Z raportu międzynarodowej firmy doradczej Savills pt. „Global Living Report 2020” wynika, że udział inwestycji w operacyjne nieruchomości mieszkaniowe (tj. apartamenty na instytucjonalny wynajem, prywatne akademiki i domy seniora) w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych na całym świecie wzrósł w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku do 27 proc.
Jeszcze dekadę temu wartość globalnych transakcji w sektorze operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych (zwanych inaczej instytucjonalnym rynkiem najmu) wynosiła zaledwie 16 proc. Według danych firmy Preqin, wartość kapitału napływającego do tego sektora wzrosła w ciągu ostatnich czterech lat o 60 proc. z 16,4 mld dolarów w 2016 roku do 26,3 mld dolarów w 2020 roku.
Odporność na wahania koniunktury i mocne fundamenty tego sektora są nadal aktualne w trudnej obecnie sytuacji makro, a trendy demograficzne i ograniczona przystępność cenowa przekładają się na dalszy wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Ogólnie wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku zmniejszył się o 31 proc.; w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2019 najmniejsze spadki odnotowano w sektorze nieruchomości logistycznych (-16 proc.), natomiast większe spadki dotyczyły nieruchomości biurowych (-37 proc.) i handlowych (-38 proc.).
Paul Tostevin, dyrektor, dział badań globalnych, Savills, powiedział: „Nawet w sytuacji wzrostu niepewności na świecie z powodu pandemii Covid-19 sektor operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych radzi sobie w bieżącym roku lepiej od innych. Aktywność inwestycyjną generują głównie konsolidacje firm w poszczególnych subsektorach takich jak apartamenty na instytucjonalny wynajem i prywatne akademiki. Pomimo makroekonomicznych skutków, jakie pandemia będzie miała w najbliższym czasie, wzrost kapitału przeznaczanego na inwestycje w operacyjne nieruchomości mieszkaniowe w dłuższym horyzoncie czasowym mówi sam za siebie. Inwestorzy nie tylko są zainteresowani dywersyfikacją portfeli nieruchomości, lecz także poszukują stabilnych źródeł przychodów, z których tak bardzo słynie ten sektor”.
Ponadto z raportu firmy Savills wynika, że w sektorze operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych wzrosła również wartość inwestycji zagranicznych. W okresie od czwartego kwartału 2019 roku do trzeciego kwartału 2020 roku wyniosła ona 46 mld dolarów. Inwestycje zagraniczne odpowiadają za 22 proc. całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych na instytucjonalnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jeszcze cztery lata temu, w roku 2016, udział transakcji zagranicznych wynosił 14 proc.
Kamil Kowa, członek zarządu, dyrektor działu Corporate Finance & Valuation, Savills Polska, powiedział: „Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce dopiero powstaje, ale paradoksalnie aktualna sytuacja przyspieszyła jego rozwój. Z jednej strony wynika to ze stabilności przychodów, jakie generują mieszkania na wynajem i akademiki – nawet w dobie pandemii większość projektów cechuje wysokie obłożenie. Z drugiej strony, obecnie dużo większym wyzwaniem są inwestycje w tradycyjne klasy aktywów, takie jak centra handlowe, hotele czy nawet biura, co sprawia, że inwestorzy chętniej przesuwają środki w stronę aktywów dotychczas nazywanych alternatywnymi. Po stronie podażowej widzimy istotną zmianę w podejściu wielu deweloperów mieszkaniowych, którzy doceniają dywersyfikację kanałów sprzedaży, jaką oferują im inwestorzy instytucjonalni nabywający całe budynki, często już na etapie pozwolenia na budowę.”
Apartamenty na instytucjonalny wynajem (Build-to-Rent) stanowią zdecydowanie największy subsektor nieruchomości mieszkaniowych w świecie, przy czym rok 2019 był najlepszy w jego historii, ponieważ wolumen transakcji wyniósł rekordowe 223 mld dolarów. 71 proc. tego wolumenu przypadło na Stany Zjednoczone, które są największym i najbardziej dojrzałym rynkiem, a 24 proc. – na Europę Zachodnią. Wraz dalszym rozwojem tego sektora poza USA udział Europy Zachodniej (łącznie z Wielką Brytanią) wzrósł w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku do 27 proc. Według danych Savills, największym rynkiem w Europie Zachodniej ponownie zostały Niemcy, gdzie wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku wyniosła 15,6 mld euro.
Prywatne domy studenckie również udowodniły swoją odporność na zawirowania spowodowane pandemią Covid-19, które wynikały z przerw w funkcjonowaniu szkół i uniwersytetów. Wśród aktywnie działających inwestorów ponownie dominowała grupa Blackstone, której fundusz private equity przejął iQ Student Accommodation za 4,7 mld funtów (6 mld dolarów) w ramach największej w historii transakcji dotyczącej nieruchomości prywatnych na terenie Wielkiej Brytanii. Tak jak w przypadku nieruchomości wielorodzinnych, również w sektorze domów studenckich główną siłą napędową były konsolidacje – w Wielkiej Brytanii fundusz Unite Students REIT sfinalizował zakup Liberty Living od Canadian Pension Plan Investment Board (CPPIB) za 1,8 mld dolarów.
Rok 2019 był również rekordowy pod względem aktywności inwestycyjnej w sektorze domów seniora, w którym zainwestowano w skali globalnej 21,4 mld dolarów. Wartość transakcji inwestycyjnych w bieżącym roku spadła o 69 proc. w porównaniu z 2019 rokiem, ale udział Europy Zachodniej w łącznym wolumenie (bez Wielkiej Brytanii) wzrósł z 15 proc. w ubiegłym roku do 20% za pierwsze trzy kwartały 2020 roku.
Marcus Roberts, dyrektor zespołu ds. inwestycji europejskich, dział operacyjnych rynków kapitałowych, Savills, dodaje: „W roku 2020 zostały zawarte naprawdę spektakularne transakcje w sektorze operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych, które stały się jedną z najbardziej pożądanych klas aktywów. Ze względu na wzrost globalnej mobilności w dłuższej perspektywie czasowej, przewidujemy, że inwestorzy zainteresowani dywersyfikacją portfeli nieruchomości będą mogli liczyć na ciekawe okazje inwestycyjne. Na rynku nie brakuje kapitału zainteresowanego tym sektorem, ale wyzwaniem i zarazem szansą w Europie jest chociażby znalezienie atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, gotowych budynków czy też obiektów umożliwiających zmianę ich przeznaczenia, w które można by zainwestować”.
Źródło: Savills.
