Obecnie wiele mówi się o kryzysie ekonomicznym w krajach europejskich. Coraz częściej media bombardują nas informacjami o tym, że kryzys jest szczególnie odczuwalny w branży nieruchomości, gdzie podaż od kilkunastu, jak nie kilkudziesięciu miesięcy króluje nad popytem.
Zatem, w jaki sposób aktualni czy też potencjalni najemcy powierzchni biurowych mogą optymalizować swoje koszty prowadzenia biznesu? Czy zmiana siedziby firmy jest warta przysłowiowej świeczki? Ta właśnie sytuacja była dla nas inspiracją do przeprowadzenia analizy ofert wynajmu i sprzedaży powierzchni biurowych w prężnie rozwijającym się Wrocławiu – stolicy Dolnego Śląska. Pod lupę wzięliśmy: liczebność ofert oraz ceny wg metrażu w pięciu administracyjnych dzielnicach Wrocławia: Starym Mieście, Krzykach, Psim Polu, Śródmieściu i Fabrycznej. Dane pochodziły z dwóch najbardziej popularnych serwisów ogłoszeń nieruchomości.
W przypadku oferty sprzedaży powierzchni biurowych/ biur, ocenie poddaliśmy 841 ofert zamieszczonych w ciągu ostatnich 31 dni, gdzie najwięcej biur/powierzchni biurowych na sprzedaż było w dzielnicy Krzyki (277), natomiast najmniej w dzielnicy Psie Pole (65).
W przypadku powierzchni biurowych na sprzedaż o metrażu do 20 m2 uśrednione ceny wyjściowe prezentują się następująco; w przypadku Krzyków jest to 103 909 zł za całą powierzchnię, w przypadku dzielnicy Śródmieście 158 334 zł, w przypadku dzielnicy Fabryczna tylko 60 000 zł. W ciągu ostatnich 30 dni nie odnotowano nowych ofert sprzedaży powierzchni biurowych z dzielnic: Stare Miasto i Psie Pole.
W przypadku, gdy dla metrażu od 21 do 40 m2 średnie ceny wyjściowe sprzedaży powierzchni biurowej są najwyższe dla Starego Miasta, bo aż 301 133 zł, to w przypadku dzielnicy Krzyki uśredniona cena wyjściowa to tylko 189 993 zł. Potencjalny inwestor może rozpocząć negocjacje zakupu powierzchni biurowej w Śródmieściu już od ceny wyjściowej 193 586 zł, zaś w dzielnicy Fabryczna od 183 167 zł. Natomiast w dzielnicy Psie Pole nie było ani jednej oferty sprzedaży takiego biura.
W przypadku Starego Miasta, uśrednione ceny wyjściowe sprzedaży powierzchni biurowej o metrażu od 41 do 65 m2 sięgają aż 553 605 zł za całość, a na Krzykach 325 789 zł. Na trzecim miejscu plasuje się Fabryczna z uśrednioną ceną wyjściową 321 867 zł i kolejno Psie Pole – 283 667 zł oraz Śródmieście 243 667 zł.
Kolejnym metrażem jest powierzchnia od 66 do 100 m2 (zazwyczaj układ: poczekalnia + sekretariat + 3 sale). Najwyższe uśrednione ceny wyjściowe sprzedaży powierzchni możemy zaobserwować na Starym Mieście: 1 552 031 zł za całość, w Fabrycznej: 910 694 zł, w Śródmieściu: 835 563 zł oraz na Krzykach: 681 410 zł i Psim Polu: 578 556 zł.
W przypadku metrażu powierzchni biurowej od 101 do 150 m2 uśrednione ceny wyjściowe sprzedaży za całość wynoszą dla Starego Miasta 2 321 781 zł, Krzyków 1 205 627 zł, Śródmieścia 1 171 025, Psiego Pola 1 138 173 zł oraz Fabrycznej 665 067 zł.
W przypadku metrażu od 151 do 300 m2 uśrednione ceny sprzedaży powierzchni biurowej za całość wynoszą: na Starym Mieście 4 729 167 zł, na Psim Polu 2 010 334 zł, w Śródmieściu 1 959 750 zł, na Krzykach 1 840 965 zł a na Fabrycznej 1 349 761 zł.
W przypadku metrażu od 301 do 500 m2 uśrednione ceny sprzedaży za całość powierzchni wg dzielnic wynoszą: Stare Miasto 4 729 167 zł, Psie Pole 2 010 334 zł, Śródmieście 1 959 750 zł, Krzyki 1 840 965 zł, oraz Fabryczna 1 349 761 zł.
W przypadku ofert sprzedaży powierzchni biurowych powyżej 500 m2 uśrednione ceny wyjściowe za całość wynoszą w kolejności: dla Starego Miasta 6 919 854 zł, dla Śródmieścia 5 862 654 zł, dla Krzyków 5 502 513 zł, dla Fabrycznej 3 500 891 zł oraz Psiego Pola 3 044 265 zł.
W drugiej części analizy prezentujemy uśrednione ceny wyjściowe najmu powierzchni biurowych wg dzielnic administracyjnych miasta Wrocławia. Ocenie poddaliśmy 3454 ogłoszeń wynajmu biur zamieszczonych w ciągu 31 dni. Podobnie jak w przypadku ofert sprzedaży biur, tak i w przypadku ofert wynajmu najwięcej biur możemy znaleźć na Starym Mieście (1412) a najmniej w dzielnicy Psie Pole (237) i Śródmieście (233). Aby lepiej zobrazować różnorodność cen wynajmu powierzchni biurowych we Wrocławiu, porównamy ceny ofertowe najtańszego oraz najdroższego metra kwadratowego (m2) dla dzielnic: Krzyki oraz Stare Miasto.
W przypadku Starego Miasta powierzchnię biurową do 20 m2 można już wynająć od 25 zł za 1 m2. Najwyższa cena, jaką można zapłacić za metr kwadratowy to 110 zł. W przypadku powierzchni biurowej o metrażu od 21 do 40 m2 cena wynajmu waha się od 15 zł do 108 zł/m2. Powierzchnię biurową od 41 do 65 m2 można wynająć już od 24 zł/m2 do 139 zł/m2 zaś w przypadku metrażu od 66 do 100 m2 najniższa cena to 17 zł/m2, a najwyższa nawet 130 zł/m2 (w przypadku ekskluzywnych biur). Powierzchnię biurową od 101 do 150m2, można wynająć już od 15 zł/m2 (standard bardzo niski) do 196 zł/m2, a przy metrażach od 150 do 300 m2 zapłacimy od 49 zł/m2 , a za najlepiej usytuowane i bardzo wysokim standardem nawet do 96 zł/m2 .
Decydując się na wynajem powierzchni biurowej o metrażu od 301 do 500 m2, jesteśmy w stanie znaleźć oferty, gdzie zapłacimy już od 21 zł/m2 do 141 zł/m2, zaś w przypadku powierzchni powyżej 500 m2 – od 28 zł/m2 do 51 zł/m2. Należy wziąć jednak pod uwagę, iż rynek powierzchni biurowych powyżej 300 m2 na Starym Mieście jest mocno ograniczony (nie ma zbyt wiele ofert). Podobnie przedstawia się kwestia standardu samej powierzchni np. przestarzała instalacja co, jakość wykończenia, brak wentylacji w pomieszczeniach.
W przypadku dzielnicy Krzyki powierzchnię biurową do 20 m2 można wynająć nieco taniej niż na Starym Mieście, bo już od 24 zł/m2 do 88 zł/m2. W przypadku powierzchni biurowej o metrażu od 21 do 40 m2 cena wynajmu waha się już od 10 zł/m2 (ostatnie piętra starszych biurowców) do 59 zł/m2, a w przypadku powierzchni od metrażu od 41 do 65 m2 od 13 zł/m2 do 90 zł/m2. Powierzchnię od 66 do 100 m2 można wynająć już od 18 zł/m2 a w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych nawet do 105 zł/m2. Za nieco większe metraże zapłacimy odpowiednio: od 101 do 150m2 już 14 zł/m2 do 205 zł/m2, od 151 do 300 m2 – od 10 zł/m2 do 141 zł/m2.
Wyjściowe ceny najmu powierzchni biurowych od 300 od 500 m2 wahają się od 16 zł/m2 do 50 zł/m2 oraz powierzchni od 500 m2 od 10 zł/m2 do 44 zł/m2. Uśrednione wyjściowe ceny wynajmu powierzchni biurowych za całość dla pozostałych dzielnic w zależności od metrażu prezentują się następująco;
Za wynajem powierzchni biurowej do 20 m2 na Psim Polu zapłacimy tylko 532 zł, a w przypadku dzielnicy Śródmieście 725 zł, zaś w przypadku dzielnicy Fabryczna 703 zł.
Za wynajem powierzchni biurowej od 21 do 40 m2 na Psim Polu zapłacimy tylko 1 103 zł, w Śródmieściu 1 363 zł, w przypadku dzielnicy Fabryczna 1 397 zł.
W przypadku powierzchni od 41 do 65 m2 na Psim Polu zapłacimy 2 221 zł, w Śródmieściu 2 280 zł, w przypadku Fabrycznej 2 063 zł. Przy metrażu od 66 do 100 m2 najtańsze będzie Psie Pole 2 905 zł i kolejno Śródmieście 3 398 zł oraz Fabryczna 3 785 zł. Podobnie sytuacja przedstawia się z powierzchnią od 101 do 150 m2, gdzie na Psim Polu zapłacimy 4 009 zł za całość, w Śródmieściu 5 962 zł oraz na Fabrycznej 5 550 zł. Za powierzchnię biurową od 151 do 300 m2 na Psim Polu zapłacimy 5 127 zł, w Śródmieściu 8 490 zł, a na Fabrycznej 7 314 zł. Uśrednione ceny wynajmu powierzchni biurowej od 301 od 500 m2 wynoszą w przypadku dzielnicy Psie Pole 11 579 zł, w przypadku dzielnicy Śródmieście 16 064 zł, w przypadku dzielnicy Fabryczna 9 582 zł, a w przypadku metrażu powyżej 500 m2 wynoszą odpowiednio dla Psiego Pola 48 382 zł, dla Śródmieścia 38 302 zł i Fabrycznej 27 987 zł.
Małgorzata Battek
Analityk Rynku
www.komercja24.pl
