Zauważalny w ostatnich latach, dynamiczny przyrost powierzchni biurowej w Łodzi póki co nie pociągnął za sobą współmiernego zainteresowania najemców – wynika z najnowszych badań firmy OPG Property Professionals i Uniwersytetu Łódzkiego. Specjaliści dostrzegają duży potencjał, choć jednocześnie wskazują, że potrzebna może się okazać zmiana kierunku, w jakim podąża lokalny rynek.
Nieco ponad rok temu Łódź świętowała przekroczenie magicznej granicy 500.000 mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad połowę po raz pierwszy w historii stanowiła najwyższa klasa A. Jak wynika z najnowszego raportu, zgłaszany na dzień dzisiejszy przez najemców popyt nie jest jednak w stanie zaabsorbować rosnącej podaży, czego efektem jest najwyższy od 2014 roku wskaźnik pustostanów – 12,3%. Sucha statystyka może jednak mylić. Ze względu na rozmiary rynku, wiele zależy niekiedy od powodzenia poszczególnych projektów.
– Blisko dekadę temu podczas globalnego kryzysu ekonomicznego tylko jeden duży projekt statystycznie wywindował ilość niewynajętej powierzchni na niespotykaną wówczas w Łodzi skalę. Kryzys ekonomiczny odbił się tak dużym piętnem na lokalnym rynku biurowym Łodzi, że pustostany sięgnęły poziomu 24%. Wiele wskazuje na to, że deweloperzy wyciągnęli lekcję z tamtego okresu. Duże projekty wprowadzane na rynek w większości są etapowane i najczęściej charakteryzują się zdrowym poziomem wynajęcia. Jednak ilość projektów i pojedyncze analizowane budynki przyczyniły się do wzrostu statystyk pustostanów. Analizując sytuację na bieżąco, doradzamy inwestorom dużą ostrożność – podkreśla Michał Styś, Prezes Zarządu OPG Property Professionals.
– Sytuacja rodzi naturalne pytania o kierunki, w jakich powinni podążać w Łodzi deweloperzy biurowi, a niektóre projekty mogą zostać chwilowo wstrzymane. Pamiętajmy jednak, że od czasu najgłębszego spowolnienia wysokość rynku się potroiła, a klimat biznesowy miasta oraz atrakcyjność do mieszkania i pracy zdecydowanie się poprawił, co powoduje że zwiększa się odsetek ludzi chcących mieszkać w Łodzi. A podstawą do decyzji biznesowych dużych najemców jest zasób wykształconych, mówiących w wielu językach i ambitnych pracowników. To na takich zasobach i ich talentach dziś firmy budują na rynku globalnym swoje przewagi konkurencyjne – dodaje.
I właśnie nad kierunkami, szansami i wyzwaniami dla rynku debatowali w czwartek w łódzkim magistracie zaproszeni przez OPG Property Professionals specjaliści z branży nieruchomości oraz przedstawiciele Biura Rozwoju Gospodarczego i Współpracy Międzynarodowej UMŁ.
– Raport ukazuje dokładnie to, o czym mówimy: produkty rewitalizacyjne opłacają się i wciąż cieszą się ogromnym zainteresowaniem, zarówno wśród potencjalnych najemców, jak ich pracowników. Nasze badania potwierdzają, że budynki o historycznym przeznaczeniu, postindustrialnym charakterze to zdecydowanie najchętniej wybierane lokalizacje przez potencjalnego pracownika – podkreśla Michał Śmiechowicz, Dyrektor Biura Rozwoju Gospodarczego i Współpracy Międzynarodowej.
– Poziom pustostanów to element, który z jednej strony może nas nieco niepokoić, aczkolwiek z drugiej stanowi dla nas dobrą informację, ponieważ jesteśmy w stanie zaprezentować potencjalnym inwestorom gotową ofertę, a często produkty inwestycyjne wymagają bardzo szybkiego działania i inwestorzy nie chcą czekać rok czy dwa na powstanie biurowca, lecz chcą mieć powierzchnię na teraz. Rynek biurowy rozwija się w skali ponad 10% w ciągu roku. To dla nas powód do radości, ponieważ Łódź rozwija się w jednolitym i bardzo dobrym tempie, zarówno pod względem powierzchni biurowych, jak i mieszkań – dodaje.
– W przypadku Łodzi siłą, a jednocześnie ograniczeniem, jest rynek pracy. Podmioty, które chcą tutaj inwestować, cenią potencjał ludzki – nie tylko w kontekście studentów, ale też osób już pracujących w sektorze nowoczesnych usług biznesowych: IT, finansach i księgowości, BPO. Z drugiej strony najczęstszą barierą, jaką wskazują inwestorzy, jest ograniczona liczba pracowników o konkretnych umiejętnościach, na przykład językowych – uważa Marcin Włodarczyk, Dyrektor Regionalny Colliers International w Łodzi. – Decyzje inwestycyjne opierają się jednak na wielorakich aspektach. Badania ABSL udowadniają, że Łódź jest bardzo dobrze oceniana, jeśli chodzi o relacje z miastem i obsługę inwestora. Inwestorzy, którzy jeszcze nie byli w Łodzi, często mają o niej lepsze zdanie po wizycie i zobaczeniu na własne oczy, jak miasto się rozwija. Ci, którzy znają już Łódź, mieszkańców i ich pracowitość i zaangażowanie, reinwestują swoje zyski, czym udowadniają że miasto ma potencjał – dodaje.
– Na rynku łódzkim obserwujemy przewagę relokacji wewnętrznych, co z jednej strony wpływa na zapełnianie się nowych projektów, ale z drugiej pogłębia poziom pustostanów w klasie B. Obecny stan powinien mobilizować właścicieli do modernizowania starszych budynków, aby utrzymać się w grze o najemcę, co może pozytywnie wpłynąć na jakość powierzchni na rynku łódzkim – podkreśla Monika Hryniewicz, Head of Leasing w OPG Property Professionals. – Obserwując rynek i biorąc pod uwagę zarówno potrzeby najemców, jak i poziom niewynajętych przestrzeni uważamy że Łódź powinna budować swoją przewagę konkurencyjną na najmocniejszych kartach: sile rewitalizacji o wysokim standardzie oraz przestrzeniach wielofunkcyjnych mixed-use. Przewidujemy także rozwój modeli oferujących większą elastyczność – w przypadku deweloperów mówimy o projektach butikowych, w przypadku najemców – o coworkingach, które dla wielu firm mogą być przystankiem w przesiadce na obiekt biurowy – dodaje.
Prognozując kierunki zmian na rynku łódzkim należy podkreślić, iż na różnych etapach realizacji pozostaje kolejne 120 000 mkw. powierzchni biurowej. Mając na uwadze obniżoną chłonność rynku, część inwestorów decyduje się na wstrzymanie rozpoczętych przedsięwzięć w oczekiwaniu na pojawienie się bardziej sprzyjających uwarunkowań.
– W perspektywie długoterminowej rynek łódzki pozostanie atrakcyjny, trzeba mieć jednak na uwadze ryzyko jego przeinwestowania w krótkim okresie – ocenia Michał Styś. – Rynek łódzki ma silne argumenty: zróżnicowaną ofertę powierzchni w której nie brakuje projektów prawdziwie unikatowych, zlokalizowanych w zabudowie historycznych kompleksów fabrycznych z XIX w., atrakcyjne stawki najmu, świetne skomunikowanie z resztą Polski, dostęp do pracowników, prężnie rozwijający się rynek mieszkaniowy i niższe koszty życia, niż w innych miastach. Łódź wypłynie na szerokie wody, ale to proces, który trwa – podsumowuje szef OPG Property Professionals.
