Rynek magazynowy w Polsce może poszczycić się atrakcyjną ofertą skierowaną do inwestorów komercyjnych. Przedsiębiorcy poszukujący idealnej lokalizacji pod prowadzenie swojej działalności gospodarczej, często wolą ją wynająć niż kupić. Takie rozwiązanie zapewnia im możliwość przeniesienia firmy w krótkim czasie na inny obszar działalności. To dobra okazja dla inwestorów, którzy chcieliby uzyskiwać przychody z tytułu wynajmowania nieruchomości komercyjnych innym przedsiębiorcom.

Spis treści:
Sektor magazynowy w Polsce
Lepsza budowa czy nieruchomości z rynku wtórnego?
Magazyny jako stabilne źródło stałych przychodów?
Inwestycje build-to-suite oraz build-to-own
Kryteria wyboru istotne dla najemców nieruchomości magazynowych
Dobry czas dla magazynów?

Sektor magazynowy w Polsce

Sektor magazynów na polskim rynku nieruchomości radzi sobie całkiem dobrze. Po wybuchu pandemii koronawirusa w Polsce wzrosło zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie do magazynowania towarów. Nieruchomości magazynowe stanowią atrakcyjny segment dla inwestorów, którzy chcą pomnażać swoje oszczędności za pomocą obiektów o charakterze komercyjnym. Jednak decyzja o nabyciu magazynu pod wynajem powinna zostać każdorazowo dokładnie przemyślana przez inwestora. Dotyczy to zarówno sytuacji, kiedy planuje on odkupić wybudowany już obiekt, jak również kiedy ma w planach samodzielną budowę magazynu.

Lepsza budowa czy nieruchomości z rynku wtórnego?

Część inwestorów nie wie, na jaki rodzaj nieruchomości się skusić. Czy wybudować zupełnie nowy obiekt, czy może postawić na już istniejący budynek? Oba rozwiązania mają swoje zalety, ale nie są też wolne od wad.
Jeśli chodzi o budowę nowego obiektu, to z pewnością jego zaletą będzie doskonały stan techniczny. Do tego dochodzi możliwość zrealizowania obiektu w nowej technologii oraz według najnowszych standardów, na które przyszli najemcy z pewnością zwrócą swoją uwagę. Kolejnym plusem jest możliwość wybudowania magazynu o idealnym dla inwestora kształcie i powierzchni. Jeśli chodzi o minusy takiego wyboru, to inwestor musi wziąć pod uwagę konieczność nadzorowania procesu budowy a także posiadania odpowiednio wysokiego budżetu, którym zabezpieczy inwestycję. Dodatkowo budowa magazynu wymaga czasu, a często na jego zaoszczędzeniu najbardziej zależy inwestorom.

Z kolei nabycie nieruchomości z rynku wtórnego pozwala na stanie się właścicielem gotowej już nieruchomości. Inwestor wybiera najbardziej dogodną lokalizację i wielkość budynku. Niejednokrotnie może nabyć obiekt z najemcami, którzy mają podpisane długoterminowe umowy najmu.
Do minusów takiego wyboru należy zaliczyć częstą konieczność odświeżania budynków i dopasowywania ich pod nowe standardy, jakie aktualnie obowiązują na rynku. Kolejnym minusem jest brak wpływu na dokładne położenie magazynu. Inwestor czasami może rozbudować magazyn z rynku wtórnego, jednak nie zawsze jest taka możliwość.
Jak widać, oba rozwiązania posiadają plusy i minusy. Od inwestora zależy, jaki będzie jego ostateczny wybór.

Magazyny jako stabilne źródło stałych przychodów?

Nieruchomości magazynowe mogą stanowić stabilne źródło przychodów. Inwestor może wybudować lub kupić obiekt magazynowy i przeznaczyć go na wynajem. Tym sposobem, dzięki regularnym wpłatom od swoich najemców, będzie on osiągał stałe przychody. Inną formą zarobku, która daje większy, lecz jednorazowy zastrzyk gotówki, jest wybudowanie magazynu i jego sprzedaż. Istnieje jeszcze inny sposób pomnożenia kapitału inwestorskiego. Inwestor może pokusić się o nabycie nieruchomości komercyjnej w segmencie magazynowym i jej sprzedaż po pewnym czasie, kiedy wartość tego rodzaju nieruchomości wzrośnie na rynku.

Inwestycje build-to-suite oraz build-to-own

Przedsiębiorcy, którzy mają zostać najemcami nieruchomości magazynowych, również stają przed ważnym wyborem. Czy mają zdecydować się na gotowe powierzchnie, które są dostępne na rynku? Jak się okazuje, niekoniecznie. Obecnie na rynku rosnącą popularnością cieszą się magazyny build-tto-siute, popularnie nazywane BTS, oraz build-to-own, czyli BTO.
Magazyny BTS to nieruchomości, przy których projektowaniu przyszły najemca może brać udział. Może on zlecić deweloperowi budowę konkretnego obiektu, który będzie spełniał jego oczekiwania i zaspokajał potrzeby zarówno pod kątem rozkładu pomieszczeń, jak i wyposażenia i lokalizacji. W takiej sytuacji przedsiębiorca, jako przyszły najemca nieruchomości, jest zobowiązany do prowadzenia w niej biznesu w ramach długoterminowej umowy najmu.
Drugim rozwiązaniem jest inwestycja typu BTO, czyli budowa na własność przedsiębiorcy. Firma zleca deweloperowi budowę inwestycji, po czym po jej zakończeniu i oddaniu do użytku, deweloper przekazuje własność przedsiębiorcy. Takie rozwiązanie także jest bardzo korzystne, jednak jest skierowane do firm, które posiadają ugruntowaną pozycję na rynku i nie planują przenoszenia siedziby czy magazynu w inną lokalizację (przynajmniej w ciągu najbliższych kilku lat).

Kryteria wyboru istotne dla najemców nieruchomości magazynowych
Przedsiębiorcy, którzy poszukują magazynu na wynajem, mają zazwyczaj jasno sprecyzowane oczekiwania względem nieruchomości komercyjnej. Inwestorzy, którzy planują nabyć magazyn w celu jego wynajmowania, powinni za wczasu weryfikować bieżące potrzeby najemców na polskim rynku nieruchomości. Przede wszystkim bardzo istotna jest lokalizacja magazynu. Dobrze, jeśli lokalizacja zapewnia łatwy dostęp do dróg krajowych i autostrad.
Kolejną ważną rzeczą są parkingi i place manewrowe. Wielkość powierzchni magazynowych to kolejne niezmiernie ważne kryterium. Najemcy zwracają ponadto uwagę na minimalność wielkość modułu, jaka jest możliwa do wynajęcia.
Zastosowanie innowacji technologicznych i rozwiązań energooszczędnych stanowi kolejną wartość dodaną. Ważna jest także liczba najemców, którzy mają dzielić wspólny budynek. Często im mniej, tym lepiej, ponieważ wówczas poszczególne firmy nie przeszkadzają sobie w prowadzeniu działalności – zwłaszcza, jeśli chodzi o dostęp do parkingów i poruszanie się po placach manewrowych.

Dobry czas dla magazynów?

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych jest sprzyjająca z punktu widzenia inwestorów. Magazyny na wynajem wciąż są potrzebne. Sporo firm, zwłaszcza tych działających w branży e-commerce, rozwija swoje przedsiębiorstwa i poszukuje większych powierzchni magazynowych do przechowywania swoich towarów.
Może być to więc dobry czas na wejście w ten segment rynku. Inwestor musi jednak na wstępie określić, czy chce zrealizować własny, zupełnie nowy obiekt komercyjny, czy może woli kupić i odświeżyć oddany już do użytku budynek. Bardzo ważna przy dokonywaniu wyboru jest także lokalizacja nieruchomości. Często ma ona dla przyszłych najemców większe znaczenie, niż wygląd i oferta samego budynku komercyjnego.
Jaka będzie przyszłość sektora magazynowego w Polsce? Można się spodziewać, że magazyny w dalszym ciągu będą na fali. Zainteresowanie nowymi powierzchniami biurowymi wciąż jest spore, w związku z czym deweloperzy i prywatni inwestorzy stale realizują kolejne projekty inwestycyjne. Nie zapowiada się, aby warunki rynkowe miały się obrócić na niekorzyść dla sektora magazynowego. Inwestorzy, którzy planują wejść w ten sektor rynku, nie powinni się jednak zbyt długo zastanawiać, ponieważ dokładna przyszłość sektora jest trudna do przewidzenia. Obecnie jednak wydaje się być dobry czas na wejście w tego rodzaju działalność komercyjną.

Redakcja
Komercja24.pl