W ciągu ostatnich 5 lat powierzchnia magazynowa w Polsce podwoiła się. Po pierwszym kwartale 2022 r. wynosi w sumie 24,7 mln mkw., z czego 3,5 mln mkw. powstało w ostatnim roku. W budowie pozostaje 4,7 mln mkw., niemal dwa razy więcej niż rok temu. Eksperci CBRE zwracają uwagę, że sektor jest rozpędzony, ale wyższe koszty przełożą się na spadającą nową podaż, która będzie rosnąć w wolniejszym tempie. Będzie też drożej. Rosnące ceny materiałów przekładają się na czynsze, które w zależności od rynku, wzrosły o 5-15 proc. w ciągu roku i to najprawdopodobniej nie jest koniec podwyżek.

– Magazyny rozwijają się pomimo trudnego otoczenia. Pandemia nie powstrzymała tego tempa i podobnie będzie z wojną na terytorium Ukrainy. Te czynniki powodują jednak kilka globalnych problemów. Najważniejsze to m.in. załamanie łańcuchów dostaw czy ograniczona dostępność surowców i towarów. Konsekwencje tych zjawisk zobaczymy wyraźnie w naszym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w Polsce. Dotknięty zostanie zarówno popyt, podaż jak i inwestycje – mówi Beata Hryniewska, Szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE.

Wyższe koszty to niższa podaż

W pierwszym kwartale 2022 roku powierzchnia magazynowa w Polsce przekroczyła 24,7 mln mkw. To o 3,5 mln więcej niż rok wcześniej. W budowie pozostaje 4,7 mln mkw., co oznacza niemal dwukrotny wzrost w porównaniu do początku 2021 roku, kiedy budowano 2,5 mln mkw. magazynów. Z punktu widzenia nowych obiektów kluczowe są rosnące koszty budowy. Tylko w 2021 roku wzrosły one o ponad 20 proc., a tym roku będzie gorzej ze względu na ograniczoną dostępność surowców sprowadzanych z Ukrainy i Rosji. To wpłynie ostatecznie na wydłużający się czas budowy pojedynczego magazynu. Projekty budowlane, które rozpoczęły się przed inwazją, będą kontynuowane ze względu na zabezpieczenie materiałów, ale może wystąpić problem z rozpoczęciem nowych inwestycji. To rodzi ryzyko powstania luki podażowej. Zwłaszcza, że poziom pustostanów w pierwszym kwartale 2022 roku był historycznie niski i wyniósł 3,4%.

Wzrost kosztów budowy idzie w parze z rosnącą inflacją, która obejmuje też ceny energii. To podbije trend energooszczędności w sektorze magazynowym. Nastawienie na eko widać zarówno po stronie najemców jak i deweloperów. Ci pierwsi coraz częściej biorą pod uwagę kwestie związane z ESG wybierając odpowiedni budynek. Natomiast deweloperzy, chcąc się wyróżnić spośród swojej konkurencji, stawiają na zrównoważone rozwiązania, które podnoszą atrakcyjność budynku.

Popyt na nieruchomości komercyjne nie spadnie…

Popyt na magazyny w pierwszym kwartale 2022 roku utrzymał się na wysokim poziomie i wyniósł 1,5 mln mkw., podobnie jak rok wcześniej. Ten stan utrzyma się w kolejnych miesiącach m.in. ze względu na możliwe relokacje firm z Ukrainy czy wciąż silną dynamikę e-commerce. W Polsce rośnie sprzedaż online – klienci, którzy zaczęli kupować w ten sposób w pandemii, utrzymali ten nawyk, co nakręca rozwój infrastruktury, niezbędnej do sprawnej obsługi rosnącej liczby zamówień. Chodzi tu m.in. o magazyny dystrybucyjne czy magazyny zwrotów.

– Nowa fala COVID-19 w Chinach powoduje kolejne zakłócenia produkcji i logistyki – zamówione towary dotrą do Polski i Europy z opóźnieniem. Firmy będą chciały zwiększać zapasy w magazynach, aby zabezpieczyć się przed kolejnymi zakłóceniami w łańcuchach dostaw napędzając tym popyt na powierzchnię – komentuje Beata Hryniewska, Szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE.

… choć będzie drożej, bo czynsze rosną

Rosnące koszty materiałów mają swoje przełożenie na czynsze, które były stabilne do trzeciego kwartału zeszłego roku. Później na rynku drgnęło. Czynsze umowne w zależności od rynku poszybowały w górę o 5-15 proc. w ciągu ostatniego roku i to najprawdopodobniej nie jest koniec. W Warszawie stawki czynszu wzrosły o 15 proc., w Łodzi i Katowicach o 8 proc., a w Gdańsku o 7 proc. Warto podkreślić, że poziomy czynszów w Polsce przez długi czas były niższe niż w krajach Europy Zachodniej i w większości krajów Europy Środkowej, dlatego pomimo wzrostu pozostaną konkurencyjne. Jednak kurs wymiany PLN-EUR jest niestabilny, a czynsze są fakturowane w EUR i płatne w PLN, co może mieć negatywny wpływ na najemców.

Inwestycje magazynowe nadal silne

Aktywa przemysłowe i logistyczne postrzegane są jako silny produkt inwestycyjny, co udowodniono zwłaszcza w czasach pandemii. W 2021 roku łączna wartość inwestycji wyniosła 5,71 mld euro, a złożyła się na nią rekordowa liczba 164 transakcji. Ponad połowa całej kwoty dotyczyła rynku magazynowego. Najwięcej inwestorów pochodziło z Europy, a wartość polskiego kapitału wyniosła 4 proc. Co istotne, w ostatnich latach nie odnotowano znaczących przepływów kapitałowych z Rosji, Ukrainy i Białorusi w inwestycjach przemysłowych i magazynowych. To oznacza, że odpływ tych inwestycji nie wpłynie znacząco na ogólny wynik. Inwestorzy nadal będą zainteresowani magazynami, choć chwilowo, ze względu na wojnę na terytorium Ukrainy, dominuje ostrożność i oczekiwanie na rozwój sytuacji.

Źródło: CBRE.