Ostatnie lata na rynku wynajmu powierzchni magazynowych zdecydowanie można nazwać złotymi. Charakteryzowały się przede wszystkim znacznym przyrostem podaży nowoczesnych obiektów przemysłowych, któremu towarzyszył wysoki popyt na nie. W ciągu pięciu ostatnich lat zasoby magazynów w Polsce podwoiły się i w wyniku tego na koniec drugiego kwartału 2019 roku przekroczyły 16.75 mln mkw. W tym samym okresie, w ramach nowych umów najmu, renegocjacji i ekspansji, wynajęto ponad 13 mln mkw. magazynów, a najbardziej spektakularne pod względem wielkości transakcje najmu były zawierane głównie przez najemców z branży e‑commerce.
Mieliśmy również okazję obserwować stabilny rozwój kluczowych klastrów magazynowych, takich jak Warszawa, Poznań, Stryków, zlokalizowanych w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych oraz błyskawiczny rozkwit nowych rynków, np. ściany zachodniej w pasie od Szczecina do Legnicy, których tak intensywnego ożywienia jeszcze dekadę temu nikt by nie przewidywał.
Można przewidywać, że w ramach dalszego rozwoju rynku powierzchni przemysłowych w Polsce kolejne, kluczowe inwestycje powstaną głównie w regionie Polski Centralnej, w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych – autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8. Dzięki swojemu położeniu przy doskonale rozwiniętej infrastrukturze transportowej znakomicie region sprawdza się jako lokalizacja dla dużych, krajowych centrów dystrybucyjnych czy hubów przeładunkowych. Wolumen nowoczesnych powierzchni w innych, głównych klastrach magazynowych, np. na Górnym Śląsku, we Wrocławiu i Poznaniu, będzie rósł w dotychczasowym tempie. Warto podkreślić, że z budowy trasy ekspresowej S5, łączącej stolice Dolnego Śląska ze stolicą Wielkopolski mogą wyniknąć liczne korzyści dla firm transportowych działających w tych regionach. Zauważalny będzie też dalszy wzrost zainteresowania potencjalnych najemców obiektami zlokalizowanymi lub mającymi powstać w okolicy miast regionalnych, gdzie wciąż jest łatwiej o pracowników. Warto tu wymienić Lublin, który w 2020 roku, dzięki ukończeniu budowy drogi ekspresowej S17 zyska szybkie połączenie z Warszawą, czy Częstochowę, której sytuację komunikacyjną poprawi w następnych latach ukończenie budowy obwodnicy miasta, będącej częścią autostrady A1. Silnie rozwinie się zachodnia część kraju, gdzie powierzchni poszukują między innymi niemieckie firmy, które w ten sposób chcą obniżyć koszty wynajmu i siły roboczej. Sytuację komunikacyjną Pomorza poprawi natomiast budowa trasy S6.
Na intensywny rozwój czekają polskie porty. W pierwszych dniach sierpnia Sejm przyjął specustawę o inwestycjach w zakresie budowy portów zewnętrznych, która wprowadza ułatwienia proceduralne usprawniające budowę Portu Centralnego w Gdańsku, Portu Zewnętrznego w Gdyni i głębokowodnego terminalu kontenerowego w Świnoujściu, na którego rozwój będzie mieć też wpływ budowa trasy S3. W lipcu podpisane zostały trzy umowy na modernizację infrastruktury kolejowej w portach Trójmiasta. Przebudowane zostaną stacje towarowe Gdańsk Port Północny, Gdańsk Kanał Kaszubski oraz Gdynia Port oraz linie kolejowe prowadzące do obu portów, dzięki czemu będą mogły docierać tam pociągi o długości do ok. 750 metrów. Dodatkowo poprawia się infrastruktura kolejowa dla przewozów kolejowych z Chin. Za dwa lata terminal w Małaszewiczach będzie w stanie przyjąć blisko 3,3 tys. pociągów rocznie.
Kontynuacja wysokiej dynamiki rozwoju rynku jest uwarunkowana również wzrostem branży e‑commerce oraz zainteresowaniem wynajmem magazynów ze strony firm logistycznych, stanowiących obecnie jeden z głównych czynników napędzających popyt. Silnie rozwijać będzie się tak zwana logistyka ostatniej mili oraz miejskie parki magazynowe. W związku z ograniczoną podażą działek zlokalizowanych w granicach miast i przeznaczonych pod obiekty logistyczne w dłuższym okresie popularne staną się rozwiązania alternatywne stosowane w innych krajach, np. budowa obiektów piętrowych lub przebudowa zlokalizowanych w miastach starych kompleksów przemysłowych.
Cieszy fakt, że dla inwestorów działających w branży nieruchomości magazyny stają się coraz bardziej atrakcyjnym aktywem, co umożliwia dostarczanie kapitału na rynek na przykład z Azji. Zakup wysokiej klasy nieruchomości przemysłowe z długoterminowymi umowami najmu coraz częściej stanowi doskonałą alternatywę dla nabycia obiektów biurowych czy handlowych i jest sposobem na dywersyfikację portfeli inwestycyjnych. Szacuje się, że silne podstawy gospodarcze i wzrost PKB w następnych latach nadal będą przyciągać kapitał z dotychczasowych i nowych kierunków.
Kluczowa bariera, która może wystąpić na tle procesu, to niedobór siły roboczej i ciekawych, dużych terenów inwestycyjnych. W czerwcu 2019 stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce wynosiła 5.3%. To zbyt mało, aby utrzymać dotychczasowe tempo rozwoju branży nawet przy założeniu, że praca w tym sektorze staje się z roku na rok coraz bardziej zautomatyzowana. Receptą może okazać się opracowanie polityki migracyjnej ułatwiającej zatrudnienie cudzoziemców. Konkurencja wśród głównych deweloperów na rynku i coraz mniejsza podaż interesujących działek w głównych klastrach oddziałują na wzrost cen gruntów. Niedobory gruntów na wiodących rynkach powodują też, że wydłuża się proces planowania parków logistycznych i przygotowania nowych inwestycji.
Oczekiwania konsumentów nieustannie się zmieniają, a co za tym idzie, rosną również wymagania najemców powierzchni przemysłowych, mających świadomość, że wybór odpowiedniej strategii nieruchomościowej odgrywa ważną rolę w prawidłowym działaniu całej sieci logistycznej. Zmienia się również podejście wynajmujących, którzy kładą większy nacisk na budowanie długoterminowych relacji z najemcami. Co za tym idzie, w następnych latach z pewnością będziemy świadkami kolejnych ciekawych transakcji na coraz bardziej dojrzałym rynku powierzchni magazynowych.
Autor: Martyna Kajka z Działu Wynajmu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
