Rekordowa podaż, świetna sprzedaż, wysyp nowych inwestycji, rosnący udział zakupów inwestycyjnych za gotówkę – tak wyglądał mijający rok na rynku nieruchomości. Niestety w segmencie mieszkaniowym odnotowaliśmy też wyraźniejsze wzrosty cen i wiele wskazuje, że w przyszłym roku mieszkania będą drożeć.
Dane na ten temat pochodzą z NBP. Wynika z nich, że rok do roku mieszkania na sprzedaż – zarówno nowe, jak i używane – podrożały na niektórych rynkach nawet o ponad 10 proc. Z informacji o średnich cenach wynika, że na rynku wtórnym najszybciej drożały mieszkania na sprzedaż w Łodzi (o ponad 11 proc. w ciągu roku) , następnie w Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Katowicach – w każdym z tych miast o około 10 proc. Przykładowo – we Wrocławiu w III kw. 2016, średnie, transakcyjne ceny mieszkań używanych, przeznaczonych na sprzedaż, wynosiły około 5300 zł/mkw. W III kw. 2017 było to już 5700 zł/mkw.
Jeśli natomiast chodzi o rynek pierwotny – tutaj najwyższe wzrosty cen mieszkań na sprzedaż odnotowano w Szczecinie (średnia cenowa z III kw. 2017 wyniosła niecałe 5400 zł/mkw., co stanowi skok o ponad 11 proc. rok do roku), następnie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie i Opolu. W każdym z tych miast nowe mieszkania w ciągu 12 miesięcy – od 3 kw. 2016 do 3 kw. 2017 – podrożały o 8 proc.
Taki stan rzeczy wynika oczywiście z bardzo wysokiego popytu. Wiele wskazuje na to, że na rynku pierwotnym deweloperzy pobiją ubiegłoroczny rekord sprzedaży, czyli ponad 65 tys. nowych mieszkań w największych miastach.
Firmy deweloperskie starają się równoważyć popyt odpowiednio dużą ofertą, dlatego rekordowa jest również podaż. Z danych GUS wynika, że od stycznia do końca września 2017 oddano już ponad 60 tysięcy mieszkań na sprzedaż. Względem tego samego okresu z roku 2016 podaż wzrosła o blisko 15 proc. Firmy rozpoczęły budowę blisko 80 tysięcy mieszkań, co stanowi liczbę aż o 26 proc. wyższą niż w tym samym okresie rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę pozwoleń na budowę – ta wyniosła ponad 98 tysięcy i jest blisko o 30 proc. wyższa niż rok wcześniej!
Niestety – jeśli koniunktura się utrzyma prawdopodobne jest, że podaż przestanie nadążać za popytem w przyszłym roku. Efektem tego będzie dalszy wzrost cen. Nie ma jednak obaw, by miała urosnąć bańka cenowa na podobieństwo tej z lat 2006 – 2008. Prawdopodobnie pod koniec przyszłego roku Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, co przyhamuje popyt, a tym samym ceny.
Wspomniane stopy procentowe – najniższe w historii – stanowią obecnie najmocniejszy motor popytu na mieszkania. Nie tylko dlatego, że pozytywnie działają na naszą zdolność kredytową i koszty kredytowania, ale także dlatego, że stymulują zakupy w celach inwestycyjnych, z czym mamy obecnie w większej skali do czynienia. Inwestorzy szukają atrakcyjnych instrumentów – i obecnie dużą popularnością cieszy się rynek nieruchomości – m.in. ze względu na dość wysoką rentowność najmu. Szacuje się ją na około 5 – 6 proc. w największych miastach. To znacznie więcej, niż można zarobić na aktualnie nieopłacalnych lokatach czy w obligacjach skarbowych.
Zakupy inwestycyjne przekładają się na wyraźny wzrost udziału gotówki w transakcjach na rynku mieszkaniowym. Z danych NBP wynika, że stanowi ona już ponad 60 proc. udziału. Z kolei jeśli chodzi o kredyty przekłada się to na wzrost liczby i wartości kredytów z bardzo wysokim wkładem własnym.
Nieruchomości komercyjne
Na koniec kilka zdań o tym segmencie rynku. Tu również obraz mijającego roku jest bardzo pozytywny. Mamy do czynienia z potwierdzeniem tendencji obecnych już od kilku lat. Polska cieszy się rosnącym zainteresowaniem inwestorów. Wyrasta na kluczową lokalizację magazynową w tej części Europy. To samo dotyczy rynku biurowego. Również segment nieruchomości handlowych się ożywił, czego przykładem były spektakularne otwarcia nowych dużych obiektów w największych miastach kraju – mowa o Galerii Północnej w Warszawie, Serenadzie w Krakowie i Wroclavii we Wrocławiu.
Marcin Moneta – komercja24
