Najnowszy raport firmy doradczej Deloitte zatytułowany „Wpływ pandemii COVID-19 na polski rynek centrów handlowych” prezentuje trzy scenariusze przyszłości tego sektora w Polsce. Raport powstał na zlecenie GRUPY 305, zrzeszającej ponad trzydzieści firm, właścicieli i zarządzających centrami handlowymi, reprezentujących ponad 4,7 mln m2 powierzchni handlowej, z blisko 10 tys. umów najmu. Według autorów raportu tylko w marcu 2020 roku w wyniku zamknięcia centrów handlowych spadek ich przychodów jest szacowany na kwotę od 0,3 mld do 0,7 mld zł, z kolei w kwietniu br. szacuje się dalsze pogłębienie strat, które mogą wynieść od 0,5 mld do 1,2 mld zł. Jest też wysoce prawdopodobne, że kolejne miesiące, w których oczekiwany jest jedynie stopniowy, powolny powrót klientów oraz wzrost handlu w centrach handlowych, nie ustabilizują sytuacji finansowej podmiotów z tego sektora, a luka finansowa (traktowana jako różnica pomiędzy wypływami a wpływami, którą właściciele centrów muszą pokryć) może wynieść od 1,5 do nawet 5,0 mld zł w zależności od scenariusza dalszego rozwoju pandemii.

Sektor centrów handlowych w Polsce

W Polsce działa ponad 650 obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. m2, w tym ponad 500 to centra i parki handlowe, oferujące łącznie 12,4 mln m2 powierzchni najmu. Należy podkreślić, że ponad 300 obiektów handlowych powyżej 2 tys. m2 należy do polskich właścicieli. Zgodnie z danymi Polskiej Rady Centrów Handlowych, każdego miesiąca centra handlowe notują średnio około 120-150 mln odwiedzin, co oznacza, że statystyczny Polak odwiedza centra handlowe kilka razy w miesiącu.

„W ostatnich latach stale rośnie powierzchnia handlowa w małych miastach do 100 tys. mieszkańców, co napędza ich rozwój. O ile dekadę temu jej udział w całym rynku wynosił zaledwie kilka procent, to w 2018 i 2019 roku wśród nowo otwartych obiektów wyniósł aż około 25%. Około 2/3 obiektów, będących aktualnie w budowie, powstaje w miastach średniej wielkości. Dzięki zainwestowaniu dziesiątek miliardów złotych, polskie nieruchomości handlowe stały się ważnym elementem tkanki miejskiej i są platformą, umożliwiającą rozwój biznesu zarówno polskim sieciom handlowym, jak i innym branżom korzystającym z infrastruktury centrów, często lokalnym i rodzinnym firmom” – komentuje Marek Noetzel, Członek Zarządu NEPI Rockcastle.

Centra handlowe stanowią ważny filar polskiej gospodarki, z szacowanymi przychodami sektora na poziomie około 10,1–16,8 mld zł rocznie, przy 125,9 mld zł obrotu u najemców obiektów. To z kolei stanowi 29% udziału w całym handlu detalicznym w Polsce.

„Polski sektor centrów handlowych jest stabilnym i znaczącym źródłem wpływów do budżetu Państwa oraz samorządów, których szacowana wartość wyniosła około 1,3 mld zł w 2019 roku, w tym około 508 mln zł rocznych wpływów z tytułu CIT, około 605 mln zł rocznych wpływów z podatku od nieruchomości oraz około 200 mln zł rocznych wpływów z opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Jednocześnie szacowana kwota podatku VAT należnego, generowanego przez centra handlowe w 2019 roku, wyniosła od 2,3 mld do 3,9 mld zł” – komentuje Dominik Stojek, Partner Associate w Dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Według szacunków Deloitte – centra handlowe w całej Polsce tworzą pośrednio i bezpośrednio miejsca pracy dla około 400 tys. osób, a około 14–24 tys. osób pracuje bezpośrednio dla właścicieli obiektów handlowych. Dodatkowo sektor centrów handlowych stymuluje polską gospodarkę, zlecając część obsługi centrów tysiącom firm z szeregu branż (m.in. firm ochroniarskich, sprzątających, świadczących usługi zarządzania nieruchomościami czy utrzymania technicznego), co jest odzwierciedlone w kosztach operacyjnych, które szacuje się na około 3,4 mld zł rocznie.

Należy podkreślić, że centra handlowe to istotny partner dla sektora bankowego. Z uwagi m.in. na wysoki poziom nakładów inwestycyjnych – model biznesowy centrów handlowych oparty jest o wysoki poziom zadłużenia, który wynosi około 54–90 mld zł. Przy czym wartość wskaźnika długu do wartości LTV (Loan-To-Value) wynosi około 60%. A koszty finansowe związane z obsługą zadłużenia (spłatą odsetek) szacuje się na 1,9 do 3,2 mld zł rocznie (z wyłączeniem kwot spłaty rat kapitałowych kredytów / pożyczek).

Wpływ pandemii Covid-19 na sytuację sektora centrów handlowych

„Sektor centrów handlowych jest jedną z branż najbardziej dotkniętych skutkami pandemii Covid-19 ze względu na obowiązek zamknięcia większości sklepów w obiektach wielkopowierzchniowych. Dodatkowo, regulacje wynikające z Tarczy Antykryzysowej spowodowały, że zostaliśmy pozbawieni jedynego źródła przychodów w postaci comiesięcznych czynszów od najemców i opłat eksploatacyjnych, z których finansujemy wynagrodzenia pracowników, daniny publiczno-prawne, koszty utrzymania obiektów handlowych oraz spłatę kredytów bankowych. Zawieszenie umów najmu, które stanowią zabezpieczenie kredytów bankowych, bez konkretnych rozwiązań osłonowych dla wynajmujących, m.in. jednoczesnego zawieszenia lub/i umorzenia zobowiązań kredytowych i podatkowych, w radykalny sposób naruszyło płynność wielu właścicieli centrów handlowych w Polsce” – komentuje Rafał Kwiatkowski, Wiceprezes Zarządu ds. Operacyjnych, EPP.

Według autorów raportu w wyniku zamknięcia centrów handlowych tylko w marcu 2020 roku ich straty rozumieniem jako spadek przychodów są szacowane na kwotę od 0,3 mld do 0,7 mld zł, z kolei w kwietniu br. straty mogą wynieść od 0,5 mld do 1,2 mld zł. Jest też wysoce prawdopodobne, że kolejne miesiące, w których oczekiwany jest jedynie stopniowy, powolny powrót klientów i wzrost handlu w centrach handlowych, nie ustabilizują sytuacji finansowej podmiotów z tego sektora, a luka finansowa może wynieść od 1,5 do nawet 5,0 mld zł w zależności od scenariusza dalszego rozwoju pandemii.

„Luka finansowa po stronie firm właścicieli centrów handlowych w Polsce szacowana przez Deloitte na kilka miliardów złotych to ogromny potencjalny problem nie tylko dla właścicieli centrów handlowych – poważnie zagrożonych bankructwami, ale również sektora bankowego, który jest przez to narażony na bardzo duże straty. Właściciele centrów handlowych zrzeszeni w GRUPIE 305 wyrażają zrozumienie trudnej sytuacji najemców i są gotowi do daleko posuniętych kroków, mających na celu pomoc najemcom po otwarciu centrów i ustalania indywidualnych rozwiązań i ustępstw czynszowych dla każdego konkretnego najemcy, tym dalej idących, im trudniejsza sytuacja konkretnego najemcy, ale dopasowanych zarówno do możliwości rozłożenia spłat rat i odsetek od kredytów oferowanych przez poszczególne banki, jak i skali potrzeb poszczególnych najemców. Takie indywidualne podejście umożliwi zróżnicowanie pomocy w zależności od potrzeb, a jednocześnie da szansę na wypracowanie rozwiązań akceptowalnych przez banki – co, mam gorącą nadzieję, da szansę na uratowanie firm właścicieli centrów handlowych od bankructw” – komentuje Tomasz Trzósło, który wkrótce zastąpi Hadleya Deana na stanowisku Prezesa Zarządu EPP.

Prognozowana przez Deloitte luka finansowa, rozumiana jako różnica pomiędzy wypływami a wpływami finansowymi, czyli suma prognozowanych ujemnych przepływów pieniężnych wynajmujących, czyli właścicieli centrów handlowych, wynikająca z ograniczenia przychodów w wyniku pandemii – została zasymulowana w trzech scenariuszach, zakładających zamknięcie centrów handlowych do końca kwietnia 2020 roku oraz stopniowy powrót konsumentów:

• Scenariusz optymistyczny zakłada, że wzrost przychodów z tytułu czynszów do poziomu zbliżonego do 2019 roku zostanie osiągnięty do maja 2021 roku – szacowana luka finansowa wyniesie od 1,5 do 2,0 mld zł.
• Scenariusz umiarkowany zakłada, że wzrost przychodów z czynszu do poziomu zbliżonego do 2019 roku zostanie osiągnięty do grudnia 2021 roku – szacowana luka finansowa może wynieść od 2,7 do 3,2 mld zł.
• Scenariusz pesymistyczny bierze pod uwagę wystąpienie II fali pandemii, skutkującej zamknięciem centrów handlowych w okresie wrzesień–październik 2020 roku, przy wzroście przychodów z czynszu na poziomie 2019 roku do maja 2022 roku – szacowana luka finansowa wyniesie około 5,0 mld zł.

We wszystkich scenariuszach założono częściowe ograniczenie kosztów eksploatacyjnych i wstrzymanie nakładów inwestycyjnych w okresie zamknięcia centrów handlowych, przeniesienie płatności podatku od nieruchomości za okres od kwietnia do czerwca br. na okres od lipca do sierpnia 2020 roku oraz w okresie od grudnia 2020 do stycznia 2021 roku (scenariusz pesymistyczny), jak również utrzymanie przepływów związanych z obsługą zadłużenia na poziomie sprzed COVID-19.

„Pomimo relatywnie krótkiego okresu, ograniczenie działalności centrów handlowych będzie miało wpływ na cały sektor handlu detalicznego, choć aktualnie nikt nie jest w stanie ocenić skali oraz trwałości tych zmian. Powrót centrów handlowych do wyników sprzed pandemii COVID-19 może być długotrwały, a obawy dotyczące powrotu epidemii w kolejnych miesiącach mogą spowodować zmiany nawyków konsumentów, skutkując zmniejszeniem liczby osób odwiedzających centra handlowe. Dodatkowo, wynikający z ograniczeń wprowadzonych w czasie pandemii wzrost bezrobocia lub zmniejszenie poziomu wynagrodzeń doprowadzą do obniżenia siły nabywczej, a w konsekwencji może spowodować spadek obrotów w centrach handlowych. Powyższe czynniki będą miały zatem wpływ zarówno na sytuację finansową właścicieli centrów handlowych, najemców, jak również banków i innych instytucji finansujących” – komentuje Dominik Stojek, Partner Associate w Dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Źródło: GRUPA 305.