W Polsce stale przybywa nowoczesnej przestrzeni magazynowe. Zauważalny jest zarówno zwiększony popyt, jak i duża podaż. Nowe oraz rozwijające się firmy potrzebują centrów logistycznych oraz dużych powierzchni magazynowych.
Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się niezwykle dynamicznie. Coraz więcej ma do zaoferowania segment magazynowy. Magazyny na sprzedaż oraz magazyny na wynajem są coraz częściej poszukiwane przez przedsiębiorców na terenie całego kraju.
Jaki powinien być dobry magazyn?
Polski rynek wydaje się charakteryzować dużą liczbą magazynów na sprzedaż. Również tych na wynajem stale przybywa. Jakie cechy nieruchomości właściciele firm biorą pod uwagę przy poszukiwaniach? Na jakie aspekty najczęściej zwracają uwagę? Sprawna logistyka jest kluczowa:
Bardzo wielu przedsiębiorców zwraca uwagę na to, czy w magazynie jest odpowiednia logistyka. Dla właścicieli firm istotne jest na przykład to, czy w magazynie są obecne sprzęty mobilne takie jak wózki widłowe (wliczone w cenę sprzedaży lub oferowane osobno, w przystępnej cenie). Liczy się również obecność bram do załadunku oraz ramp wyładowniczych. Przy dobrym magazynie nie może oczywiście zabraknąć dużego placu manewrowego oraz parkingu, z którego będą mogły korzystać samochody dostawcze i ciężarowe.
Powierzchnia biurowa również jest istotna:
Dla najemców bądź przyszłych właścicieli magazynów istotna jest także kwestia obecności części biurowej na terenie nieruchomości. Standardowo, w dobrych centrach logistycznych, część biurowa powinna zajmować około 5-10 procent powierzchni całego obiektu. Pozostałe 90-95 procent to oczywiście część magazynowa.
Dodatkowym atutem jest wyposażenie biura. Ważna jest przy tym jakość materiałów i sprzętów znajdujących się w części biurowej. Obecność szafek, półek i zamykanych szaf stanowi duży atut. Idealnie, kiedy wnętrze biura jest w pełni urządzone, tj. znajdują się w nim wydzielone pomieszczenia ze stanowiskami biurowymi do pracy. Urządzona część biurowa skróci czas przeprowadzki nowego właściciela bądź najemcy obiektu i usprawni proces aklimatyzacji.
Lokalizacja magazynu:
Jedną z ważniejszych rzeczy, a dla części firm zasadniczo najważniejszą, jest położenie centrum logistycznego. Bardzo dużym atutem jest usytuowanie blisko autostrady lub drogi ekspresowej. Dzięki temu dostawcy jak również pracownicy będą mieli możliwość szybkiego przemieszczania się, a co za tym idzie, skrócenia czasu dojazdu do magazynu.
Podstawą jest bezpieczeństwo:
Firmy poszukujące dla siebie idealnego magazynu nie powinny zapominać o kwestii bezpieczeństwa. Przedsiębiorcy powinni więc zadbać o to, aby pracownicy firmy mogli pracować w komfortowych i bezpiecznych warunkach. Dotyczy to zarówno pracowników firmy, jak również dostawców itp.
Obecność kamer na terenie obiektu to praktycznie standard. Dodatkowym plusem jest obecność ochrony przez całą dobę na terenie magazynu. Firmy pod uwagę powinny brać również jakość materiałów użytych do budowy magazynu a także weryfikować stan techniczny sprzętów znajdujących się wewnątrz budynku.
Bardzo trudno jest wymienić cechy magazynu idealnego, ponieważ takiego zwyczajnie nie ma. Każdy przedsiębiorca, w zależności od charakteru prowadzonej przez siebie działalności, będzie zwracał uwagę na nieco inne kwestie. Niemniej powyżej wymienione cechy powinny być istotne dla praktycznie każdego właściciela firmy, któremu zależy na dobrze wyposażonym i bezpiecznym magazynie.
Największa ilość magazynów na terenie Polski
Sektor magazynów w dalszym ciągu się rozwija. Poszukiwane są zarówno magazyny na sprzedaż jak i magazyny na wynajem. Powierzchni magazynowych przybywa sukcesywnie na terenie całego kraju. Niemniej jednak niekwestionowanym liderem wciąż pozostaje Warszawa . To właśnie w stolicy z roku na rok przybywa coraz więcej nowych firm. Również te funkcjonujące na rynku od kilku- bądź kilkunastu lat często decydują się na ekspansję bądź przeniesienie swojej siedziby właśnie do stolicy Polski. Wielu przedsiębiorcom zależy na budowaniu prestiżu, lepszej lokalizacji bądź mniejszej odległości od swoich kontrahentów. Pomimo, że ceny za metr kwadratowy magazynu w Warszawie należą do jednych z najwyższych, przedsiębiorcy wydają się nie zniechęcać. Ilość wartości dodanych wciąż dominuje bowiem nad ceną za zakup lub wynajęcie magazynu w Warszawie.
Również Górny Śląsk cieszy się coraz większym uznaniem w oczach przedsiębiorców. Po warszawie to właśnie w tej części kraju najczęściej poszukiwane są magazyny na wynajem oraz magazyny na sprzedaż.
Ponadto firmy bardzo często poszukują centrów logistycznych w miastach takich jak Katowice (zwłaszcza w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej), Gliwice czy Bielsko-Biała. Również Opole cieszy się rosnącą popularnością, co odzwierciedla coraz większa liczba zapytań ofertowych dla tego rejonu Polski.
Magazyn na sprzedaż czy magazyn na wynajem?
Jaki magazyn będzie lepszy? Taki do wynajęcia, czy może na własność? Zarówno magazyny na sprzedaż jak i magazyny na wynajem cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony przedsiębiorców. Niemniej jednak na które rozwiązanie decydują się oni częściej? Czy firmy wolą wynajmować powierzchnie magazynowe, czy może wolą mieć swoje magazyny na własność?
Nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi.
Bardzo dużo biur obrotu nieruchomościami posiada w swojej ofercie znacznie większą ilość magazynów na wynajem, niż magazynów na sprzedaż. Nie świadczy to jednak o ich większej popularności. Jeśli chodzi o magazyny na wynajem, to zainteresowane nimi są najczęściej firmy, które dopiero zaznaczają swoją pozycję na rynku. Często firmy takie zaczynają od wynajęcia niewielkiego powierzchniowo magazynu, odpowiadającego ich aktualnym potrzebom. Dzięki temu przedsiębiorcy nie generują dodatkowych, zbytecznych kosztów utrzymania nieruchomości. Wraz z rozwojem firmy, mają oni możliwość zmiany siedziby i przeprowadzenia się do większego magazynu.
Także firmy, które co jakiś czas zmieniają lokalizację, lub które nie są jeszcze w 100 procentach pewne co do obecnie wybranego miejsca, decydują się na wynajęcie magazynu. Takie rozwiązanie daje możliwość rozwiązania umowy najmu i zmiany magazynu na dogodniejszy.
Rzecz jasna istotna jest kwestia, na jaki okres została podpisana umowa wynajmu magazynu. Niekiedy okres ten jest krótki, jednak często – zwłaszcza większe magazyny – można wynajmować jedynie na sztywne okresy co najmniej dziesięcioletnie.
w przypadku magazynów na sprzedaż sytuacja wygląda nieco inaczej. Istnieją bowiem dwa rodzaje magazynów na sprzedaż. Możemy wyróżnić centra logistyczne na sprzedaż, budowane przez deweloperów. Stawiają oni magazyny według własnych projektów, po czym wyprzedają je po części kilku firmom, lub całościowo – jednemu przedsiębiorcy. Jest to budownictwo w systemie BTS (built to suit).
Na rynku nieruchomości praktykuje się również tworzenie projektów magazynowych na zamówienie. W takim wypadku konkretna firma zleca deweloperowi wybudowanie centrum logistyczno-magazynowego według przygotowanego przez siebie projektu. Po zakończeniu budowy firma ta jest jedynym właścicielem nieruchomości i może nią w całości dysponować. Wiele magazynów tego typu powstaje w Specjalnych Strefach Ekonomicznych, których na terenie naszego kraju jest obecnie aż 14.
Specjalne Strefy Ekonomiczne (SSE) – atrakcyjne grunty dla inwestorów
Coraz więcej inwestycji magazynowych powstaje w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Przyciągają one zarówno prywatnych inwestorów, jak i deweloperów. SEE to wyodrębnione administracyjne regiony, w których przedsiębiorcy mają możliwość prowadzenia swojej działalności na preferencyjnych warunkach. Firmy zlokalizowane w Specjalnych Strefach Ekonomicznych mogą starać się o otrzymanie np. pomocy publicznej w postaci zwolnień podatkowych (CIT lub PIT).
W Polsce funkcjonuje obecnie 14 Specjalnych Stref Ekonomicznych, których okres funkcjonowania został przedłużony do dnia 31 grudnia 2026 roku.
Zgodnie ze stanem na dzień 31 grudnia 2016 r. są to:
1. Warmińsko-Mazurska SSE – województwa: warmińsko-mazurskie i mazowieckie; gminy: Barczewo, Bartoszyce, Biskupiec, Ciechanów, Dobre Miasto, Działdowo, Iława, Iłowo-Osada, Kurzętnik, Morąg, Nidzica, Olecko, Olsztynek, Orneta, Orzysz, Ostróda, Pasłęk, Piecki, Pisz, Pomiechówek, Stawiguda, Szczytno, Węgorzewo, Wielbark, Zakroczym, Zalewo, Żuromin; miasta: Bartoszyce, Braniewo, Ciechanów, Działdowo, Elbląg, Iława, Kętrzyn, Lidzbark Warmiński, Mława, Mrągowo, Nowe Miasto Lubawskie, Olsztyn, Ostrołęka, Ostróda, Płońsk.
2. Wałbrzyska SSE „Invest-Park” – województwa: dolnośląskie, opolskie, wielkopolskie, lubuskie; gminy: Bolków, Brzeg Dolny, Bystrzyca Kłodzka, Dąbrowa, Długołęka, Dobromierz, Góra, Jarocin, Jelcz-Laskowice, Kluczbork, Kłodzko, Kobierzyce, Kościan, Krotoszyn, Książ Wielkopolski, Lewin Brzeski, Męcinka, Namysłów, Nowa Ruda, Niemodlin, Nysa, Oława, Otmuchów, Pleszew, Praszka, Prudnik, Rawicz, Skarbimierz, Strzegom, Strzelin, Syców, Szprotawa, Śrem, Świdnica, Świebodzin, Twardogóra, Wądroże Wielkie, Wiązów, Wołów, Września, Ząbkowice Śląskie, Żarów; miasta: Bielawa, Bolesławiec, Dzierżoniów, Grodków, Jawor, Kalisz, Kłodzko, Kudowa-Zdrój, Leszno, Nowa Ruda, Oleśnica, Oława, Opole, Piława Górna, Świdnica, Świebodzice, Wałbrzych, Wrocław.
3. Tarnobrzeska SSE Euro-Park Wisłosan – województwa: podkarpackie, mazowieckie, świętokrzyskie, lubelskie, dolnośląskie; gminy: Baranów Sandomierski, Białobrzegi, Gorzyce, Horodło, Janów Lubelski, Jasło, Jedlicze, Kobierzyce, Łapy, Łuków, Mińsk Mazowiecki, Nisko, Nowa Dęba, Nowe Miasto nad Pilicą, Opatów, Orły, Ożarów Mazowiecki, Pilawa, Połaniec, Poniatowa, Przasnysz, Ryki, Rudnik nad Sanem, Rymanów, Siedlce, Staszów, Tomaszów Lubelski, Tuczępy, Węgrów, Wierzbica, Wyszków; miasta: Jasło, Kraśnik, Łuków, Opatów, Pionki, Przemyśl, Przeworsk, Radom, Siedlce, Stalowa Wola, Tarnobrzeg, Tomaszów Lubelski.
4. Suwalska SSE – województwa: podlaskie, warmińsko-mazurskie i mazowieckie; gminy: Czyżew, Gołdap, Małkinia Górna, Narewka, Nowogród, Siemiatycze, Suwałki, Szczuczyn, Zabłudów; miasta: Białystok, Bielsk Podlaski, Ełk, Grajewo, Hajnówka, Łomża, Olecko, Ostrów Mazowiecka, Sejny, Suwałki.
5. SSE Starachowice – województwa: świętokrzyskie, mazowieckie, opolskie, łódzkie, lubelskie; gminy: Bliżyn, Iłża, Końskie, Mniszków, Morawica, Piekoszów, Połaniec, Puławy, Sędziszów, Stąporków, Suchedniów, Szydłowiec, Tułowice; miasta: Kielce, Ostrowiec Świętokrzyski, Puławy, Skarżysko-Kamienna, Starachowice.
6. Słupska SSE – województwa: pomorskie; zachodniopomorskie i wielkopolskie; gminy: Biesiekierz, Czarne, Debrzno, Kalisz Pomorski, Karlino, Polanów, Słupsk, Tychowo, Żukowo; miasta: Darłowo, Koszalin, Lębork, Słupsk, Szczecinek, Ustka, Wałcz.
7. Pomorska SSE – województwa: pomorskie, kujawsko-pomorskie, zachodniopomorskie i wielkopolskie; gminy: Barcin, Chojnice, Czarna Woda, Czarnków, Człuchów, Gniewino, Grudziądz, Janikowo, Kowalewo Pomorskie, Krokowa, Liniewo, Lipno, Łysomice, Nakło nad Notecią, Pakość, Police, Solec Kujawski, Sztum, Świecie, Tczew, Wąbrzeźno; miasta: Biała Podlaska, Brodnica, Bydgoszcz, Czarnków, Gdańsk, Gdynia, Grudziądz, Inowrocław, Kwidzyn, Lipno, Łeba, Malbork, Piła, Rypin, Stargard, Starogard Gdański, Tczew, Toruń, Włocławek.
8. SSE Euro-Park Mielec – województwa: podkarpackie, małopolskie, lubelskie i zachodniopomorskie; gminy: Brzozów, Dębica, Głogów Małopolski, Jedlicze, Jarosław, Kolbuszowa, Leżajsk, Łańcut, Ostrów, Radymno, Rejowiec Fabryczny, Ropczyce, Sędziszów Małopolski, Strzyżów, Trzebownisko, Zagórz; miasta: Chełm, Częstochowa, Dębica, Gorlice, Jarosław, Krasnystaw, Kraśnik, Krosno, Leżajsk, Lubaczów, Lubartów, Lublin, Łańcut, Mielec, Międzyrzec Podlaski, Radzyń Podlaski, Rzeszów, Sanok, Szczecin, Zamość.
9. Łódzka SSE S.A. – województwa: łódzkie, wielkopolskie i mazowieckie; gminy: Aleksandrów Łódzki, Brójce, Grodzisk Mazowiecki, Kleszczów, Koluszki, Krośniewice, Ksawerów, Nowe Skalmierzyce, Opatówek, Opoczno, Ostrzeszów, Paradyż, Przykona, Sławno, Stryków, Tomaszów Mazowiecki, Ujazd, Widawa, Wieluń, Wola Krzysztoporska, Wolbórz, Wróblew, Zelów, Zgierz, Żychlin; miasta: Bełchatów, Kalisz, Koło, Konstantynów Łódzki, Kutno, Łęczyca, Łowicz, Łódź, Ozorków, Piotrków Trybunalski, Płock, Pruszków, Raciąż, Radomsko, Rawa Mazowiecka, Sieradz, Skierniewice, Sochaczew, Tomaszów Mazowiecki, Turek, Warszawa, Zduńska Wola, Zgierz, Żyrardów.
10. Legnicka SSE – województwo: dolnośląskie; gminy: Chojnów, Gromadka, Iłowa, Kostomłoty, Legnickie Pole, Męcinka, Miękinia, Miłkowice, Polkowice, Prochowice, Przemków, Środa Śląska; miasta: Chojnów, Głogów, Jawor, Legnica, Lubin, Zgorzelec, Złotoryja.
11. Krakowski Park Technologiczny Sp. z o.o. (KPT) – województwa: małopolskie i podkarpackie; gminy: Andrychów, Bochnia, Boguchwała, Chełmek, Chrzanów, Czorsztyn, Dąbrowa Tarnowska, Dobczyce, Gdów, Jędrzejów, Klucze, Niepołomice, Nowa Sarzyna, Skawina, Słomniki, Trzebinia, Tuchów, Wolbrom, Zabierzów, Zakliczyn, Zator; miasta: Bochnia, Bukowno, Kraków, Krosno, Limanowa, Nowy Sącz, Nowy Targ, Oświęcim, Sucha Beskidzka, Tarnów.
12. Kostrzyńsko-Słubicka SSE – województwa: lubuskie, zachodniopomorskie i wielkopolskie; gminy: Barlinek, Buk, Bytom Odrzański, Chodzież, Czerwieńsk, Dębno, Dobiegniew, Drezdenko, Golczewo, Goleniów, Gryfino, Gubin, Kamień Pomorski, Kargowa, Karlino, Kłodawa, Kożuchów, Krosno Odrzańskie, Krzeszyce, Kwilcz, Lubsko, Łobez, Międzyrzecz, Nowogard, Nowy Tomyśl, Pełczyce, Police, Przemęt, Rzepin, Sieraków, Skwierzyna, Słubice, Stęszew, Strzelce Krajeńskie, Sulechów, Sulęcin, Swarzędz, Śmigiel, Wągrowiec, Wronki, Zielona Góra; miasta: Białogard, Gniezno, Gorzów Wielkopolski, Gubin, Kostrzyn nad Odrą, Nowa Sól, Poznań, Szczecin, Zielona Góra, Żary.
13. Katowicka SSE – województwa: śląskie, małopolskie i opolskie; gminy: Czechowice-Dziedzice, Czerwionka-Leszczyny, Głuchołazy, Godów, Gogolin, Kietrz, Koniecpol, Krapkowice, Krzepice, Lędziny, Miedźna, Myślenice, Ogrodzieniec, Olesno, Pawłowice, Radziechowy-Wieprz, Rajcza, Rudziniec, Siewierz, Strzelce Opolskie, Ujazd, Węgierska Górka, Woźniki; miasta: Bielsko-Biała, Bieruń, Bytom, Częstochowa, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Jastrzębie-Zdrój, Katowice, Kędzierzyn-Koźle, Knurów, Lubliniec, Myszków, Orzesze, Piekary Śląskie, Racibórz, Rybnik, Siemianowice Śląskie, Sławków, Sosnowiec, Świętochłowice, Tychy, Wodzisław Śląski, Zabrze, Zawiercie, Żory.
14. Kamiennogórska SSE Małej Przedsiębiorczości (KSSEMP) – województwa: dolnośląskie i wielkopolskie; gminy: Bolków, Gryfów Śląski, Janowice Wielkie, Kamienna Góra, Lubań, Lubawka, Mirsk, Nowogrodziec, Prusice, Żmigród; miasta: Jawor, Jelenia Góra, Kamienna Góra, Lubań, Ostrów Wielkopolski, Piechowice, Zgorzelec.
Ile kosztuje magazyn na sprzedaż?
Jakim budżetem trzeba dysponować, aby kupić magazyn? Ceny są naprawdę zróżnicowane. Wiele zależy bowiem od lokalizacji, powierzchni i standardu. Dla przykładu, w ofercie WGN znajduje się budynek magazynowo-produkcyjno-biurowy położony w zachodniej części Wrocławia, na terenie zwartej zabudowy przemysłowo-magazynowej. W skład nieruchomości wchodzi hala magazynowa z biurowcem i plac manewrowy. Działka ma powierzchnię ponad 1,1000 ha, natomiast powierzchnia użytkowa obiektu wynosi 4500 metrów kw. (z czego powierzchnia magazynowa wynosi 3200 metrów kw.). Teren przystosowany jest do obsługi wszystkich środków transportu. Atutem nieruchomości jest dobre skomunikowanie z drogą krajową nr 94, autostradową obwodnicą Wrocławia oraz autostradą A4. Cena ofertowa takiej nieruchomości to 8 000 000 PLN.
Ile kosztuje magazyn na wynajem?
Również w przypadku magazynów do wynajęcia, nie można mówić o jednolitej, lub choćby przybliżonej cenie. Na cenę magazynu wpływa na nie szereg czynników, takich jak lokalizacja, standard, logistyka itp. Grupa WGN ma w swojej ofercie magazyn na wynajem we Wrocławiu o powierzchni około 850 metrów kw. Hala zlokalizowana jest w przemysłowej części miasta, w dzielnicy Psie Pole. Jest to hala o przeznaczeniu magazynowo-produkcyjno-usługowym. Lokalizacja jest bardzo dogodna – dojazd do centrum, obwodnicy i autostrady jest tu dobry. Magazyn posadowiony jest na działce o powierzchni 2500 metrów kw. Cena ofertowa najmu tego przykładowego magazynu wynosi 13,5 tys. PLN co miesiąc.
Jak będzie kształtować się rynek magazynów?
W chwili obecnej rynek magazynów ma się naprawdę dobrze. Ten segment rynku stale się rozwija, dostarczając na rynek coraz to więcej metrów nowoczesnych powierzchni magazynowych. Można zatem szacować, że również przyszły rok przyniesie dynamiczny rozwój , czego efektem będzie zwiększenie się liczby dostępnych na rynku nowoczesnych przestrzeni magazynowych.
Magdalena Paluch
Redaktor Naczelna komercja24.pl
