Jak informują eksperci firmy doradczej Cushman & Wakefield, stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych i handlowych w regionie EMEA mogą już niebawem się zrównać.

Z najnowszego raportu pt. „DNA of Real Estate” za trzeci kwartał 2021 r., opublikowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że czynsze za wynajem powierzchni logistycznych nadal dynamicznie rosną, czemu towarzyszy ożywienie na rynkach związane ze stopniowo malejącym wpływem pandemii COVID-19.

Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne w Europie wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy średnio o 5,2%, co jest najwyższym wskaźnikiem wzrostu rok do roku od ponad 20 lat. Wzrost ten świadczy o utrzymującym się zainteresowaniu najemców najlepszymi w swojej klasie obiektami w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w sytuacji, gdy popyt niejednokrotnie przewyższa malejącą podaż. Wśród największych rynków europejskich monitorowanych przez Cushman & Wakefield największe wzrosty w ujęciu rocznym odnotowano w Wielkiej Brytanii (+7,3%) oraz w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (+4,4%). Natomiast miasta, w których stawki czynszowe wzrosły najbardziej, to Praga (+25,6%), Londyn (+14,5%) i Bristol (+13,3%).

Stopy kapitalizacji na rynku nieruchomości logistycznych spadły w ciągu kwartału o 16 punktów bazowych i wynoszą obecnie 4,56%. Są one o 68 punktów bazowych niższe w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku, co świadczy o ich najgłębszym spadku na przestrzeni ostatnich lat od roku 2006, w którym uległy rekordowej kompresji o 112 punktów bazowych. Obecnie różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla obiektów logistycznych i innego typu nieruchomości jest najmniejsza w historii – są one wyższe w porównaniu z sektorem handlowym i biurowym odpowiednio o zaledwie 21 i 39 punktów bazowych. Do trzeciego kwartału 2020 r. różnice te zawsze przekraczały 100 punktów bazowych.

Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedział: „Zmniejszanie się różnic pomiędzy stopami kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych i aktywów innych klas, zwłaszcza handlowych, podkreśla wyraźny rozdźwięk pomiędzy rozwojem sytuacji w tych sektorach, który zwiększył się jeszcze bardziej z powodu pandemii. Niemniej jednak nieruchomości logistyczne nadal stanowią atrakcyjną ofertę dla inwestorów, biorąc pod uwagę perspektywę wzrostu czynszów na większości rynków logistycznych, niskie stopy procentowe i prognozowaną dalszą kompresję stóp kapitalizacji w 2022 roku”.

Wraz z powrotem do biur coraz większej liczby pracowników po 18 miesiącach obostrzeń, w sektorze biurowym widać pierwsze oznaki ożywienia. Czynsze bazowe zaczynają wzrastać w nowoczesnych budynkach biurowych, które oferują lepszą wentylację i możliwość elastycznej adaptacji wykorzystywanej powierzchni, co ułatwia zatrzymywanie i pozyskiwanie pracowników. Stawki czynszowe w najlepszych biurowcach wzrosły w ciągu kwartału średnio o 0,5%, po wzroście o 0,3% w drugim kwartale i o 0,1% w pierwszym. Dzięki temu czynsze powróciły na ścieżkę wzrostową w ujęciu rocznym i po raz pierwszy od uwidocznienia się skutków pandemii w drugim kwartale 2020 r. wzrosły o 0,3% rok do roku. Pozytywną informacją jest fakt, że w minionym kwartale nie odnotowano spadku czynszów najmu na żadnym z monitorowanych rynków.

Wzrost napędzają rosnące stawki czynszowe w krajach nordyckich (+2,5% rok do roku) i Niemczech (+2,3% rok do roku). Na niektórych rynkach czynsze nadal spadają w ujęciu rocznym, ale biorąc pod uwagę wzrosty na większej liczbie rynków, Cushman & Wakefield przewiduje zmianę trendów, na co wskazują kwartalne wzrosty w trzecim kwartale w londyńskim City (+5,4%) i dzielnicy West End (+2,4%).

Stopy kapitalizacji w sektorze biurowym ulegają dalszej, nieznacznej kompresji – dla najlepszych nieruchomości w Europie obniżyły się w ciągu kwartału średnio o 3 punkty bazowe do rekordowo niskiego poziomu 4,16%. W całym regionie, poza Wielką Brytanią, wynoszą średnio 3,94%, po spadku poniżej progu 4% po raz pierwszy w historii w drugim kwartale 2021 r. Biorąc pod uwagę prognozy wzrostu na coraz większej liczbie rynków wraz z ożywieniem popytu na najlepsze w swojej klasie powierzchnie biurowe, stopy kapitalizacji nadal będą się zmniejszały w kolejnych 12 miesiącach.

Natomiast czynsze za wynajem najlepszych powierzchni handlowych kontynuują trend spadkowy – obniżyły się o 1,1% w ciągu kwartału i o 6,1% rok do roku. W trzecim kwartale spadki odnotowano na 12 spośród 42 monitorowanych rynków, przy czym w Barcelonie, Bristolu, Leeds, Madrycie i Hadze wyniosły one 5% lub więcej w ujęciu kwartalnym. Pomimo nadal niepewnych prognoz, widoczne są pewne oznaki optymizmu. W porównaniu z poprzednimi kwartałami zmniejszyła się liczba rynków, na których przewidywane są spadki stawek czynszowych w kolejnych 12 miesiącach, a na niektórych prognozowane są nawet nieznaczne wzrosty.

Jednocześnie stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości handlowych w Europie ustabilizowały się w minionym kwartale na średnim poziomie 4,35%. Nieznaczną kompresję stóp kapitalizacji w Niemczech i regionie Europy Środkowo-Wschodniej zniwelował ich niewielki wzrost w innych krajach Europy, przede wszystkim w Belgii, Irlandii i Holandii.

Nigel Almond dodaje: „Na niektórych rynkach, wraz z poprawą nastrojów wśród inwestorów w stosunku do bardziej pesymistycznych prognoz związanych z pandemią, zaczynamy obserwować stopniowe odwracanie się trendu wzrostowego stóp kapitalizacji. Jednak z uwagi na nieznaczne wzrosty stóp kapitalizacji w niektórych krajach, przyszłość sektora handlowego nadal jest niepewna, a hasłem przewodnim pozostaje ostrożność”.