Kilka – kilkanaście milionów złotych musi wyłożyć inwestor, który chce kupić kamienicę w dobrej, wielkomiejskiej lokalizacji. Ceny za obiekty po gruntownych remontach i dostosowaniu do nowych funkcji są jeszcze wyższe. Kamienice dziś stanowią bardzo atrakcyjny typ nieruchomości inwestycyjnych – nadają się na projekty typu apartamenty, biura czy hotele.
Największe zasoby przedwojennych kamienic w Polsce mają Łódź i Wrocław – w obu miastach jest to grubo powyżej 5 tysięcy budynków, z czego po kilka tysięcy obiektów należy do gmin. Kolejne lokalizacje z dużą liczbą kamienic to Kraków, Warszawa, Gdańsk i Poznań. Niestety – mimo programów rewitalizacyjnych – rejony takiej zabudowy szybciej niszczeją niż odzyskują dawny blask. W Łodzi około 1000 obiektów nadaje się do wyburzenia. We Wrocławiu aktywiści miejscy obliczyli, że przy obecnym tempie rewitalizacji, trzeba by było na nią poświęcić aż 700 lat…
Ratunkiem dla kamienic w polskich miastach może być sektor deweloperski, który w ciągu ostatnich kilku lat dostrzegł dużą wartość w takich obiektach. Deweloperzy szukają atrakcyjnych lokalizacji, a dobrze położone zabytkowe kamienice, po odnowieniu mają szansę stać się nieruchomościami prestiżowymi – np. jako obiekty hotelowe, apartamenty, biura.
Wartość takich nieruchomości jest bowiem bardzo wysoka, dodatkowo można zarabiać nawet do 8 proc. rocznie na wynajmie. Przykładowo: mieszkania w wyremontowanej zabytkowej kamienicy w ścisłym centrum Krakowa (ul. Starego) kosztują od 10400 zł/ mkw. podczas gdy średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Krakowie wg NBP wynoszą obecnie 6300 zł. Mieszkania w gruntownie wyremontowanej przedwojennej kamienicy na warszawskiej Woli zaczynają się od 10500 zł za metr, kw. a średnia ofertowa stawek w stolicy wg NBP wynosi aktualnie 7800 zł. Na popularność projektów mieszkaniowych z wyższej półki wśród deweloperów przekłada się oczywiście świetna koniunktura – także w segmencie premium. Bogatsi klienci poszukują mieszkań w dobrych lokalizacjach. Często sami kupują je w celach inwestycyjnych, traktując jako lepszą lokatę kapitału np. od produktów bankowych, które w dobie niskich stóp procentowych są nieopłacalne.
W dużych miastach przybywa więc projektów rewitalizacyjnych realizowanych przez deweloperów, choć nie ulega wątpliwości, że sam sektor deweloperski nie odmieni zasadniczo wyglądu dzielnic z taką zabudową.
Kamienice za kilkanaście milionów
Jakie są ceny takich budynków? Te zależą od wielu czynników, generalnie jednak stawki za metr kwadratowy pozostają wyraźnie wyższe od średnich cen na rynku mieszkaniowym w danych miastach. Na wycenę kamienicy przekłada się lokalizacja i jej stan techniczny. Średnie ceny za budynki względnie dobrze utrzymane wynoszą około 7- 10 mln zł. Wyceny nieruchomości remontowanych w perspektywie kilkunastu lat wycenia się na kilkanaście milionów, jeśli lokalizacja jest dobra. Świeżo odrestaurowane kamienice, nowe realizacje deweloperskie mogą kosztować kilkadziesiąt milionów i więcej. Cenę winduje oczywiście komplet najemców – najlepiej z długoletnimi umowami.
Aktualne oferty z WGN mieszczą się w przedziale kilka – kilkanaście milionów złotych za nieruchomości o względnie dobrym stanie oraz lokalizacji.
Przykładowe oferty:
– w Poznaniu za kamieniczkę na malowniczym Starym Rynku trzeba będzie zapłacić 3,5 mln zł, co daje niecałe 7000 zł/mkw.
– we Wrocławiu za wyremontowaną w 2000 roku i w pełni wynajętą kamienicę na starówce trzeba będzie zapłacić 15 mln zł. Obiekt ma ponad 2000 mkw. Cena za metr wynosi ponad 7 tys. zł. Inna oferta z Wrocławia to 7 mln zł, za budynek w centrum, odremontowany w dobrym stanie technicznym – tu stawka za metr kwadratowy wynosi ponad 10 tys. zł.
– W Gdańsku jedną z najdroższych obecnie ofert w WGN jest natomiast zabytkowa kamienica Pod Murzynkiem, z działającym hotelem. Nieruchomość wyceniono na 14 mln zł, aż 27 tys. zł/mkw.
Marcin Moneta – komercja24
