Czy inwestor zainteresowany zarabianiem na wynajmie mieszkań jest skazany tylko na kilka dużych miast? Niekoniecznie. Poza nimi też jest „życie”. Rynek najmu, choć znacznie płytszy, istnieje również w tzw. Polsce powiatowej. Sprawdziliśmy, jak przedstawiają się tam ceny mieszkań i średnie stawki czynszów.
Obecnie wynajem postrzega się jako intratną działalność. Nic dziwnego, skoro na największych rynkach roczne stopy zwrotu szacuje się na około 5 – 6 proc. Inwestorzy decydują się więc często na przeniesienie kapitału właśnie na rynek nieruchomości. Świadczy o tym choćby zdecydowany wzrost zakupów dokonywanych za gotówkę. W ubiegłym roku około 65 proc. sprzedaży na rynku pierwotnym były to zakupy gotówkowe (dane NBP). Rośnie też udział zakupów ze wsparciem kredytu, ale przy dużym (od 70 proc.) wkładzie własnym kupującego.
Wszystko to potwierdza, że na rynek mieszkań na sprzedaż przypływa kapitał inwestycyjny. Nic dziwnego skoro obecnie zupełnie nieopłacalne są choćby lokaty bankowe czy obligacje. Rynek akcji jest niepewny, z kolei nieruchomości mają konkretny wymiar materialny, który daje inwestorowi to komfortowe uczucie, że w razie krachu, ciągle jednak coś wymiernego posiada. Poza tym uważa się, że w perspektywie długookresowej mieszkania i tak zyskują na wartości. No i wreszcie pozwalają uzyskiwać dochód pasywny, a więc z wynajmu.
Wszystko skłania inwestorów do zakupów, a te w dużym stopniu „nakręcają” obecną koniunkturę. Uważa się, że rynek najmu jest niejako przypisany do największych miast. Oczywiście – nie ulega wątpliwości, że w takich ośrodkach jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk, czy Kraków jest on najsilniejszy. Duża liczba przyjeżdżających za pracą, tysiące studentów, obcokrajowcy – a wśród nich fala przybyszów z Ukrainy. Wszystko to sprawia, że popyt na mieszkania do wynajęcia jest duży.
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja w małych, prowincjonalnych miastach i miasteczkach, oddalonych od metropolii. Tu nie ma dużej i rosnącej liczby przybyszów, wręcz przeciwnie – ośrodki tego typu mogą borykać się z problemami demograficznymi i odpływem, zwłaszcza młodych ludzi, do większych miast. Rynek jest więc płytki. Niepewność wynajmu pogłębia fakt, że w takich małych miastach wystarczy realizacja jednej czy dwóch nowych inwestycji mieszkaniowych i już się zmienia sytuacja rynkowa. Zagrożeniem dla inwestorów ma być choćby program Mieszkanie Plus, wedle zapowiedzi skierowany właśnie do polski powiatowej. Z drugiej strony – w małych miastach deweloperzy bardzo mało, by nie powiedzieć, w ogóle – budują, tak więc jakieś zapotrzebowanie jest. Można też wysunąć tezę, że łatwiej tu o klienta, który wynajmie na dłuższy okres. W ośrodkach takich jak Warszawa czy Wrocław najemcy pozostają w danej lokalizacji najczęściej rok – dwa. Wynika to z typu klientów – są to zazwyczaj ludzie młodzi, na dorobku, którzy dopiero kształtują swoje życie. W małych miastach mieszkań nie wynajmują studenci. Częściej są to natomiast np. rodziny, których nie stać aktualnie na kredyt i kupno.
Walorem inwestycji w mniejszym ośrodku mogą być też mniejsze koszty wejścia na ten rynek – czyli kupna nieruchomości. Przeciętne ceny mieszkań w tzw. Polsce powiatowej wynoszą około 3000 zł/mkw., o połowę mniej niż w miastach dużych.
Nie oznacza to jednak, że rentowność takiego najmu będzie wyższa, bowiem odpowiednio niższe są też czynsze.
Z ofert WGN wynika, że w miastach małych i średnich przeciętne stawki najmu wynoszą około 17 – 22 zł/mkw. miesięcznie. W ośrodkach takich jak Wrocław czy Kraków jest to 30 – 35 zł, a w Warszawie 40 – 45 zł/mkw. miesięcznie. Poziom czynszów najmu mieszkań w tzw. Polsce powiatowej sprawdziliśmy na przykładzie losowo wybranych miast, z różnych części kraju. Nasz wybór padł na takie ośrodki, jak Kalisz, Tarnów, Piotrków Trybunalski, Grodzisk Mazowiecki. W każdym z nich ceny mieszczą się w przedziale od około 13 do 25 zł za metr kwadratowy.
Dla przykładu: W małopolskim Tarnowie, duży 150 – metrowy apartament w wysokim standardzie jest do wynajęcia za 2000 zł miesięcznie! W tej cenie w Warszawie można wynająć zaledwie małe dwa pokoje. W Piotrkowie Trybunalskim w woj. łódzkim 110 – metrowy apartament na pietrze domu został wystawiony do wynajmu w cenie 1350 zł miesięcznie W Kaliszu czynsz najmu za 50 – metrowe mieszkanie to 800 zł, za 60 mkw. jeden z oferentów oczekują 1250 zł. W dużych miastach w takiej cenie może być problem z wynajęciem kawalerki. Około 1000 – 1100 zł miesięcznie kosztuje duży pokój, dwuosobowy.
Paweł Kanturski – komercja24
