Przepisy o przeciwdziałaniu tzw. „patodeweloperce”, czyli nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie weszły w życie w dniu 1 sierpnia 2024 r. Jakie zmiany wprowadzają i jaki wpływ mogą mieć na budownictwo wielorodzinne?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest aktem wykonawczym do ustawy Prawo budowlane. Zgodnie m.in. z przepisami wspomnianego rozporządzenia powinny być prowadzone inwestycje budowlane, w tym inwestycje deweloperskie. Minister Rozwoju i Technologii w dniu 27 października 2023 r. wydał rozporządzenie wprowadzające zmiany w dotychczasowym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pierwotnie zmiany miały wejść w życie z dniem 1 kwietnia 2024 r., jednak ostatecznie zaczęły obowiązywać od dnia 1 sierpnia 2024 r.

Zmiany odległości usytuowania budynków
W kontekście inwestycji deweloperskich pierwszą istotną zmianą jest doprecyzowanie dopuszczalnych odległości budynków od granicy działki, na której są położone. Obecnie obowiązujące przepisy nadal nakładać będą obowiązek sytuowania budynków w odległości 4 m od granicy działki, jeśli budynek był zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy oraz 3 m w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi.

Jednak od dnia 1 sierpnia 2024 r. wprowadzono nowy, dodatkowy wymóg zachowania odległości 5 m od granicy działki dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy ściana jest zwrócona oknami lub drzwiami w stronę tej granicy czy też nie. Wyjątkowo, prawodawca dopuszcza możliwość sytuowania takich budynków w mniejszej odległości 1,5 m od granicy działki, jeżeli przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidują taką możliwość.

Komplementarnie z powyższą zmianą, wprowadzono wymóg zachowania minimalnej odległości 3 m od granicy działki dla balkonów w budynkach wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji. Odległość ta dotyczy budynków wielorodzinnych zwróconych zarówno ścianą z oknami lub drzwiami jak i bez nich w stronę granicy, co ma na celu poprawę komfortu mieszkańców sąsiednich budynków.

Od dnia 1 sierpnia 2024 r. z obowiązku zachowania wymogów minimalnych odległości budynków od granicy działki będą wyłączone nie tylko przypadki, gdy sąsiednia działka jest działką drogową, ale również gdy mowa jest o publicznie dostępnym placu, za który zgodnie z definicją uznaje się „ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną […]”. Dodatkowo, publicznie dostępne place o powierzchni powyżej 1000 m2 będą musiały spełniać wymóg urządzenia terenu biologicznie czynnego na poziomie przynajmniej 20 % ich powierzchni.

Autor: Prawnik Mateusz Groszyk, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy.
Fragment artykułu