Na stołecznym rynku biurowym w trzecim kwartale 2019 roku obserwujemy wzrost nowej podaży w porówaniu do poprzednich okresów oraz niesłabnącą aktywność deweloperów. Wysoki wolumen transakcji najmu zawartych w analizowanym okresie miał wpływ na spadek współczynnika pustostanów odnotowany na koniec września 2019 roku. Niewielkie wzrosty stawek wywoławczych odnotowano głównie w centrum Warszawy na co wpływa ograniczona dostępność niewynajętej powierzchni biurowej w tej części miasta – wynika z danych firmy doradczej Knight Frank.
Na koniec III kw. 2019 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły niemal 5,6 mln m kw. W okresie od stycznia do września na stołeczny rynek dostarczono 15 obiektów o łącznej powierzchni przekraczającej 142 000 m kw., z czego 43% przypadło na trzeci kwartał. Największymi inwestycjami oddanymi do użytku w tym czasie są: Wola Retro (Develia), Moje Miejsce B1 (Echo Investment) oraz dwie inwestycje Skanska Property Poland: Generation Park Z oraz Spark B. Zdecydowaną większość nowej podaży zrealizowanej w pierwszych trzech kwartałach roku, ponad 100 000 m kw., zrealizowano poza centrum miasta. Natomiast jeśli terminy oddania do użytku realizowanych inwestycji nie zostaną przesunięte, to w kolejnych miesiącach nową podaż zdominują projekty usytuowane w centrum miasta (planowane jest oddanie do użytku m.in. I etapu Mennica Legacy Tower oraz Chmielna 89).
Pomimo ograniczonej nowej podaży dostarczonej na rynek w okresie I-III kw. 2019 roku, nie można mówić o spadku aktywności po stronie deweloperów, którzy za sprawą kolejnych rozpoczętych inwestycji realizują łącznie ok. 790 000 m kw. biur. Do największych projektów w budowie należą: kompleks biurowy Varso (HB Reavis), The Warsaw HUB (Ghelamco Poland) czy Mennica Legacy Tower (Golub GetHouse). Wszystkie wymienione inwestycje wzbogacą centralną część miasta.
„Rejonem, który obecnie najintensywniej się rozwija pozostaje Rondo Daszyńskiego. To tu w budowie znajduje się siedem wielkoskalowych inwestycji, które w ciągu najbliższych dwóch lat dostarczą łącznie ok. 320 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Rekordowym w historii stołecznego rynku może okazać się rok 2020, w którym powierzchnia oddanych do użytku inwestycji może przekroczyć aż 420 000 m kw., osiągając wynik zbliżony do podaży zrealizowanej w dwóch poprzedzających latach łącznie.” – powiedziała Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku Knight Frank
Kolejny kwartał 2019 roku na warszawskim rynku biurowym przyniósł zauważalny wzrost aktywności najemców. Za sprawą rekordowo wysokiego popytu zarejestrowanego w III kw. (284 000 m kw.) zapotrzebowanie na powierzchnię biurową od początku roku wyniosło 690 000 m kw., osiągając tym samym najwyższy wynik w historii za pierwsze trzy kwartały roku.
„Na wynik ten wpłynęły rekordowe transakcje ostatnich miesięcy, a mowa w tym miejscu o największej historycznie umowie najmu na rynku biurowym zawartej przez mBank w budynku Mennica Legacy Tower (45 600 m kw.) oraz renegocjacji umowy najmu w Miasteczku Orange przez Orange Polska (44 850 m kw.). Warto również podkreślić rosnące zainteresowanie wynajmem nowoczesnych powierzchni biurowych podmiotów z sektora publicznego.” – dodaje Karol Grejbus, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy Knight Frank
Największy udział w strukturze wynajętej powierzchni w okresie I-III kw. 2019 roku miały renegocjacje, które stanowiły 35% wolumenu transakcji. Jest to najwyższy w historii warszawskiego rynku biurowego udział tego typu umów, który zwykle nie przekraczał 30%. Warto podkreślić, że w ostatnich kwartałach zdecydowanie rośnie udział umów pre-let w strukturze popytu. Kontrakty podpisane w budynkach w budowie odpowiadały za 27% wolumenu popytu, co daje jeden z rekordowych wyników. Wynika to z faktu, że na warszawskim rynku biurowym w niektórych lokalizacjach zaczyna brakować powierzchni biurowej dostępnej do wynajęcia od zaraz, w wyniku czego nowoczesna powierzchnia biurowa jeszcze na etapie realizacji coraz częściej zostaje w znacznej części skomercjalizowana.
Wysoka aktywność najemców oraz niewielka nowa podaż przyczyniły się do spadku współczynnika pustostanów w Warszawie, który na koniec września wyniósł 8,2% i był to najniższy poziom od siedmiu lat. Wskaźnik ten był o 0,3 pp. niższy w stosunku do poprzedniego kwartału oraz aż o 1,8 pp. niższy niż odnotowany rok wcześniej. Należy zaznaczyć, że w nadchodzących kwartałach oczekiwany jest dalszy spadek pustostanów, natomiast niewielki wzrost współczynnika możliwy jest w drugiej połowie 2020 roku po oddaniu do użytku rekordowej ilości nowej powierzchni.
Ze względu na rosnące koszty budowy, wysoki popyt oraz niski współczynnik pustostanów od początku 2019 roku obserwowany jest nieznaczny wzrost stawek wywoławczych, zwłaszcza w nowych budynkach usytuowanych w centrum miasta.
„Tak dobre wyniki warszawskiego rynku biurowego przekładają się również na wysoką aktywność inwestorów. Największym zainteresowaniem cieszą się nowe, dobrze wynajęte budynki, zlokalizowane w ścisłym sercu miasta. Obiekty o takiej charakterystyce coraz częściej kupowane są nawet przed zakończeniem budowy (tzw. forward purchase). Niemniej jednak inwestorzy coraz śmielej przyglądają się projektom starszym czy usytuowanym poza centrum miasta, gdzie mogą liczyć na wyższe stopy zwrotu. Od początku 2019 roku, wolumen zainwestowanego kapitału w Warszawie w sektor biurowy osiągnął wartość 1,65 mld euro, co przełożyło się na ponad 40% wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2018 roku. Do największych transakcji trzeciego kwartału możemy zaliczyć m.in. sfinalizowanie umowy przejęcia wieży Warsaw Spire przez Immofinanz oraz budynku Astoria przez Credit Suisse” – komentuje Krzysztof Cipiur, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Knight Frank.
Autor: Knight Frank.
