Jones Lang LaSalle, brytyjska firma o światowym zasięgu działająca na rynku nieruchomości, przygotowała analizę dotyczącą polskiego segmentu lokali biurowych w III kwartale 2023 roku. Według zebranych danych przez ten czas oddano niemal 120 000 mkw nowych powierzchni użytkowych. Od stycznia podaż tego typu lokali zamknęła się w liczbie 236 000 mkw. Trudno jednak na tym etapie ocenić, jaki będzie wynik roczny. Deweloperzy mają zapewnić kolejne 50 000 mkw biur jeszcze w 2023. Wszystko wskazuje jednak na to, że będzie to ostatni rok z tak wysoką podażą w sektorze nieruchomości komercyjnych.
Coraz więcej pustych biur
Dobre wyniki podażowe, o których mówiliśmy na wstępie, zbiegły się z wyhamowaniem popytu na powierzchnie biurowe. Wiąże się to przede wszystkim z kryzysem gospodarczym i rosnącymi kosztami prowadzenia działalności gospodarczej. Przez to właściciele firm coraz częściej twardo negocjują warunki najmu dla swoich biur lub nie powiększają ich, mimo że firma się rozwija. Najemcy, szczególnie ci, dla których najem jest dużym stałym kosztem, rewidują tego rodzaju wydatki teraz i w perspektywie czasu. Oszczędnościom na tym polu sprzyja też praca zdalna. Trend ten widać w liczbie pustostanów. W segmencie komercyjnym rósł on przez 9 miesięcy 2023 roku i w szczytowym punkcie sięgnął 27%.
Od stycznia do września bieżącego roku popyt na biura w większych miastach wyniósł 532 000 mkw. Warto wspomnieć, że niemal 200 000 mkw wynajęto w samym III kwartale dzięki kilku dużym transakcjom. Co ciekawe wszystkie były relokacją, co oznacza, że najemcy ci byli już na rynku, zmienili tylko lokalizację najmu.
Zwiększona liczba relokacji, coraz więcej pustostanów czy drogie budowy to tylko niektóre powody spadku liczby projektów budowlanych planowanych w latach 2024 -2025 w sektorze komercyjnym. Szacuje się, że nowa podaż w tym okresie będzie się utrzymywać na poziomie 150 000 mkw rocznie. Obecnie w miastach wojewódzkich budowlane są biurowce o łącznej powierzchni 300 000 mkw. Nic dziwnego skoro w budynkach ukończonych w latach 2020-2023 około 27% powierzchni użytkowej pozostaje pusta. Z czasem wartość ta będzie spadać, a pustostany pojawiać się będą częściej w starych budynkach. Dlaczego? Jednym z głównych powodów relokacji jest jakość powierzchni biurowej.
Sektor komercyjny w konkretnych miastach
W stolicy we wrześniu zarówno podaż jak i popyt nieruchomości biurowych były stabilne. Duży warszawski rynek, obejmujący blisko 8 000 000 mkw powierzchni biurowej, może się obecnie poszczycić niskim poziomem poziomem pustostanów – jest ich około 12%. W Warszawie buduje się obecnie 13 biurowców o łącznej powierzchni około 247 000 mkw.
Średni czynsz w najpopularniejszych lokalizacjach to 21 euro za metr kwadratowy. Nie zniechęca to jednak najemców do szukania w stolicy najlepszych lokalizacji dla swoich biur.
W Krakowie stawka czynszu w popularnych budynkach biurowych sięga 14 euro za metr kwadratowy. Stolica Małopolski boryka się jednak z wysokim odsetkiem pustostanów. Bez najemcy pozostaje tu około 21% najlepszych powierzchni komercyjnych. Wpływa na to wysoka podaż nowych nieruchomości biurowych w Krakowie. Prócz tego obecnie w tym mieście w budowie są kolejne 3 biurowce, które wprowadzą na rynek około 35 400 mkw powierzchni do wykorzystania.
Wrocław to trzeci największy rynek biurowy w Polsce, który obejmuje 1 470 000 mkw powierzchni. W biurowcach klasy A poziom pustych przestrzeni sięga 19%. Mimo to na tym rynku lokalnym w budowie są kolejne trzy biurowce o łącznej powierzchni około 35 000 mkw. Czynsze w tym mieście wahają się od 12 do 15 euro za metr kwadratowy.
W Gdańsku biura obejmują 1 040 000 mkw, a pustych powierzchni w najlepszych biurowcach jest około 14% tej liczby. Ceny najmu nieruchomości komercyjnych są tu podobne jak we Wrocławiu. W najnowocześniejszych biurowcach za metr kwadratowy powierzchni biurowej trzeba zapłacić od 12 do 14 euro. W tym mieście w budowie pozostają obecnie cztery biurowce, które zapewnią podaż nowej przestrzeni komercyjnej na poziomie 44 900 mkw.
Źródła: JLL, Nieruchomosci-online.pl
materiał sponsorowany
