Prawdopodobnie w przyszłym roku Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na pierwszą od kilku lat podwyżkę stóp procentowych. Po niej zapewne przyjdą następne. Co taki scenariusz oznacza dla rynku? Czy w związku z rekordową podażą – przy osłabieniu popytu – może dojść do głębszej przeceny mieszkań?
Przypomnijmy, że od ponad 30 miesięcy, po serii cięć, obowiązują w Polsce rekordowo niskie stopy procentowe, ze stopą podstawową NBP na poziomie 1,5 proc. Ostatnio Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się pozostawić stopy na dotychczasowym poziomie. Właśnie stopy procentowe są w największym stopniu odpowiedzialne za obecną koniunkturę na rynku mieszkaniowym. W zeszłym roku w największych miastach firmy sprzedały ponad 65 tysięcy mieszkań. Nigdy wcześniej nie uzyskano tak dobrego wyniku. Kolejny czynnik, powiązany z wysokością stóp, to rosnąca popularność nieruchomości, jako inwestycji. Mieszkania postrzegane są jako pewna lokata kapitału, która z czasem powinna procentować. Co więcej – w obliczu niskiej opłacalności takich form inwestowania, jak choćby obligacje czy lokaty bankowe – na plan pierwszy wysuwa się rynek najmu, ze stopami zwrotu na poziomie 5 – 6 proc. Zyskowność najmu w dużym stopniu jest uzależniona od poziomu stóp procentowych, jeśli zakup był finansowany kredytem. Kolejny czynnik, który dotychczas „pompował” popyt, to oczywiście program Mieszkanie dla Młodych. Trzeba jednak tutaj zaznaczyć, że choć MDM ma istotne znaczenie, to jednak jego rola nie jest dominująca. Świadczą o tym ostatnie miesiące, gdy sprzedaż mieszkań nadal pozostawała na bardzo wysokim poziomie, mimo braku dopłat z MDM.
Całościowy obraz pozostaje korzystny dla branży. Po osłabieniu popytu, do którego doszło po pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 – 2008, około roku 2014 nastąpiło odbicie na rynku, co skutkuje obecną koniunkturą. Różni się jednak ona od tej sprzed 10 lat przede wszystkim faktem, że ceny – inaczej niż wtedy – nie rosną szybko. Przypomnijmy, że 10 lat temu bardzo wysoki popyt na mieszkania uformował się na bazie łatwo dostępnych kredytów, głównie we frankach, ale i w złotówkach – na warunkach, które dziś są już niedostępne (np. finansowane 110 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat). W tamtym okresie mieszkania szybko drożały, bo duży popyt zderzył się z niewystarczającą podażą. W efekcie klienci byli skłonni kupować nawet tzw. dziury w ziemi, i przyspieszali decyzje zakupowe, w obawie że będzie drożej. Tak urosła bańka cenowa, która później z hukiem pękła, zostawiając właścicieli z mieszkaniami po przecenie – wartymi mniej, niż kredyt do spłaty.
Obecnie z takim scenariuszem nie mamy do czynienia. Deweloperzy prowadzą bezpieczną politykę cenową, natomiast wysoka podaż równoważy popyt. To dobra cecha dużego frontu robót. Pytanie jednak, czy firmy nie zmierzają do przegrzania.
Mamy bowiem do czynienia z budowaniem na skalę jeszcze nie obserwowaną dotychczas. W zeszłym roku firmy deweloperskie oddały ponad 78 tysięcy nowych mieszkań, co było wynikiem rekordowym. Jeszcze nigdy nie wybudowano tak wiele. Względem roku wcześniejszego liczba oddanych mieszkań na sprzedaż była wyższa aż o 25 procent. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę – tych było więcej o około 10 proc.
W tym roku wyhamowania nie ma – wręcz przeciwnie: obserwujemy dalsze przyspieszenie. Jak informuje GUS – od stycznia do końca września 2017 oddano już ponad 60 tysięcy mieszkań na sprzedaż. Jeśli taka dynamika utrzyma się w końcówce roku, prawdopodobnie zostanie pobity kolejny rekord. Na razie – względem tego samego okresu z roku 2016 podaż mieszkań od deweloperów wzrosła o blisko 15 proc. Warto tutaj dodać, że firmy rozpoczęły budowę blisko 80 tysięcy mieszkań, co stanowi liczbę aż o 26 proc. wyższą niż w tym samym okresie rok wcześniej. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła natomiast ponad 98 tysięcy i jest blisko o 30 proc. wyższa niż rok wcześniej!
Wygląda więc na to, że deweloperzy mocno wierzą w popyt. Niestety całość może nie wyglądać tak różowo, gdy zacznie się seria podwyżek stóp procentowych, a z tą możemy mieć do czynienia już w przyszłym roku. Wskazują na to dane gospodarcze – bardzo duży wzrost PKB i rosnąca inflacja.
Podwyżki stóp odbiłyby się negatywnie na naszej zdolności kredytowej, wysokości rat kredytów, a tym samym rentowności najmu nieruchomości kupowanych na kredyt. Co prawda, spory udział w obecnych świetnych wynikach sprzedażowych, mają transakcje za gotówkę, jednak one same nie „udźwigną” koniunktury.
Tak więc – widmo ewentualnej nadpodaży nie jest wcale przesadzone. Z drugiej jednak strony, ewentualne podwyżki stóp będą raczej rozciągnięte w czasie. Wydaje się, że przynajmniej na początku – a więc w przyszłym roku i zapewne w kolejnym, nie będą one w większym stopniu odczuwalne przez rynek. Dopiero z czasem mogą istotnie zaważyć na popycie. Warto tu przestrzec posiadaczy kredytów – ewentualny wzrost stóp do poziomów sprzed serii cięć, oznaczałby wzrost raty kredytu o kilkadziesiąt procent.
Marcin Moneta – komercja24.pl
