Pomimo dużej ilości powierzchni, jaka jest teraz w budowie w największych miastach w kraju, oferta gotowych biur kurczy się. Rekordowy popyt na nowoczesne powierzchnie sprawia, że rośnie ilość umów pre-let
W ciągu trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku w największych miastach w kraju do najemców trafiło o kilkanaście procent powierzchni biurowej więcej niż w tym samym czasie rok wcześniej. W głównych ośrodkach biznesowych w Polsce zakontraktowane zostało ponad 1,2 mln mkw. biur. Na tak dobry wynik zapracowały przede wszystkim rynki regionalne, poza Warszawą, gdzie podpisane zostały umowy łącznie na prawie 520 tys. mkw. biur, o niemal jedną czwartą więcej niż rok wcześniej, podaje Walter Herz.
Warszawa bije koleje rekordy
Dla Warszawy najlepszy był trzeci kwartał br., w którym popyt na biura osiągnął poziom 285 tys. mkw. Jak wynika z danych Walter Herz, w ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku absorpcja stołecznego rynku sięgnęła prawie 690 tys. mkw. To niespełna 10 proc. więcej niż w tym samym przedziale czasu w rekordowym dotychczas pod względem popytu 2018 roku, kiedy wynajętych zostało 630 tys. mkw. powierzchni. Tym samym, w tym roku Warszawa odnotowała kolejne rekordy, zarówno jeśli chodzi o rezultat uzyskany w trzecim kwartale, jak i w trzech pierwszych kwartałach bieżącego roku.
– Na rynku warszawskim popyt znacznie przewyższa podaż. W tym roku mogliśmy obserwować wzrost udziału umów pre-let w strukturze najmu, co jest spowodowane niedoborem gotowej powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach biznesowych w mieście. Kontrakty zawarte w pierwszych trzech kwartałach roku, dotyczące powierzchni w budowie obejmowały prawie 30 proc. wolumenu najmu. Powierzchnia w realizowanych na stołecznym rynku budynkach jest już w połowie zakontraktowana lub zabezpieczona rezerwacjami – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.
– Innym trendem, jaki możemy obserwować w Warszawie jest rosnące zainteresowanie wynajmem powierzchni biurowych na rynku komercyjnym ze strony podmiotów z sektora publicznego i jednostek administracji państwowej – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.
W ostatnich miesiącach w Warszawie mieliśmy do czynienia z kontraktacjami na niespotykaną wcześniej skalę. mBank podpisał umowę przednajmu w Mennica Legacy Tower na 45,6 tys. mkw. powierzchni, a firma Orange Polska renegocjowała umowę w Miasteczku Orange na 44,8 tys. mkw. biur. Ponadto, T-Mobile odnowił umowę najmu na 27,4 tys. mkw. w budynku Marynarska 12.
W regionach największy popyt w Krakowie
Najlepszy wynik w regionach pod względem popytu jak zwykle należał do Krakowa. Na krakowskim rynku w okresie trzech pierwszych kwartałów br. wynajęta została prawie połowa powierzchni, jaka zakontraktowana została łącznie na rynkach regionalnych poza Warszawą. Jak podaje Walter Herz, do najemców trafiło 235 tys. mkw. powierzchni biurowych.
Do największych transakcji zawartych w tym roku w Krakowie należał przednajem UBS na 19,3 tys. mkw. powierzchni w krakowskim kompleksie Fabryczna Office Park, odnowienie umowy przez Motorola Solutions Systems Polska na wynajem 17,1 tys. mkw. biur w budynku Green Office, przednajem firmy Sabre na 16 tys. mkw. powierzchni biurowej w Tischnera Office, umowa Google w Quattro Business Park na 12,7 tys. mkw. biur, kontrakt Akamai na 11,5 tys. mkw. w biurowcu Vinci Office Building oraz umowa Aileron w Podium Park na 10,3 tys. mkw.
We Wrocławiu od stycznia do końca września br. wynajęte zostało natomiast tylko niespełna 70 tys. mkw. powierzchni biurowej. W Łodzi w tym czasie wolumen najmu wyniósł niemal 45 tys. mkw. Popyt na rynku łódzkim był wyższy niż przed rokiem o 30 proc.
Szybka rozbudowa segmentu biurowego na rynkach regionalnych
– Nie tylko w Warszawie, ale i na rynkach regionalnych w ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z wyraźnym wzrostem ilości umów przednajmu. W regionach udział tego typu kontraktów wzrósł o jedną trzecią w porównaniu z rokiem ubiegłym. W największych miastach brakuje gotowych powierzchni, dlatego najemcy decydują się na obiekty w budowie. Zapewniają one bowiem największy wybór powierzchni. Na rynkach regionalnych, poza Warszawą w budowie jest prawie 900 tys. mkw. biur. Najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.
I dodaje, że w regionach prężnie rozwija się też segment elastycznych powierzchni do pracy. – W ciągu pierwszych trzech kwartałów br. w największych miastach poza Warszawą operatorzy flex wynajęli niespełna 30 tys. mkw. powierzchni pod tego typu biura – podaje Mateusz Strzelecki.
Zasoby polskiego rynku biurowego liczą już 11 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego na warszawski rynek przypada prawie 5,6 mln mkw. W okresie pierwszych dziewięciu miesięcy br. w Warszawie oddane zostało 145 tys. mkw. powierzchni. W budowie na terenie aglomeracji pozostaje prawie 800 tys. mkw. biur, w tym m.in. kompleks Varso ze 110 tys. mkw. powierzchni. Ponad połowa biur, które są w budowie w Warszawie realizowanych jest w okolicy ronda Daszyńskiego, na warszawskiej, bliskiej Woli, w tym także kilka budynków wysokościowych.
W tym roku na stołeczny rynek weszły takie obiekty jak Spark B, Vector+, The Park 6, Wola Retro, Moje Miejsce B1, Generation Park Z, Libra Business Centre A, czy Flanders Business Park C. W czwartym kwartale deweloperzy planują oddać kolejne 120 tys. mkw. powierzchni. Ukończony ma zostać m.in. kompleks Mennica Legacy, który w dwóch budynkach zaoferuje 65 tys. mkw. powierzchni.
Trójmiasto, Kraków i Wrocław z największą ilością biur w budowie
Jak oblicza Walter Herz, pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem tego roku w największych miastach w kraju, poza Warszawą oddane zostało 315 tys. mkw. biur. Najwięcej nowej powierzchni przybyło na rynku krakowskim, gdzie podaż w segmencie biurowym wzrosła o ponad 90 tys. mkw. Zasoby Poznania zwiększyły się o 76 tys. mkw., głównie dzięki ukończeniu II fazy kompleksu Business Garden z 46 tys. mkw. biur. Wśród największych obiektów oddanych w tym roku znalazł się także pierwszy etap Bramy Miasta w Łodzi, V.Offices w Krakowie, a we Wrocławiu Nowy Targ i Carbon Tower.
W trzecim kwartale br., dzięki zakończeniu budowy m.in. Imagine I&II, Avestus Real Estate, Starej Drukarni, Business House II, czy Szkoły Grohmana, łódzkie zasoby biurowe przekroczyły poziom pół miliona mkw. powierzchni i liczą już 520 tys. mkw. biur.
Najwięcej powierzchni w regionach powstaje aktualnie na rynku trójmiejskim, gdzie w budowie jest ponad 200 tys. mkw. biur, nieco więcej niż w Krakowie i we Wrocławiu, w którym realizowane jest około 170 tys. mkw. powierzchni. W stolicy Dolnego Śląska u zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Szczęśliwej powstaje m.in. kompleks Centrum Południe, w którym oferta liczyć będzie łącznie około 85 tys. mkw. GLA.
Powierzchnie niewynajęte i czynsze
Współczynnik powierzchni niewynajętej na większości największych rynków biurowych w kraju, jak podaje Walter Herz, w ostatnich miesiącach regularnie spada. Średni poziom pustostanów wynosi zaledwie 8,5 proc. Najwięcej wolnych biur jest w Łodzi i Poznaniu – około 12 proc., a najmniej w Trójmieście – niespełna 5 proc. W Warszawie niewynajętych jest ieco ponad 8 proc. biur. W centrum miasta tylko 5 proc., ale już na przykład na Mokotowie prawie 14 proc.
Rosnące koszty budowy spowodowały wzrost stawek czynszowych na kilku rynkach regionalnych, na których ceny w obiektach dobrej klasy mieszczą się teraz w przedziale od 11 €/mkw./m-c. do 15,5 €/mkw./m-c.
W Warszawie czynsze w najlepszych budynkach zlokalizowanych w centrum wynoszą od 17 €/mkw./m-c. do 25 €/mkw./m-c. Poza centralnym obszarem za mkw. biura trzeba natomiast zapłacić od 11 €/mkw./m-c. do 15 €/mkw./m-c.
W nadchodzących kwartałach oczekiwany jest dalszy spadek pustostanów. Natomiast niewielki wzrost współczynnika możliwy jest w Warszawie w drugiej połowie 2020 roku po oddaniu do użytkowania rekordowej ilości nowej powierzchni.
Źródło: Walter Herz.
