1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostanie przekształcone w prawo własności. Właściciele, notariusze i pośrednicy obawiają się zamieszania, które powstanie z wejściem w życie nowej ustawy.
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie będzie obejmowała wszystkich nieruchomości mieszkaniowych będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Przepisy ustawy nie będą stosowane do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, znajdujących się na terenie portów i przystani morskich (w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich), oraz gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (tj. gruntów, na których rząd planuje realizację programu Mieszkanie Plus).
Nowe prawo narzuca na dotychczasowych użytkowników wieczystych oraz urzędy i organy państwa szereg obowiązków. Przekształcenie będzie dużym przedsięwzięciem, wymagającym w pewnych wypadkach skomplikowanych czynności prawnych i urzędowych.
Kiedy nastąpi przekształcenie?
Zgodnie z nowym prawem, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi z mocy ustawy 1 stycznia 2019 r. i będzie dotyczyło gruntów zabudowanych domami jednorodzinnymi, gruntów zabudowanych budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali stanowi lokale mieszkalne, oraz gruntów mieszkalnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Przekształcenie odbędzie się niemal automatycznie. Jest jedno „ale”. Ustawa wyraźnie mówi o tym, że podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej będzie stanowić zaświadczenie o przekształceniu wydane przez stosowny organ reprezentujący dotychczasowego właściciela nieruchomości. Czy to oznacza, że przekształcenie nastąpi 1 stycznia, ale dopiero po uzyskaniu zaświadczenia się uprawomocni? Czy przekształcenie z mocy ustawy będzie ważne, zanim zostanie ujawnione w księdze wieczystej za sprawą zaświadczenia?
Warto zresztą pamiętać, że samo uzyskanie zaświadczenia może się wiązać z dodatkowymi obowiązkami. Aż do tej pory (a mamy już połowę grudnia) uczestnicy rynku nieruchomości i podmioty zainteresowane – w tym notariusze, pośrednicy i radcy prawni – nie wiedzą do końca, jakie procedury zostaną wdrożone np. przez urzędy gminy w zakresie uzyskiwania zaświadczeń o przekształceniu.
Problem z zaświadczeniami
Biuro WGN we Wrocławiu pośredniczy w sprzedaży kilku lokali mieszkalnych znajdujących się na gruntach objętych użytkowaniem wieczystym. Sprzedaż tych lokali na rzecz nowych nabywców, którzy zawarli umowy przedwstępne, powinna zostać przeprowadzona jeszcze w bieżącym 2018 roku, aby uniknąć problemów wynikających m.in. z konieczności długiego oczekiwania na wydanie zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu.
Po 1 stycznia dla obrotu nieruchomościami objętymi do tej pory użytkowaniem wieczystym decydujące znaczenie będzie miał właśnie czas oczekiwania na uzyskanie zaświadczenia. Zgodnie z ustawą przekształceniową, organy państwowe oraz jednostki samorządu terytorialnego będą miały czas aż do 31 grudnia 2019 r., aby takie zaświadczenie o przekształceniu wystawić. Na wniosek użytkownika czy współużytkownika wieczystego, zaświadczenie będzie mogło zostać wystawione w terminie 4 miesięcy. Za wydanie zaświadczenia będzie trzeba zapłacić 50 zł.
Długość oczekiwania na dokument może stanowić poważny problem dla nabywców, którzy starają się o uzyskanie kredytu hipotecznego, nie mówiąc o tym, że banki udzielające kredytów hipotecznych nie wypowiedziały się jeszcze w tej sprawie. Decyzja o udzieleniu kredytu i umowa kredytu hipotecznego mają ograniczony okres ważności, a to może przynieść poważne konsekwencje, zwłaszcza w przypadku klientów, którzy zawarli umowy przedwstępne jeszcze w 2018 roku. Jeśli strony nie zdążą zawrzeć umowy sprzedaży do końca 2018 r., to po 1 stycznia 2019 r. w razie konieczności długiego oczekiwania na wydanie zaświadczenia o przekształceniu w prawo własności istnieje ryzyko przedawnienia się decyzji kredytowej lub umowy o kredyt hipoteczny.
Jedyną nadzieją w tej kwestii jest wejście w życie nowelizacji ustawy, zgodnie z którą na wniosek użytkownika lub współużytkownika wieczystego zaświadczenie o przekształceniu będzie mogło zostać wydane w terminie do 30 dni od złożenia wniosku. Nie ma jednak jeszcze pewności, że zmiana ustawy zostanie na czas podpisana przez prezydenta, mimo że już w zeszłym tygodniu Senat poparł nowelizację.
Kto zapłaci najwięcej za przekształcenie?
Przekształcenie będzie odpłatne. Opłata za przekształcenie wyniesie 20-krotność rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste obowiązującej w dniu przekształcenia i będzie płatna w 20 ratach rocznych. Będzie też możliwość wniesienia opłaty przekształceniowej jednorazowo – w takiej sytuacji ustawa przewiduje bonifikaty, jednak nie dla wszystkich użytkowników wieczystych i nie na jednolitych zasadach.
Z bonifikat w przypadku jednorazowego wniesienia opłaty będą mogły skorzystać tylko osoby fizyczne będące właścicielami budynków jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe. Bonifikata wyniesie 60% w razie wniesienia opłaty w pierwszym roku, w którym nastąpiło przekształcenie, 50% – w drugim roku od przekształcenia, 40% – w trzecim, 30% – w czwartym, 20% – w piątym i 10% w szóstym roku od przekształcenia. Podane wysokości bonifikat dotyczą jedynie nieruchomości, których właścicielem był do tej pory Skarb Państwa. Samorządy terytorialne będą mogły same ustalić wysokość bonifikat dla dotychczasowych użytkowników i współużytkowników wieczystych. Przykładowo Rada M. St. Warszawy podjęła niedawno budzącą kontrowersję uchwałę, iż zamiast obiecywanej 98-procentowej bonifikaty, będzie można skorzystać z bonifikaty na poziomie 60%. Z kolei we Wrocławiu do tej pory bonifikata w razie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności wynosiła 90%.
Ustawa nic nie mówi o bonifikatach dla właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących własność spółek prawa handlowego, wobec czego należy się spodziewać, że inwestorzy kupujący mieszkania do majątku spółki nie będą mogli skorzystać z jakichkolwiek bonifikat i ulg. Bonifikaty nie będą dotyczyły także właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach objętych przekształceniem.
Można już na pierwszy rzut oka stwierdzić olbrzymie dysproporcje w wysokościach opłat, jakie będą musieli wnieść użytkownicy i współużytkownicy wieczyści. Największe kontrowersje wiążą się aktualnie z podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste, które na ostatnią chwilę usiłują narzucić niektóre jednostki samorządów terytorialnych i organy reprezentujące Skarb Państwa.
Głośno jest o podwyżkach w postaci dziesięcio- czy piętnastokrotności dotychczasowych opłat (np. zamiast 20 zł użytkownik wieczysty ma płacić 300 zł rocznie). Procedury odwoławcze pozwalają oprotestować propozycję podwyżki w terminie 30 dni od otrzymania pisma z właściwego urzędu lub organu.
Również sporo dyskusji w mediach poświęcono olbrzymim różnicom w opłatach za użytkowanie wieczyste w różnych miastach i częściach miast. Media informowały m.in. o właścicielach lokali mieszkalnych w Warszawie, którzy muszą wnosić każdego roku opłatę za użytkowanie wieczyste w wysokości 1600 zł, podczas gdy w innych dzielnicach, przy podobnym metrażu mieszkania, opłata wynosiła 300-400 zł rocznie. Łatwo obliczyć, że różnice w wysokości opłat przekształceniowych wyniosą kilkanaście tysięcy złotych.
Na etapie prac nad ustawą przekształceniową proponowano zapis dający możliwość aktualizacji opłaty przekształceniowej. Finalnie, w ustawie zapisana możliwość tylko dokonywania waloryzacji, i to nie częściej niż raz na trzy lata.
Co z lokalami i budynkami użytkowymi?
Rząd zapowiadał, że wyłączone z przekształcenia będą grunty pod budynkami wielorodzinnymi, w których choć jeden lokal ma charakter użytkowy. Całe szczęście tak się nie stało. Dodatkowe regulacje mogą jednak dotyczyć nieruchomości gruntowych, na których terenie, oprócz budynków mieszkalnych, powstały również budynki o przeznaczeniu usługowym, handlowym, biurowym itp.
Jeśli na terenie gruntu znajduje się obiekt lub budynek niespełniający wymogów zabudowy mieszkaniowej i infrastruktury umożliwiającej prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności będzie możliwe tylko pod warunkiem wyłączenia obiektu użytkowego z istniejącej księgi wieczystej. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści, aby uzyskać prawo własności dla gruntu zabudowanego na cele mieszkalne, będą zmuszeni do przeprowadzenia czynności, które będą wymagały podziału działki na dwie części: część mieszkalną, która będzie objęta przekształceniem, i część niemieszkalną czy użytkową, której przekształcenie nie będzie dotyczyło.
O jakie nieruchomości i obiekty może chodzić? Na przykład, pawilony handlowe lub usługowe znajdujące się na terenach objętych użytkowaniem wieczystym na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i do tej pory niewydzielone z księgi wieczystej.
A co z nieruchomościami typu „dom z warsztatem”? Czy w praktyce właściciele nieruchomości, które pełnią częściowo funkcję mieszkalną, częściowo zaś – za sprawą osobnym obiektów i budynków pełniących funkcję magazynów albo warsztatów – usługową lub użytkową, mogą mieć problem z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności? Czy będą zobowiązani do podziału działki na część mieszkalną i część, w której prowadzą działalność gospodarczą?
Co z cudzoziemcami?
Nieścisłości ustawy wiążą się także z nabyciem prawa własności w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego przez cudzoziemców. Zaświadczenie o przekształceniu będzie można uzyskać dopiero po wydaniu zgody przez ministra właściwego dla spraw wewnętrznego. W tej kwestii ustawa przekształceniowa odwołuje się do ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Notariusz Mirosław Kupis w wypowiedzi dla „Rzeczypospolitej” (Renata Krupa-Dąbrowska, Biurokracja przy przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nabytych przez cudzoziemców, 12.07.2018) podkreśla, że z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wynika, iż rejestr zwolnień z konieczności występowania o zgodę na nabycie nieruchomości dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego, a o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nie ma ani słowa. Dlatego notariusze na ogół już teraz informują, że konieczność uzyskania pozwolenia będzie się odnosiła nie tylko do gruntów zabudowanych domami jednorodzinnymi, ale i do lokali mieszkalnych, a zatem – mówiąc ściślej – do udziałów w nieruchomości wspólnej objętej prawem użytkowania wieczystego.
Inne konsekwencje ustawy
Istotnym punktem ustawy będzie wpisanie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej, które będzie mogło zostać wykreślone dopiero po dokonaniu wszystkich wpłat tytułem tej opłaty. Ustawa przekształceniowa wprowadza dwa nowe rodzaje opłat sądowych za wykreślenie roszczenia. Zgodnie z ustawą, w razie jednorazowego wniesienia opłaty przekształceniowej właściciel będzie musiał dokonać opłaty sądowej w wysokości 250 zł za wykreślenie roszczenia, zaś w innych wypadkach opłata sądowa za wykreślenie takiego roszczenia wyniesie 75 zł.
Problemów obawiają się deweloperzy, którzy realizują inwestycje na gruntach objętych użytkowaniem wieczystym. Deweloperzy także będą zmuszeni czekać na uzyskanie zaświadczeń o przekształceniu w prawo własności. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej, prawo użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zostanie przekształcone w prawo własności w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
W nowelizacji ustawy przekształceniowej, która została w poprzednim tygodniu poparta przez senat, zaproponowano, aby w przypadku nowych inwestycji przekształcenie użytkowania wieczystego następowało w momencie przeniesienia własności lokali na rzecz mieszkańców budynków, którzy już zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe w tych lokalach. „Ponadto w celu umożliwienia spółdzielniom mieszkaniowym, spółkom Skarbu Państwa i przedsiębiorcom realizowania inwestycji mieszkaniowych bez znaczącego, jednorazowego obciążania zobowiązaniami finansowymi z tytułu ustawowego przekształcenia (…), zaproponowano możliwość złożenia oświadczenia o wyborze sposobu płatności w formie opłaty rozłożonej w dłuższym okresie” – podaje komunikat BIP Kancelarii Prezesa Rady Ministrów.
Jarosław Wójtowicz
