Rynek nieruchomości podlega szeregowi najróżniejszych ryzyk – obecnie coraz częściej do głosu dochodzi ryzyko o charakterze politycznym.
Ostatnie 10 lat na polskim rynku mieszkaniowym można potraktować jako lekcję. Polacy na własnej skórze przekonali się, że na mieszkaniach można zyskiwać, ale można równie dobrze tracić. Był to przyspieszony kurs zarówno ryzyka związanego z kredytami, zmianami stóp procentowych i ryzykiem walutowym, ale także dotyczył zmian koniunktury w mieszkaniówce.
Padły w gruzy baśnie opowiadane przez najróżniejszych „naganiaczy”, którzy w okresie, gdy ceny rosły bardzo dynamicznie, przekonywali obywateli, że z decyzją zakupową trzeba się pospieszyć, bowiem później będzie tylko drożej.
Pęknięcie bańki cenowej pokazało, że może być i taniej – i to znacznie taniej. Od szczytu górki z lat 2006 – 2008 mieszkania na wiodących rynkach staniały średnio o 25 – 30 proc. Dziś powoli odrabiają straty, ale nie ma mowy o tak szybkich wzrostach cen, jak było to jeszcze 8 – 10 lat temu.
A więc i rynek nieruchomości nie jest wolny od zawirowań koniunktury. Zresztą ogólnoświatowy kryzys zaczął się właśnie od rynku nieruchomości – w USA. Niskie stopy procentowe nakręciły popyt na nieruchomości, przy bardzo liberalnej polityce kredytowej banków. Ceny mieszkań rosły nieprzerwanie, aż w końcu bańka pękła, kiedy FED był zmuszony podnieść stopy procentowe. Ludzie przestali spłacać kredyty, bankowcy zaczęli wystawiać na licytacje mieszkania, co doprowadziło do zwiększonej podaży i spadku cen. Podobnie kryzys na bańce nieruchomościowej narodził się w Hiszpanii.
Wracając jednak do ryzyk związanych z inwestowaniem – umiejętność ich kalkulacji i antycypacji trendów w długiej perspektywie to sprawa niezwykle ważna. Chodzi nie tylko o to, czy uda nam się bieżąco zarabiać na wynajmie, ale również czy nieruchomość zachowa swoją wartości i czy będzie w dłuższej perspektywie na niej zyskiwać. Analiza standardowych czynników, które mają wpływ na wycenę – a więc lokalizacji, metrażu, typu budownictwa, standardu – może tu nie wystarczyć. W grę wchodzą też procesy długofalowe, które będą stopniowo odgrywały coraz istotniejszą rolę.
W polskich warunkach takimi czynnikami są z pewnością negatywne tendencje demograficzne i emigracja, które mogą w dłuższej perspektywie osłabiać popyt na mieszkania, zarówno jeśli chodzi o transakcje sprzedaży jak i wynajmu. Potencjalnych ryzyk jest jednak wiele więcej – od ogólnej kondycji gospodarczej kraju poczynając, poprzez ewentualne zmiany prawne, urbanistyczne czy choćby zmiany preferencji mieszkaniowych społeczeństwa. Bolesna lekcja z czasów boomu mieszkaniowego pokazuje, że nieruchomości wcale nie należą do całkowicie pewnych inwestycji.
Ostatnio w grupie ryzyk coraz mocniej do głosu dochodzi niepewność polityczna. Obcięcie ratingu Polski pokazuje paradoksalną sytuację, że w świecie o nieograniczonych możliwościach wymiany i weryfikacji informacji, największy wpływ na globalne procesy mają niejednokrotnie opinie i wrażenia. Zmiana oceny wiarygodności kraju, mimo dobrych wskaźników gospodarczych, do tej kategorii się zalicza. Konsekwencje decyzji jednej agencji ratingowej, na podbudowie „obaw” okazują się tak dalekosiężne, że sięgają „zwykłego” Kowalskiego, który spłaca nad Wisłą kredyt. Po obcięciu oceny złoty mocno stracił na wartości. Prawdopodobnie wychodzenie z tego dołka zajmie naszej walucie kilka miesięcy i jest już raczej pewne, że zapowiadanej kolejnej obniżki stóp procentowych w tym roku nie będzie. A to oznacza, że Kowalski nie będzie się cieszył z niższych rat kredytu.
Skrajna postać ryzyka politycznego to oczywiście konflikt o charakterze zbrojnym. Po raz pierwszy od dawna (od wojny w byłej Jugosławii) mamy do czynienia w Europie i w jej sąsiedztwie z wojną. Mowa o konflikcie syryjskim i ukraińskim.
Przełożenie wojny na rynek nieruchomości doskonale widać w przypadku naszego wschodniego sąsiada. Zupełny krach w rejonach objętych działaniami jest oczywisty. Dewaluacja hrywny powoduje np. że wynajmujący w sąsiednich obwodach podpisują z najemcami nowe umowy co kilka miesięcy. Ceny najmu w miastach, które przyjmują uciekinierów bardzo wzrosły, jednak konsekwencje ukraińskiej wojny docierają nawet do Polski. W rejonach przygranicznych – Rzeszowie, Przemyślu itp. lepiej uposażeni Ukraińcy wycofują się z inwestowania w polskie nieruchomości. Z kolei duża fala imigrantów „nakręca” nasz rynek najmu.
Nowością w kontekście ryzyk politycznych w skali globalnej jest jednak fakt, że dziś nie mówi się już o nich wyłącznie w odniesieniu do tzw. krajów granicznych czy też rynków wschodzących. Niepewność polityczna dotarła do tzw. pierwszego świata, czyli krajów najlepiej rozwiniętych. Wystarczy wspomnieć choćby widmo Brexitu, szereg unijnych kryzysów – kryzys zadłużenia, strefy euro, strefy Schengen, kryzys uchodźczy, zmiany trendów politycznych na rzecz rządów „silnej ręki” w opozycji do modelu tzw. demokracji liberalnej. Dziś ryzyko o charakterze politycznym rozlewa się po całej Europie.
Marcin Moneta – WGN / Komercja24
