Pomimo swojego niepowtarzalnego charakteru 2020 rok przyniósł Warszawie dwukrotnie więcej nowych biur niż rok poprzedni. Dzięki dużej aktywności deweloperów w największych miastach w Polsce jest już łącznie ponad 12 mln mkw. powierzchni biurowych. W tym roku liderzy rynku deweloperskiego zapowiadają ukończenie kolejnych, dużych inwestycji. Plany firm, realizujących projekty biurowe w całym kraju dotyczą oddania nawet 800 tys. mkw. nowych powierzchni.

Spis treści:
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Poznań
Katowice
Łódź
Popyt zadecyduje o kierunku transformacji rynku

Z analiz firmy Walter Herz wynika, że w 2020 roku na główne rynki w Polsce weszło 680 tys. mkw. biur. Wśród wiodących deweloperów wyróżniała się firma Echo Investment, dzięki której rynek zyskał 108 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, Skanska oddała w minionym roku 85 tys. mkw. biur, Ghelamco – 75 tys. mkw., HB Reavis – 65 tys. mkw., a Golub Gethouse – 48 tys. mkw. Na odnotowanie zasługuje fakt, że trzej ostatni z wymienionych deweloperów dostarczyli powierzchnie w ramach pojedynczych, wielkoskalowych projektów. Echo i Skanska natomiast oddały budynki zlokalizowane w różnych miastach w Polsce.

W skali kraju w budowie pozostaje ponad 1,2 mln mkw. biur, które będą sukcesywnie oddawane w najbliższych latach. – Intensywna działalność inwestorów świadczy o zapotrzebowaniu na nowoczesne powierzchnie biurowe we wszystkich głównych miastach w Polsce. Duża ilość obiektów w budowie zabezpiecza stabilny rozwój rynku oraz dostęp do wysokiej klasy powierzchni na zadawalającym poziomie. W największych ośrodkach w kraju wiele realizowanych projektów mieści się w pobliżu ścisłego centrum miasta, co dowodzi, że te rejony szczególnie zyskują na popularności – mówi Krzysztof Foks, Analyst w Walter Herz.

– Firmy wstrzymują się natomiast jeszcze z podejmowaniem zdecydowanych kroków związanych z wynajmem w oczekiwaniu na zakończenie blokady lockdownowej. Prawdopodobnie wiosną będziemy mogli już obserwować, jak duży realny wpływ na zapotrzebowanie na powierzchnię na rynku biurowym będzie miała praca zdalna – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz
Warszawa

Zasoby naszego, największego rynku biurowego zbliżają się do poziomu 6 mln mkw. powierzchni. Dane Walter Herz wskazują, że w 2020 roku w Warszawie oddanych zostało 335 tys. mkw. nowych biur, podczas gdy w 2019 roku niewiele ponad 160 tys. mkw. powierzchni. Do ukończonych projektów należał m.in. wysokościowiec Mennica Legacy Tower, dwa budynki w kompleksie Varso Place, The Warsaw HUB, Chmielna 89, budynek A w kompleksie Lixa oraz dwa biurowce w inwestycji Browary Warszawskie – Biura przy Willi i Biura przy Warzelni. W budowie pozostaje 550 tys. mkw. biur, a rok wcześniej było ich w realizacji o 300 tys. mkw. więcej. Jeśli projekty będą oddawane w zapowiadanych terminach pozwoli to warszawskiemu rynkowi biurowemu płynnie przekroczyć w tym roku kolejny próg podażowy.

– W bieżącym roku w Warszawie planowane jest zakończenie budowy m.in. inwestycji Warsaw Unit należącej do firmy Ghelamco, Fabryki Norblina realizowanej przez Grupę Capital Park, a także biurowca Generation Park Y budowanego przez Skanska. Pozwolenie na użytkowanie właśnie otrzymał Skyliner firmy Karimpol, który przyniósł 45 tys. mkw. powierzchni. Jeśli zapowiedzi deweloperów sprawdzą się, tegoroczna nowa podaż przewyższy wynik uzyskany w Warszawie w roku ubiegłym – mówi Krzysztof Foks.

Na rynku warszawskim na najemców czeka dziś prawie 600 tys. mkw. powierzchni, to około 10 proc. wszystkich biur. Jak obliczają analitycy Walter Herz, podobną wartość osiągnął w ubiegłym roku w stolicy wolumen wynajmu. Ponad 600 tys. mkw. powierzchni, które trafiły do najemców oznacza, że 2020 roku popyt na warszawskie biura obniżył się o jedną trzecią w porównaniu z rokiem 2019, który z 880 tys. mkw. wolumenem najmu był dla Warszawy rekordowy.

Kraków
W 2020 roku zasoby biurowe rynku krakowskiego, który plasuje się na drugiej pozycji w kraju, przekroczyły 1,5 mln mkw. powierzchni. Przyczyniło się to tego zakończenie budowy między innymi kompleksu Unity Centre, High5ive 4, Fabryczna Office Park, DOT Office L1, czy Wadowicka 3 B. Ogół ukończonych budynków przyniósł miastu 129 tys. mkw. powierzchni biurowych.

– Deweloperzy wyraźnie nadal stawiają na Kraków. W budowie na krakowskim rynku znajduje się ponad 150 tys. mkw. biur. Powstaje projekt Ocean Office Park, pierwsze budynki w kompleksie The Park, czy finalny biurowiec w inwestycji High5ive. Niebawem możemy spodziewać się w stolicy Małopolski startu kolejnych, wielkoskalowych przedsięwzięć – zaznacza Krzysztof Foks.

Wrocław
We Wrocławiu w 2020 roku na rynek zostało dostarczone 61 tys. mkw. nowych powierzchni. Na terenie aglomeracji w budowie jest 100 tys. mkw. biur. Mimo pandemii popyt na wrocławskim rynku utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Do projektów oddanych w ubiegłym roku należały City Forum – City two, West 4 Business Hub, czy Centrum Południe. Wśród największych prowadzonych aktualnie inwestycji jest natomiast nowy, wielofunkcyjny kompleks Quorum, Brama Oławska, MidPoint 71 oraz Wielka 27.

Trójmiasto
W Trójmieście w budowie pozostaje 165 tys. mkw. powierzchni, z czego duża część nowych biur zlokalizowana jest w Gdyni. Oddanie projektów będących w końcowej fazie realizacji pozwoli trójmiejskiemu rynkowi biurowemu do końca 2021 roku przejść próg 1 mln mkw. powierzchni. W minionym roku na terenie Trójmiasta oddanych zostało 60 tys. mkw. biur, między innymi w budynkach Olivia Prime B oraz Wave A. Do realizowanych w regionie inwestycji należą 3T Office Park, K2 Kielecka, Gato, Format, czy Palio.

Poznań
2020 rok w kontekście nowych projektów biurowych w Poznaniu przebiegł spokojnie. Do użytku został oddany jeden projekt – Giant Office oferujący ponad 15 tys. mkw. powierzchni najmu.

– Wśród inwestycji będących obecnie w budowie, wyróżnia się budynek D w kompleksie Nowy Rynek realizowanym przez Skanska oraz Andersia Silver, który w 2023 roku stanie się najwyższym budynkiem w mieście. Aktualnie w Poznaniu powstaje 81 tys. mkw. powierzchni biurowych – mówi Krzysztof Foks.

Katowice
Katowice są jednym z regionalnych rynków nieruchomości, gdzie najszybciej rozwija się segment biurowy. W 2020 roku zostało w nich oddane do użytku 66 tys. mkw. powierzchni biurowych, a ponadto w budowie znajduje się aż 170 tys. mkw. powierzchni biurowych, co stanowi blisko jedną trzecią obecnych zasobów. Wśród realizowanych projektów znajdują się Global Office Park – wielofunkcyjny projekt realizowany przez Cavatinę, .KTW II – kolejny etap projektu biurowego położonego w sąsiedztwie katowickiego Spodka, Silesia for Business realizowany przez TriGranit czy Craft firmy Ghelamco.

Łódź
2020 rok zakończył się na łódzkim rynku biurowym z wysokim popytem, ale również relatywnie niską aktywnością deweloperów. W ubiegłym roku podaż powierzchni biurowych wzrosła o 37 tys. mkw. Do użytkowania oddane zostały między innymi Brama Miasta A i Hi Piotrkowska 155. Obecnie najaktywniejszym deweloperem w mieście jest Echo Investment, realizujące projekty React oraz wielofunkcyjny projekt Fuzja.

Popyt zadecyduje o kierunku transformacji rynku
– Projekty biurowe w całym kraju prowadzone są bez większych zakłóceń. Realizację następnych obiektów deweloperzy uzależniają jednak od popytu. Budowa niektórych z planowanych inwestycji może zostać przesunięta w czasie. W przypadku projektów w fazie realizacji trwają analizy dotyczące zastosowania optymalnych rozwiązań, które wpiszą się w zapotrzebowanie przyszłych użytkowników. Część przygotowywanych projektów typu mixed-use może zmienić swoje funkcje użytkowe lub zostać całkowicie przekształcona – uważa Bartłomiej Zagrodnik.

– Wywoławcze stawki czynszowe na rynku biurowym utrzymują się nadal na wysokim poziomie. Właściciele budynków, przede wszystkim tych z większym udziałem wolnej powierzchni, zaczęli już jednak walczyć o najemców, oferując rozbudowane pakiety zachęt. Na niektórych rynkach można zaobserwować spadek ilości rozpoczynanych projektów w porównaniu z latami ubiegłymi, co w dłuższej perspektywie może przyczynić się do wystąpienia niedoborów wysokiej klasy powierzchni biurowych. Szczególnie, jeśli sprawdzą się oczekiwania związane z napływem nowych inwestorów do Polski oraz okaże się, że firmy nie zechcą na szerszą skalę redukować powierzchni i utrzymają zajmowane biura jako ważny element swojej działalności – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Źródło: Walter Herz.