Deweloperzy budują coraz więcej, a klienci na rynku pierwotnym kupują lokale już na etapie dziury w ziemi. A gdyby tak pierwszego mieszkania poszukać na rynku wtórnym? Jak podjąć właściwą decyzję i na co zwrócić uwagę przy wyborze?
Dane GUS pokazują, że rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Tylko w 2019 roku rozpoczęto budowę prawie 240 tys. mieszkań. To o 22% więcej niż powstawało ich w szczycie boomu budowlanego w 2008 roku. Perspektywy rynkowe mówią, że w Polsce potrzeba jeszcze przynajmniej 2 mln mieszkań. Gdyby więc deweloperzy budowali w takim tempie jak do tej pory, zaspokojenie popytu zajmie im około 10 lat. Tak duży ruch w branży budowlanej powoduje, że ceny nieruchomości zdecydowanie rosną. W zależności od miasta są już wyższe o od 15 do nawet 30% niż 4-5 lat temu.
I choć branża deweloperska ma swoje żniwa, również rynek wtórny doświadcza sporego ożywienia. Na używane mieszkania nie brakuje chętnych. Znajdują ich zarówno te wybudowane 10 czy 15 lat temu, jak i z wielkiej płyty budowane w latach 70. ubiegłego stulecia i wcześniej. Dlaczego?
Zalety mieszkań z rynku wtórnego
O wartości nieruchomości decydują trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Budynki, które postawiono kilkanaście lat temu, mają wiele zalet. Przede wszystkim takie, że nie kupujemy dziury w ziemi. Widzimy mieszkanie w całej okazałości, a wszelkie niedociągnięcia są widoczne od razu i zdecydowanie łatwiej podjąć się ich naprawy. Kolejnym argumentem jest też przewidywalne otoczenie. Mieszkanie z rynku wtórnego zwykle znajduje się w miejscu, gdzie jest już rozwinięta infrastruktura. Mamy sklepy, przystanki autobusowe, a także przedszkola i szkoły. Gdy rozważamy kupno nieruchomości w stanie deweloperskim, może upłynąć sporo czasu, nim na osiedlu powstaną pierwsze punkty usługowe. Dziś deweloperzy często oddają inwestycje etapami. Gdy nasze mieszkanie jest już gotowe, kilka metrów dalej wciąż może trwać budowa kolejnych.
Mieszkania „z drugiej ręki” są zwykle mniej ustawne niż te budowane obecnie, ale i tak warto się nimi zainteresować. Przy wyborze z rynku wtórnego przygotujmy się na konieczność remontu. Zwykle nie będą to jednak tak duże koszty, jak w przypadku mieszkania deweloperskiego, które jest w stanie surowym. Co najważniejsze – na odbiór z rynku pierwotnego musimy poczekać do czasu zakończenia budowy. Rynek wtórny daje nam możliwość posiadania mieszkania od razu.
Jak więc wybrać mieszkanie z rynku wtórnego? Na pewno zwróćmy uwagę na lokalizację. W centrum miasta czy w najbardziej atrakcyjnych miejscach dość trudno będzie nam znaleźć nowoczesne mieszkanie. Większość to właśnie nieruchomości, które już kiedyś ktoś kupił.
Stan mieszkania
Jeśli jest to lokal w bloku, koniecznie warto zainteresować się tym, w jakim stanie jest cały budynek. Jak wyglądają klatki schodowe i czy windy są odnowione. Nietrudno znaleźć dziś sprawnie działające wspólnoty mieszkaniowe, które dbają o otoczenie wokół bloku, a także o konieczne naprawy i konserwacje. Dzięki temu nawet kilkunasto-, kilkudziesięcioletnie nieruchomości są w świetnym stanie. Warto zapytać właściciela mieszkania, które chcemy kupić, czy zostały wymienione instalacje. Ponadto, im więcej prac remontowych zostało wykonanych, tym mniej będzie kosztować doprowadzenie lokalu do świetności. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że zakres robót zależeć będzie też od tego, ile lat ma budynek i w jakiej technologii był budowany. Jeśli będzie to mieszkanie bardzo stare, a nawet zabytkowe, może okazać się, że niemożliwe będzie wprowadzenie wszystkich zmian aranżacyjnych, o jakich marzymy.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym koniecznie zadbajmy o wszystkie formalności. Sprawdźmy, czy lokal ma uregulowany stan prawny, czy jest obciążony hipoteką lub innymi zastawami. Koniecznie warto przeanalizować księgę wieczystą. Dostęp do danych o nieruchomości jest jawny, wystarczy znać jej numer. Zanim kupimy takie mieszkanie, wypada też poprosić wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię (w zależności, kto zarządza nieruchomością) o zaświadczenie dotyczące opłat administracyjnych. Chodzi o informację, czy mieszkanie nie jest zadłużone.
Autor: Michał Zbroś, Property Expert, Lloyd Properties.
