Linoleum na podłodze, boazeria na ścianach, lamperia w łazienkach – tego typu standard witał gości górskich, bądź nadmorskich pensjonatów w czasach PRL. Obecnie, wiele z tych placówek, już nie funkcjonuje. Pozostały natomiast budynki – często do remontu, za to w bardzo dobrych lokalizacjach. Ile trzeba zapłacić za pensjonat z ‘minionej epoki”? Ceny często są o nawet o 2/3 niższe od średnich.
W WGN metr kwadratowy nieruchomości typu pensjonat kosztuje średnio 3120 zł. Najdroższe wyceny uzyskują oczywiście obiekty wypoczynkowe nowe, czyli wybudowane po 2000 roku. Duże znaczenie ma też lokalizacja – zdecydowanie droższe są tego typu nieruchomości na Mazurach, czy też w znanych kurortach nadmorskich, niż np. w Sudetach.
Średnia cen z województwa pomorskiego to w WGN 3500 zł za metr kwadratowy. W warmińsko – mazurskim jest to już blisko 5000 zł od metra, z kolei na Dolnym Śląsku, czyli głównie w kotlinach: kłodzkiej i jeleniogórskiej średnia wynosi 2600 zł za metr.
Jak mówiliśmy – najwyższe wyceny uzyskują nieruchomości najnowsze, o wysokim standardzie i atrakcyjnej lokalizacji. Przykład: pensjonat wraz z agroturystyką w miejscowości Tomaryny na Mazurach (350 m kw.) wystawiony za blisko 2 mln zł, co daje 5571 zł/ m kw. W nadmorskiej miejscowości Kowale, pensjonat o wysokim standardzie z 2010 roku wyceniono na ponad 8000 zł za metr.
Jak na tym tle plasują się starsze obiekty, te pamiętające minioną epokę? Oczywiście są dużo tańsze.
W Mszanie Dolnej, za wyremontowany pensjonat z 1960 roku jeden z oferentów oczekuje po 1700 zł od metra. Za pensjonat z 1979 roku o powierzchni 280 m kw. w miejscowości Trzebież w województwie zachodniopomorskim inny sprzedający chce tylko 1200 zł za metr. Dodać należy, że obiekt został gruntownie wyremontowany.
1300 zł od metra, to cena ofertowa pensjonatu z 1985 roku, obecnie do remontu, wystawionego na sprzedaż w miejscowości Łagów w województwie lubuskim. W Jedlinie – Zdroju, w województwie dolnośląskim pensjonat z czasów PRL, w stanie do remontu wyceniono na 1900 zł/ m kw.
Z przytoczonych wyżej przykładów wynika, że nawet te obiekty, które przeszły remonty, są często wystawiane w cenach dużo niższych, od rynkowych. W uzdrowisku Szczawno – Zdrój, niedaleko Wałbrzycha, pensjonat z 1950 roku wyceniono na 899 tysięcy złotych (za 800 m kw.) co daje niewiele ponad 1000 zł od metra kwadratowego.
Jeśli ktoś przymierza się do zainwestowania w Lądku – Zdroju, być może zainteresuje go oferta sprzedaży pensjonatu z 1978 roku. Obiekt o łącznej powierzchni 600 m kw. wyceniono na blisko milion złotych, co daje 1600 zł za metr.
Z kolei – ośrodek wczasowo – kolonijny z Walimia w kotlinie kłodzkiej, wystawiony został na sprzedaż za 800 zł od metra. To jedna z najniższych obecnie ofert w WGN. Tyle samo oczekuje oferent, który wystawił na sprzedaż ośrodek wypoczynkowy z lat 70. w miejscowości Manowo w województwie zachodniopomorskim.
Na przykładzie powyżej zestawionych ofert widać jednak prawidłowość – starsze obiekty pensjonatowe, te wybudowane w okresie PRL są z reguły znacznie przecenione, nawet jeśli były remontowane. Dużą podaż takich obiektów obserwujemy zwłaszcza w miejscowościach górskich Dolnego Śląska.
Może to wynikać z faktu, że to właśnie ten rejon uzdrowiskowy szczególnie mocno odczuł odpływ kuracjuszy, wraz ze zmianą systemu. W mniejszych miejscowościach prosperitę zapewniały kolonie, wakacje z zakładów pracy, państwowe wyjazdy sanatoryjne itp. To wszystko w dużej mierze się skończyło, pozostawiając po sobie infrastrukturę. Dobrym przykładem może być tu choćby Szczawno – Zdrój.
Tak więc pensjonaty z minionej epoki rzadko kiedy są droższe niż 2000 zł za metr kwadratowy.
W przypadku tego typu obiektów, oczywiście poza wiekiem, standardem i dobrą lokalizacją liczy się także to, czy dany budynek funkcjonuje, czy przyjmuje gości i na ile jest dochodowy. Te, które cały czas działają, zyskują wyższe wyceny. Za pensjonaty w nowym budownictwie w znanych miejscowościach nad Bałtykiem trzeba zapłacić średnio około 4000 zł od metra, choć ceny tych najbardziej prestiżowych obiektów mogą być wyższe nawet o drugie tyle.
Wracając do obiektów turystycznych z okresu PRL. Często można je kupić za przysłowiowe „grosze”, więc inwestorzy zainteresowani taką działalnością, powinni bacznie przyglądać się tego typu ofertom. Należy jednak pamiętać, że ewentualne koszty remontu mogą być wielokrotnie wyższe od ceny zakupu.
Iwona Hryncewicz
Doradca i analityk rynku nieruchomości komercyjnych
