Prywatny sektor nieruchomości inwestycyjnych na wynajem, czyli Private Rented Sector, zyskuje w kraju coraz mocniejszą pozycję. Czym jest najem instytucjonalny, który kryje się za pojęciem PRS ( Private Rented Sector)? Jego popularność w Polsce wydaje się stale rosnąć. Wszystko za sprawą zalet, jakie niesie ze sobą tego rodzaju forma wynajmu. Jej zadaniem jest zabezpieczenie interesów obu stron umowy. Więcej na temat Private Rented Sector, w tym o prawnych zasadach najmu, w poniższym artykule.

Spis treści:
Definicja najmu instytucjonalnego
Korzyści dla właściciela nieruchomości kontra korzyści dla najemcy
Formalności związane z najmem instytucjonalnym
Najem instytucjonalny – czy to się opłaca?

Definicja najmu instytucjonalnego

Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733 (©Kancelaria Sejmu) jasno i szczegółowo definiuje, czym jest najem instytucjonalny. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mówi jasno, że „umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali” (źródło: Art. 19f. powyższej ustawy).

Private Rented Sector (PRS), czyli prywatny sektor wynajmu mieszkań, powoli rozwija się w Polsce. Ten rodzaj najmu nieruchomości znany jest na światowych rynkach nieruchomości, gdzie jego pozycja jest znacznie bardziej zarysowana. Polska w tej kwestii dopiero się rozwija, jednak wyraźnie rośnie znaczenie najmu instytucjonalnego, czyli Private Rented Sektor w naszym kraju.

Korzyści dla właściciela nieruchomości kontra korzyści dla najemcy

PRS dla wielu osób może być bardzo korzystnym rozwiązaniem. Najem instytucjonalny daje możliwość uzyskiwania przychodów z wynajmu nieruchomości przez przedsiębiorców. Różnica między prywatnym najmem mieszkania, a najmem instytucjonalnym jest taka, że właściciel nieruchomości posiada większą kontrolę nad swoją inwestycją, choćby w postaci uregulowań prawnych.
Z punktu widzenia najemców, wybór lokalu mieszkalnego w ramach najmu instytucjonalnego również może być korzystny. Przede wszystkim Private Rented Sector może stanowić dobry wybór dla osób, które nie posiadają odpowiedniej zdolności kredytowej, aby nabyć własną nieruchomość. To także doskonałe rozwiązanie dla osób ceniących mobilność, które nie planują stałego osiedlenia się w jednym miejscu. Dodatkowo mieszkania dostępne w ramach najmu instytucjonalnego niejednokrotnie są w pełni wyposażone i gotowe do przyjęcia najemcy praktycznie od zaraz. Rozwiązanie takie jest o tyle korzystne, że najemca nie musi martwić się o zakup umeblowania we własnym zakresie.

Formalności związane z najmem instytucjonalnym

Co wyróżnia najem instytucjonalny na tle tradycyjnego najmu pomiędzy osobami prywatnymi? Przede wszystkim umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana zawsze na czas określony. Umowę najmu zawiera z najemcą właściciel mieszkania, który może być osobą fizyczną, osobą prawną albo jednostką, która nie jest osobą prawną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego.

Umowa najmu sporządzana jest w kancelarii notarialnej, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Do przedmiotowej umowy dołączane jest oświadczenie najemcy, sporządzane w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu takim najemca potwierdza, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie wypowiedzenia mu umowy najmu nie może żądać od właściciela nieruchomości zapewnienia lokalu tymczasowego czy socjalnego.

Kaucja, jaka pobierana jest przez właściciela nieruchomości przy podpisywaniu umowy, nie może być wyższa, niż sześciokrotność miesięcznego czynszu. Obowiązuje stawka czynszu w wysokości, jaką wynosił przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego. Kaucja jest zwrotna, a na jej otrzymanie najemca może liczyć w ciągu miesiąca od dnia, w którym opuścił lokal (o ile właściciel nieruchomości nie potrąci z kaucji, lub nie przeznaczy jej w całości na odnowienie lokalu po najemcy, aby przywrócić mieszkanie do pierwotnego wyglądu, w jakim otrzymał je do użytku najemca).
W sytuacji, kiedy najemca w trakcie obowiązywania umowy nie dokona w terminie comiesięcznej opłaty z tytułu wynajmu, właściciel nieruchomości mieszkalnej może pobrać opłatę z wpłaconej przez najemcę kaucji. Obowiązkiem najemcy będzie uzupełnienie kaucji do obowiązującej w umowie kwoty, w terminie wskazanym przez właściciela nieruchomości. Informacja co do terminu powinna być przedstawiona najemcy przez właściciela nieruchomości w formie pisemnej.
W przypadku najmu instytucjonalnego wszelkie zmiany w umowie muszą być sporządzane w formie pisemnej.

Właściciel nieruchomości może podnieść czynsz z tytułu najmu instytucjonalnego wyłącznie w zgodzie z warunkami, które zostały zawarte w umowie podpisanej przez obie strony.

Co ważne – zwłaszcza dla właściciela nieruchomości, obowiązująca umowa najmu instytucjonalnego wygada po upływie czasu, na który została zawarta (lub jeśli została wypowiedziana, to odpowiednio wcześniej, według okresu wypowiedzenia zawartego w umowie). Po tym czasie najemca musi opuścić lokal mieszkalny.

Jeśli najemca mimo to będzie pozostawał w lokalu mieszkalnym, właściciel nieruchomości ma prawo podjąć działania, mające na celu odzyskanie kluczy do lokalu mieszkalnego bez lokatora. Zapis ten jest bardzo ważny z punktu widzenia właściciela nieruchomości. Nie raz dochodziło do sytuacji, kiedy najemca przestawał płacić lub nie chciał wyprowadzić się z lokalu mieszkalnego po tym, jak upłynął okres najmu (lub umowa najmu została wypowiedziana przez właściciela nieruchomości), a mimo wszystko pozostawał on w mieszkaniu. W sytuacji takiej właściciel lokalu mieszkalnego często pozostawał bezradny, ponieważ eksmisja bez wskazania zastępczego lokalu mieszkalnego nie była możliwa. Najem instytucjonalny stanowi dla właściciela nieruchomości zabezpieczenie przed tego typu sytuacjami.

Najem instytucjonalny – czy to się opłaca?

Można zadać sobie pytanie, czy najem instytucjonalny, czyli Private Rented Sector (PRS) jest opłacalny. Z podpisaniem umowy najmu wiąże się bowiem konieczność uiszczenia opłaty u notariusza. Wiele osób mimo wszystko decyduje się na takie rozwiązanie. Umowa notarialna daje obu stronom większe zabezpieczenie, chociaż mogłoby się wydawać, że bardziej zabezpiecza interes właściciela mieszkania na wynajem.
Sektor najmu instytucjonalnego jeszcze do niedawna w Polsce nie był popularny. Widać jednak, jak z roku na rok popularność takiej formy najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym zyskuje na popularności. Przybywa osób, które chcą zabezpieczyć swoje nieruchomości odpowiednią, bezpieczna dla nich umową najmu. Także część najemców woli podpisać umowę u notariusza, aby uniknąć w przyszłości nieporozumień, do jakich może dojść z właścicielem mieszkania. Posiadanie podpisanej notarialnie umowy zabezpiecza interesy stron, zapewniając im większe poczucie jasno określonych zasad wynajmu. Można się spodziewać, że w kolejnych latach popularność najmu instytucjonalnego, nazywanego również PRS, czyli Private Rented Sector, będzie rosła.

Redakcja
Komercja24.pl