Inwestor, który zamierza wejść w branżę gastronomiczną, bądź turystyczną ma do wyboru kupno, bądź wynajem obiektu. Średnie ceny miesięcznego wynajmu górskich pensjonatów w WGN wynoszą około 5000 zł miesięcznie. Podobne stawki spotykamy w przypadku wynajmu restauracji, chyba, że chodzi o lokalizację w wielkim mieście – tu ceny mogą być kilka razy wyższe.
Jak już pisaliśmy wcześniej w kontekście rynku gastronomiczno – turystycznego duża podaż takich placówek dotyczy lokalizacji nadmorskich oraz w kurortach górskich.
W WGN obecnie przeciętna cena najmu nieruchomości typu pensjonat wynosi 20 zł za metr kwadratowy. W miejscowości uzdrowiskowej Ustroń, w województwie Śląskim (Beskid Śląski) do wynajęcia jest kompleks 3 budynków z przeznaczeniem na pensjonat (500 m kw.) w cenie 5500 zł miesięcznie. Za zbliżone pieniądze – 5000 zł miesięcznie można wynajmować w Kudowie – Zdroju, w Kotlinie Kłodzkiej. Z kolei w Mszanie Dolnej w Beskidach do wynajęcia jest dom wolnostojący przygotowany do funkcji agroturystycznej (360 m kw.) w cenie 4000 zł za miesiąc. Za pensjonat na Mazurach (240 m kw.), w miejscowości Ługwald położonego nad jeziorem, blisko głównej drogi, 10 km od Olsztyna oferent oczekuje już 9 tysięcy złotych za miesiąc. Stawka w tym przypadku to 37 zł/ m kw.
Czy rynek turystyczny to perspektywiczna inwestycja? Na takie pytanie ciężko odpowiedzieć. Na pewno należy zaznaczyć, że liczba obiektów hotelowych w naszym kraju (do których należą także pensjonaty) systematycznie rośnie i wynosi już obecnie blisko 3500 takich placówek (dane GUS). Liczba wszystkich obiektów noclegowych, które uwzględniał w swym ostatnim badaniu GUS (z 31 lipca 2013) wynosi blisko 10 tysięcy i wzrosła ona o 3 procent w porównaniu do roku wcześniejszego.
Widzimy więc, że konkurencja na tym rynku jest coraz większa. Z drugiej strony wynajem obiektu wiąże się z mniejszymi nakładami finansowymi i mniejszym ryzykiem dla osoby, która chciałaby wejść w taką branżę. Potencjalne kupno pensjonatu oznaczałoby bowiem wydatek rzędu 2 do nawet 15 mln zł za najbardziej prestiżowe i najlepiej zlokalizowane obiekty. W WGN najdroższe ceny sprzedaży uzyskują pensjonaty w zabytkowych, historycznych budynkach – w większości nad morzem. Jedna z najdroższych ofert to zabytkowy zamek rycerski z XV wieku niedaleko Koszalina. Cena w tym przypadku wynosi 15 mln zł. Drogie są też obiekty turystyczne w prestiżowych górskich lokalizacjach. Za pensjonat w Zakopanem, na zboczu Gubałówki jeden z oferentów oczekuje 5,5 mln.
Jak więc widzimy start na takim rynku z kupnem obiektu na własność wiąże się z koniecznością posiadania dużego kapitału, zdolnością do większego ryzyka itp. Dlatego też wynajem może być w tym kontekście dobrą alternatywą dla nieco mniej zasobnych inwestorów.
Ceny restauracji na wynajem są zbliżone do stawek najmu pensjonatów. W WGN przeciętnie za metr kwadratowy nieruchomości typu pub/ restauracja trzeba zapłacić około 25 zł miesięcznie.
6000 zł to miesięczny koszt wynajmu zabytkowego dworku z XVIII wieku w Kłobucku na Śląsku. Oferent informuje, że z racji dużej powierzchni obiekt nadaje się zarówno do funkcji restauracyjnej, jak i noclegowej. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku jest dosyć niska i wynosi około 10 zł.
Wyższe ceny najmu spotykamy w większych miastach. 5000 zł miesięcznie to koszt wynajęcia restauracji w Sosnowcu. Obiekt ma 175 m kw. Oferent informuje, że jest dobrze położony – blisko drogi szybkiego ruchu, ale też dużego osiedla, co ma gwarantować dopływ klientów. Cena metra wynosi w tym przypadku 28 zł.
Najdroższe stawki dotyczą dużych metropolii. W Poznaniu za miesięczne wynajęcie pubu niedaleko Starego Rynku trzeba zapłacić 8 tysięcy za miesiąc. W Gdańsku za 400 metrową restaurację, położoną przy jednej z głównych ulic miasta, czyli Kartuskiej, oferent oczekuje aż 19 tysięcy złotych miesięcznie, co daje stawkę 47 zł/ m kw. i jest jedną z najdroższych obecnie ofert w WGN.
Co ma znaczenie – poza lokalizacją – dla atrakcyjności lokali typu pensjonat/ restauracja? Oczywiście liczy się stan obiektu, wyposażenie, to czy placówka działa i na ile jest rentowna. Istotne w tym przypadku mogą być też takie kwestie, jak ewentualna możliwość rozbudowy i różnorodność funkcji. W branży szczególnie cenione są obiekty, które mogą być wykorzystane również jako domy weselne, co zdecydowanie zwiększa przychody. Podobnie ma się sprawa w przypadku możliwości organizowania różnego rodzaju konferencji i innych eventów.
Rynek najmu restauracji, tak jak i w przypadku pensjonatów, jest dobrą alternatywą dla inwestorów mniej zasobnych w kapitał, którzy nie chcą ponosić dużego ryzyka i lokować pieniędzy w zakup obiektu. Ceny sprzedaży bowiem wynoszą obecnie w WGN przeciętnie około 1,5 – 2 mln zł.
Marcin Moneta / Dział Analiz WGN
