Rynek mieszkaniowy jest obecnie najprężniej rozwijającym się sektorem na rynku nieruchomości. Deweloperzy odpowiadają na rosnący popyt, dostarczając corocznie na regionalnej rynki nowych mieszkań.

Pomimo faktu, że ceny mieszkań wzrastają, zainteresowanie wśród nabywców nie słabnie. Powody są oczywiste – osoby, które szukają własnego mieszkania, muszą je kupić – w sytuacji, kiedy ceny za metr kwadratowy mieszkania rosną, często decydują się oni na zakup nieco mniejszego M.
Drugim z powodów jest inwestycja. Coraz większa liczba prywatnych inwestorów nabywa mieszkania z myślą nie tylko o ulokowaniu posiadanego kapitału, ale także w celu czerpania comiesięcznych zysków z tytułu wynajmowania mieszkania.

Jakich mieszkań szukają kupujący?
W dalszym ciągu z rynku najszybciej znikają mieszkania dwupokojowe o powierzchni pomiędzy 45-55 metrów kwadratowych. Kawalerki, chociaż już nie tak popularne jak kiedyś, także sukcesywnie znikają z oferty dostępnych na sprzedaż mieszkań. To właśnie tego typu lokale mieszkalne nabywane są z myślą o wynajmie – czy to osobom trzecim, czy pod działalność firm, jako ich siedziby.
Coraz częściej jednak zainteresowaniem cieszą się znacznie większe mieszkania o powierzchni od 70 metrów kwadratowych w górę, oferujące trzy a nawet cztery pokoje. Polacy chcą żyć wygodnie, w związku z czym coraz przychylniej patrzą na droższe, lecz bardziej przestronne mieszkania. Powodów jest kilka. Chodzi nie tylko o komfort mieszkania, ale także możliwość wydzielenia pomieszczeń dla każdego z domowników. Ponadto osoby, które pracują zdalnie (freelancerzy), wykonujące swoją pracę w domowym zaciszu, coraz częściej przy wyborze mieszkania biorą pod uwagę to, czy będą mogły urządzić w nim swój gabinet – stąd często kupują mieszkanie o jeden pokój większe.
Zdecydowanie szybciej nabywców znajdują mieszkania, do których przynależy przestronny balkon lub własny ogródek.
Dodatkowymi atutami, które kupujący biorą pod uwagę przy wyborze mieszkania, są: zapewniony parking podziemny lub naziemny, plac zabaw na terenie osiedla, bliskość punktów handlowo-usługowych, bliskość komunikacji miejskiej oraz ochrona lub monitoring osiedla.
Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym
W styczniu 2020 roku Departament Stabilności Finansowej Narodowego Banku Polski ego (NBP) opublikował raport rynkowy „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2019 r.” (espół autorski: Hanna Augustyniak, Krystyna Gałaszewska, Jacek Łaszek, Krzysztof Olszewski, Joanna Waszczuk, Marzena Zaczek pod kierunkiem Jarosława Jakubika, Zastępcy Dyrektora Departamentu Analiz Ekonomicznych).
W swoim opracowaniu eksperci zauważają, że w III kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji. W dalszym ciągu zaobserwować można było wzrost średnich cen. Co więcej, zaobserwować można było zarówno wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy wzroście kosztów budowy będącym konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce.

„Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,80 mkw. oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,32 mkw. (tj. o ok. 66%). Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Głównym czynnikiem powodującym stabilizację wskaźników dostępności był zbliżony wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań” – czytamy w raporcie NBP  „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2019 r.”

Ceny mieszkań w największych miastach regionalnych
Według Bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego, ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego w poszczególnych miastach regionalnych w IV kwartale 2019 roku przedstawiały się następująco: Białystok – 5687,50 złotych za metr kwadratowy, Bydgoszcz – 6190,00 złotych za metr kwadratowy, Gdańsk – 8585,22 złotych za metr kwadratowy, Gdynia – 8027,31 złotych za metr kwadratowy, Katowice – 6879,93 złotych za metr kwadratowy, Kielce – 5295,15 złotych za metr kwadratowy, Kraków – 8244,01 złotych za metr kwadratowy, Lublin – 5977,44 złotych za metr kwadratowy, Łódź – 6026,00 złotych za metr kwadratowy, Olsztyn – 6129,87 złotych za metr kwadratowy, Opole – 5363,46 złotych za metr kwadratowy, Poznań – 7402,22 złotych za metr kwadratowy, Rzeszów – 5761,00 złotych za metr kwadratowy, Szczecin – 6879,46 złotych za metr kwadratowy, Wrocław – 7634,07 złotych za metr kwadratowy, Zielona Góra – 4688,00 złotych za metr kwadratowy.

Według Bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego, ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego w poszczególnych miastach regionalnych w IV kwartale 2019 roku przedstawiały się następująco: Białystok – 5315,69 złotych za metr kwadratowy, Bydgoszcz – 5095 złotych za metr kwadratowy, Gdańsk – 8268,08 złotych za metr kwadratowy, Gdynia – 7383,82 złotych za metr kwadratowy, Katowice – 4894,88 złotych za metr kwadratowy, Kielce – 4452,93 złotych za metr kwadratowy, Kraków – 7413,70 złotych za metr kwadratowy, Lublin – 5747,02 złotych za metr kwadratowy, Łódź – 4870,00 złotych za metr kwadratowy, Olsztyn – 5316,03 złotych za metr kwadratowy, Opole – 5072,23 złotych za metr kwadratowy, Poznań – 6385,69 złotych za metr kwadratowy, Rzeszów – 5731,00 złotych za metr kwadratowy, Szczecin – 5634,04 złotych za metr kwadratowy, Wrocław – 7316,00 złotych za metr kwadratowy, Zielona Góra – 4547,00 złotych za metr kwadratowy.

Jak widać, ceny ofertowe w poszczególnych miastach różnią się dość sporo. Przykładowo, różnica w średniej cenie transakcyjnej pomiędzy zakupem mieszkania z rynku pierwotnego a wtórnego w Białymstoku wynosi 371,81 złotych za metr kwadratowy. W Gdyni różnica w średniej cenie transakcyjnej pomiędzy nowym a używanym mieszkaniem jest jeszcze większa i wynosi aż 643,49 złotych za metr kwadratowy mieszkania.
Natomiast znacznie mniejszą różnicę w średniej cenie transakcyjnej pomiędzy mieszkaniami z rynku pierwotnego i mieszkaniami z rynku wtórnego można zaobserwować choćby w Zielonej Górze, gdzie różnica w cenie wynosi 141 złotych za metr kwadratowy mieszkania. W tym porównaniu zaskakuje Rzeszów, gdzie różnica w średniej cenie transakcyjnej pomiędzy mieszkaniami z rynku pierwotnego i mieszkaniami z rynku wtórnego wynosi zaledwie 30,00 złotych za metr kwadratowy mieszkania.

Wśród powyższych miast regionalnych najwyższych cen możemy spodziewać się w Gdańsku, Gdyni i Krakowie, zarówno wśród mieszkań z rynku pierwotnego, jak i wśród mieszkań z rynku wtórnego. Najtaniej jest natomiast Kielcach, Opolu i Zielonej Górze w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, oraz w Kielcach, Łodzi i Zielonej Górze w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.

Magdalena Paluch
Redaktor Naczelna
Komercja24.pl