Potrzebne nowoczesne nieruchomości komercyjne dedykowane na potrzeby centrów przetwarzania danych.
Stale rośnie zapotrzebowanie krajowych i zagranicznych firm na nowoczesne budynki, dedykowane na potrzeby centrów przetwarzania danych (CPD). W czasie, gdy odpowiednie grunty na sprawdzonych zachodnich rynkach zaczynają się kończyć, Polska nadal oferuje bardzo dobre, spełniające wymogi CPD, lokalizacje w przystępnych cenach.
Wzrost rynku centrów danych jest konsekwencją postępującej digitalizacji biznesu, rozwoju rynku e-commerce, Internetu Rzeczy w różnych branżach, wzrostu liczby aplikacji mobilnych, a także rosnącego zainteresowania platformami streamingowymi.
– Nieprzerwany dostęp do systemów informatycznych dla coraz większej liczby firm jest jednym ze strategicznych elementów zapewnienia ciągłości działania. Potrzebują one stałego nieprzerwanego dostępu do infrastruktury sieciowej oraz serwerów, w efekcie czego znaczenie infrastruktury informatycznej i telekomunikacyjnej stale rośnie – mówi Natalia Mika, Doradca, Newmark Polska.
Polska gotowa na przyjęcie nowych centrów danych
Do tej pory największe centra przetwarzania danych powstawały głównie na ugruntowanych rynkach, jak Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin − nazywanych w skrócie FLAP-D – oraz w Stanach Zjednoczonych. – Jednak w warunkach przyśpieszonej transformacji cyfrowej oraz dynamicznego rozwoju technologii chmurowych, gdy sektor centrów danych rozwija się błyskawicznie, obserwujemy mniejszą dostępność odpowiednich gruntów na rynkach FLAP-D, a zapytania o data centres coraz częściej trafiają także do Polski. Nasz kraj nadal oferuje świetne lokalizacje w przystępnych cenach, jak również posiada odpowiednie przyłącza światłowodowe, co jest jednym z podstawowych wymagań przy tego typu inwestycjach – mówi Waldemar Witczak, Dyrektor Regionalny w SEGRO. – Stały wzrost zapotrzebowania krajowych i zagranicznych graczy na nowoczesne, dedykowane dla potrzeb CPD obiekty powoduje, że wielkość powierzchni przeznaczonych pod data centres w Polsce w najbliższych latach będzie rosnąć – wyjaśnia ekspert. SEGRO jest jednym z liderów budujących tego typu obiekty w Europie. W samym SEGRO Slough Trading Estate w Wielkiej Brytanii powstało już 29 centrów danych, o łącznej powierzchni ponad 330 tys. mkw., co sprawia, że park ten jest drugim co do wielkości globalnym klastrem centrów danych.
Obiekty typu data centre w swoim portfolio – w Polsce, Niemczech, Anglii i Hiszpanii – posiada również Panattoni. Zaawansowane technologicznie budynki znajdują się w okolicach Amsterdamu, Londynu, Frankfurtu czy Warszawy, skąd prowadzone są operacje typu data storage (przechowywanie danych) dla wielu krajów Europy Zachodniej, Centralnej czy Wschodniej. Większość tych obiektów użytkowanych jest w formule najmu długoterminowego. W Polsce Panattoni jest w trakcie realizacji nieruchomości pod data centre o mocy 28 MW, a w planach ma kolejne inwestycje. Zrealizowane przez dewelopera w ramach centrów danych budynki często nie przekraczają 1000 mkw., co nie przeszkadza w obsłudze mocy rzędu 3-3,5 MW. Dla porównania przeciętna fabryka o powierzchni 10 000 – 20 000 mkw. potrzebuje ok. 1 MW energii do sprawnego funkcjonowania. Gigantyczne zapotrzebowanie wymaga od dewelopera budowy głównego punktu zasilającego i podpięcia pod linie wysokiego napięcia. – Bezpieczeństwo energetyczne data centre to najważniejszy warunek jego funkcjonowania, ze względu na wrażliwość przechowywanych danych. Dlatego inwestycje często zabezpieczone są przez kilka lub kilkanaście potężnych agregatów prądotwórczych o mocy nawet 1,5 megawata każdy i spalaniu na poziomie 500 litrów paliwa na godzinę. Przygotowanie cystern i beczek w celu natychmiastowego uzupełniania braków to konieczny warunek energetycznego bezpieczeństwa. Tu nie ma miejsca choćby na sekundę blackoutu – mówi Michał Samborski, Head of Development w Panattoni.
Największe zainteresowanie Warszawą. Na rynku liczą się również Wrocław, Śląsk i Trójmiasto
Pandemia znacznie przyspieszyła digitalizację firm, jak również wiele innych sfer życia, przede wszystkim zakupy. – W związku ze zwiększonym ruchem w Internecie, generowanym przez zakupy online, infrastruktura technologiczna sklepów internetowych w pewnym momencie zaczęła osiągać granice swoich możliwości, wydłużał się czas ładowania stron, zdjęć i innych elementów oferty, co bardzo szybko negatywnie przełożyło się na wyniki sprzedaży. Chcąc nadal skutecznie prowadzić działalność, wiele firm zaczęło korzystać z usług chmurowych, dających możliwość skalowalności działań i umożliwiających obsługę nagłych wzrostów sprzedaży – mówi Natalia Mika.
Z infrastruktury chmury publicznej, jak wynika z danych Grupy K2, korzysta aż 58 proc. firm e-commerce w całym kraju. Trend potwierdza opracowanie PMR na temat centrów danych, z którego wynika, że całkowita moc dostępna dla klientów na rynku komercyjnych usług data centre w Polsce podwoi się w okresie sześciu lat od 2021 r. (gdy wynosiła prawie 110 MW). Analitycy tego raportu ocenili wartość rynku data centre w Polsce na ponad 2,6 mld zł, wskazując, że najwięcej tego typu inwestycji znajduje się w Warszawie. Klienci są zainteresowani inwestowaniem również we Wrocławiu, na Śląsku, w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu. Według raportu PMR pod koniec 2021 roku w Polsce znajdowało się blisko 120 obiektów oferujących kolokację serwerów i hosting, w większości były to niewielkie obiekty, do 200 mkw., dla porównania znaczący operatorzy infrastruktury kolokacyjnej dysponują powierzchnią nawet ponad 4 tys. mkw. na obiekt.
Daleko od lotniska, torów i stacji benzynowej
Centra przetwarzania danych są obiektami bardzo wymagającymi technologicznie, a swoją charakterystyką znacząco odbiegają od standardowej hali magazynowej. – Taki obiekt musi przede wszystkim zapewniać stały dostęp do infrastruktury sieciowej oraz nieprzerwanego zasilania niezbędnego do pracy urządzeń. Serwery znajdujące się w data centre wymagają ściśle kontrolowanego środowiska pracy, z bezpiecznym dla nich przedziałem temperatur, co wymaga precyzyjnego chłodzenia. Dodatkowo duża gęstość mocy na stosunkowo niewielkiej powierzchni powoduje, że zapotrzebowanie na nią jest ponadstandardowe – wylicza Natalia Mika. Już sam wybór lokalizacji jest wyzwaniem. – Najbardziej pożądane są działki wyposażone w infrastrukturę energetyczną ŚN (średniego napięcia), umożliwiającą dostarczenie dużych mocy, najlepiej z dwóch niezależnych źródeł, czyli RPZ (Regionalne Punkty Zasilające), a idealnie od więcej niż jednego dostawcy energii z własną siecią dystrybucyjną. Przykładem takich lokalizacji są tereny dawnych zakładów produkcyjnych. Dodatkowo, ze względu na bezpieczeństwo fizyczne obiektów, największym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje poza strefami przelotów, terenami zalewowymi, daleko od stacji benzynowej lub innych instalacji technicznych zagrażających wybuchem, czy nawet torów kolejowych – dodaje ekspertka Newmark Polska.
Jak informuje Michał Chodecki, BTS Development Director w Panattoni, klienci, a tym samym użytkownicy centrów przetwarzania danych wywodzą się najczęściej z Europy Zachodniej oraz USA i reprezentują sektory: ICT/Telekomunikacja, Tech Data Storage, Pharma/Lab oraz High-Tech Components Engineering. Mówimy tu o budynkach, które obsługują operacje swoich spółek produkcyjnych bądź badawczych nie tylko tych ulokowanych w Polsce, ale także całej Europie, zapewniając odpowiednie zaplecze do bezpiecznego przechowywania danych przy jednoczesnym konkurencyjnym poziomie kosztów użytkowania.
Skomplikowane projekty szyte na miarę
Priorytetem już na etapie projektowania budynków, a potem również w trakcie ustalania procedur kontroli dostępu jest bezpieczeństwo fizyczne danych przechowywanych na serwerach. – W niektórych obiektach można spotkać tzw. komory Lampertza, czyli pomieszczenia odporne między innymi na impulsy elektromagnetyczne, trzęsienia ziemi, powodzie czy inne klęski żywiołowe. Inaczej zaprojektowany jest także system gaszenia pożarów. W większości przypadków odbywa się ono za pomocą specjalnej mieszaniny gazów, dzięki którym ogień zostaje zduszony, bez naruszenia kluczowych dla działania serwerowni systemów i przy zachowaniu pełnego bezpieczeństwa dla przebywających w data centre w czasie awarii osób – wyjaśnia Natalia Mika. Dlatego zaprojektowanie oraz realizacja takich inwestycji muszą zostać powierzone profesjonalnym podmiotom, posiadającym odpowiednie know-how i będącym w stanie sprostać wysokim wymaganiom klientów.
– Przede wszystkim z uwagi na lokalizację, która w związku z koniecznością posiadania przyłącza światłowodowego i odpowiedniej mocy przyłączeniowej energii elektrycznej nie może być przypadkowa, naszym klientom rekomendujemy inwestycje szyte na miarę. Budynek dostosowany do potrzeb data centre musi spełniać szczególne wymagania. Potrzebuje dużo większej odporności ogniowej, którą ciężko jest uzyskać poprzez adaptację już istniejącej przestrzeni. Z tego samego względu, a także z powodu wymaganego bezpieczeństwa danych, powinien być to budynek wolnostojący – wyjaśnia Waldemar Witczak. – Dzisiaj zdecydowaną większość centrów przetwarzania danych w Polsce stanowią obiekty małe, o powierzchni poniżej 200 mkw., a rynek data centre jest rozdrobniony. Adaptacja lub rozbudowa istniejących budynków to czasochłonne i kosztochłonne zadanie. Niejednokrotnie okazuje się, że po pewnym czasie zaczyna być potrzebna dodatkowa przestrzeń – na nowe serwerownie lub pomieszczenia obsługi, co może być związane np. ze zwiększeniem zatrudnienia. Dlatego w związku z prognozowanym wejściem na polski rynek kolejnych zagranicznych podmiotów, możemy oczekiwać zwiększonego popytu na przestrzeń dostosowaną do działań centrów przetwarzania danych, liczoną nawet w tysiącach metrów kwadratowych – dodaje ekspert SEGRO.
Również według Michała Chodeckiego z Panattoni, ze względu na wymagania stawiane centrom danych, najkorzystniejszym rozwiązaniem dla klientów, są obiekty szyte na miarę, czyli BTS. – Do tej pory widzieliśmy wyraźne zainteresowanie modelem na własność, jednak obecny trend pokazuje, że firmy, chcąc koncentrować swoje siły i kapitał na bieżącej działalności oraz rozwoju, coraz częściej rozpatrują formułę najmu, jako najbardziej optymalną finansowo, przy jednoczesnym zapewnieniu komfortu prowadzenia operacji w budynku. Taka formuła realizacji inwestycji, z doświadczonym deweloperem, gwarantuje klientowi możliwie jak najsprawniejsze przeprowadzenie realizacji całego procesu – mówi ekspert Panattoni. – Klient może liczyć na nasze wsparcie już na samym początku przygotowań do realizacji projektu inwestycyjnego, zaczynając od wyboru odpowiedniej lokalizacji. Nieruchomości dedykowane projektom typu data centres są bardzo nietypowe, dlatego również nasze zaangażowanie w ten proces jest wysoko wyspecjalizowane – podsumowuje Michał Chodecki.
Autorzy: Newmark Polska wspólnie z SEGRO i Panattoni.
