendów w przyszłości.
Kluczowa rola technologii
Pandemia przyspieszyła rozwój nowoczesnych technologii, które bez wątpienia wpłynęły pozytywnie na nasze funkcjonowanie podczas okresu lockdownu i ścisłych obostrzeń. Zdecydowaną przewagę zyskały w tym czasie firmy, które korzystały z innowacyjnych rozwiązań, szczególnie tych wyprzedzających swoje czasy. W biurach zaczęły pojawiać się systemy mierzące wykorzystanie przestrzeni przez najemców. Aplikacje pokazujące liczbę zajętych biurek przez pracowników, liczbę osób w danym pomieszczeniu, wykorzystanie różnych sprzętów, a także prezentujące statystyki po każdym dniu pracy niedługo mogą stać się standardem. Ich używanie będzie wpływało na lepsze zarządzanie przestrzenią oraz optymalizację kosztów. Kolejną zaletą takiego rozwiązania jest możliwość analizy wyników i przygotowania na ich podstawie przestrzeni na powrót pracowników do pracy stacjonarnej w większym lub w pełnym wymiarze. Coraz popularniejsze stają się też technologie usprawniające zarządzanie dostępem do biura czy sal konferencyjnych, dostosowujące oświetlenie lub optymalizujące zużycie wody czy energii. Przykładem może być system adiabatycznego chłodzenia w Ambassador Office Building, który zmniejszył zużycie energii elektrycznej i zwiększył wydajność chłodzenia. Tego typu rozwiązania staną się wkrótce podstawowym narzędziem w procesie prawidłowego funkcjonowania biurowców.
Jednym z najważniejszych elementów naszego życia stało się dbanie o higienę i bezpieczeństwo. Powłoki antywirusowe, które Hines zainstalował w Wola Center stały się koniecznością w obiektach biurowych podczas nasilenia pandemii. W tym czasie swój rozkwit przeżyły też rozwiązania bezdotykowe, minimalizujące rozprzestrzenianie się wirusa oraz technologie pomagające utrzymać czystość, np. roboty dezynfekujące powierzchnie światłem UV. Dziś nie wyobrażam sobie funkcjonowania obiektu biurowego bez regularnego dezynfekowania, ozonowania czy fumigacji części wspólnych oraz części biurowych. To pewne, że w przyszłości nastąpi dalszy rozwój technologii pozwalających nam na przeprowadzanie tego typu działań jeszcze bardziej efektywnie. Podobnie jest z tzw. „touchless solutions”, które coraz częściej spotyka się w biurowcach, szczególnie w wysoko rozwiniętych krajach. Myślę, że niedługo i w Polskich obiektach będziemy mogli dostać się z parkingu do własnego biurka bez wyciągania rąk z kieszeni.
Nowe inwestycje
W 2020 roku polski rynek nieruchomości komercyjnych należał do najszybciej rozwijających się w Europie Środkowo-Wschodniej. Pandemia spowolniła proces powstawania nowych obiektów biurowych, jednak mimo to podaż nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Spowodowane jest to przede wszystkim faktem, że budowa większości wieżowców rozpoczęła się przed pandemią. Jak podaje Savills, w Warszawie to ponad 90% realizowanych dziś projektów. W okresie ostatnich kilku miesięcy popyt na powierzchnię biurową zahamował. Najemcy, jak my wszyscy, z obawą obserwowali co się wydarzy. Firmy wstrzymały plany rozwojowe oraz ekspansję powierzchni. Nie wszyscy w tym czasie mogli tak po prostu zrezygnować z biur, ponieważ obowiązywały ich umowy najmu, co potwierdzał wysoki poziom powierzchni na podnajem. Wzrósł również wskaźnik pustostanów, jednak w mojej opinii sytuacja niedługo wróci do normy i znów wzrośnie zapotrzebowanie na tego typu obiekty.
Zwiększy się zapotrzebowanie na dobrej jakości i w dobrym standardzie powierzchnię biurową. W pandemii najemcy podejmowali krótkoterminowo różne decyzje (np. zmniejszenie powierzchni), głównie spowodowane chęcią wygenerowania oszczędności. W tym momencie dużo ważniejszym staje się zdrowie psychiczne pracowników i umożliwienie im powrotu do biura aby w innych, przyjaznych warunkach mogli oddzielić pracę od domu i życia prywatnego. W przyszłości możemy spodziewać się również realizacji nowych projektów, szczególnie mając na uwadze to, że Polska w dalszym ciągu pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów.
Zmiana trybu pracy uświadomiła firmom, że nie zawsze siedziba w dużym ośrodku miejskim jest optymalnym rozwiązaniem. W wielu branżach sprawdza się model polegający na zatrudnianiu pracowników z mniejszych miejscowości, którzy pracując częściowo zdalnie powinni mieć ułatwiony dostęp do biura. Dzięki temu w przyszłości może wzrosnąć podaż przestrzeni biurowych zlokalizowanych poza centrum miasta – samodzielnych obiektów lub satelitów, które będą wchodziły w skład większego organizmu z główną siedzibą w dużym ośrodku. Dziś jednak wybór takiej lokalizacji wiąże się nadal z dużym ryzykiem. Myślę jednak, że bardziej prawdopodobna w najbliższym czasie jest dywersyfikacja biur poza centra miast, na obrzeżach. Nie zmieni się na pewno położenie głównej siedziby – biuro w centrum miasta, w biznesowym rejonie, do którego każdy ma łatwy dostęp to doskonały punkt reprezentatywny danej firmy.
Jedną z najważniejszych lekcji, jakie wyciągnęliśmy z okresu pandemii jest to, że trudno przewidzieć, co się może wydarzyć w przyszłości. Mimo wszystko wierzę, że prawdopodobne zmiany wpłyną pozytywnie na rynek nieruchomości biurowych i zarówno zarządcy, jak i najemcy odnajdą się w nowej postpandemicznej rzeczywistości.
Autor: Monika Igła, Leasing Manager, Hines Polska Sp. z o.o.
