Renegocjacje, elastyczne powierzchnie i tęsknota za normalnością na rynku nieruchomości komercyjnych
Rosnące regiony i mała aktywność deweloperów na rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie
To przede wszystkim Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych przyciągał inwestorów
Międzynarodowa firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w Warszawie oraz na największych rynkach regionalnych (w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Lublinie i Szczecinie) na koniec IV kwartału 2021 r.:
-
Na koniec 2021 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynosiły 12,2 mln mkw., a największe miasta regionalne[1] wciąż zwiększają swój udział w tej sumie – łącznie na koniec grudnia było to już 49,5%.
-
W Polsce w budowie jest niemal 1,2 mln mkw. powierzchni biurowych, z czego aż 870 000 mkw. dotyczy największych miast regionalnych poza Warszawą. W stolicy natomiast aktywność deweloperów jest najniższa od 12 lat, co prowadzi do wystąpienia luki w nowej podaży już w 2023 r.
-
Na rynku biurowym podpisano w minionym roku umowy najmu na łączną powierzchnię 1,24 mln mkw. Warszawa z wynikiem 646 500 mkw. wynajętej powierzchni, odnotowała 7% wzrost popytu w porównaniu z rokiem 2020. Wynik ośmiu miast regionalnych – 594 500 mkw. – był porównywalny z tym sprzed roku, ale w IV kw. widać było zdecydowany wzrost aktywności najemców.
-
W drugiej połowie roku wzrosła w całym kraju aktywność firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Widocznie wyższe było także zainteresowanie najemców powierzchniami elastycznymi, szczególnie w centralnych lokalizacjach Warszawy.
-
Wolumen inwestycji na rynku nieruchomości biurowych osiągnął w 2021 r. poziom 1,7 mld euro.
Najemcy wciąż dość ostrożnie podchodzili do podejmowania długoterminowych decyzji dotyczących biur, o czym świadczy np. stosunkowo duży udział renegocjacji 45% dla Warszawy i 43% dla pozostałych badanych rynków. Jednak obserwowany przez nas wzrost aktywności firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych w drugiej połowie minionego roku w regionach, zapowiedzi kolejnych wejść tego sektora na rynek warszawski oraz znacząca skala toczących się aktualnie procesów, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach,
mówi Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.
Niektóre firmy nadal pozostają w fazie opracowywania nowych strategii dotyczących środowiska pracy i nie są w stanie jednoznacznie oszacować zapotrzebowania na biura w perspektywie długoterminowej. Z drugiej strony obserwowaliśmy wzrost liczby umów najmu domykanych pod koniec roku, co jest pozytywnym sygnałem dla całego rodzimego rynku biurowego,
komentuje Tomasz Czuba, kierujący agencją biurową JLL.
Powody tych opóźnień były różne, np. brak kluczowego najemcy, wydłużone procesy administracyjne czy też czasami zaburzenia w łańcuchach dostaw, a tym samym w procesie budowlanym. Większość z tych budynków trafi na rynek na początku tego roku,
wyjaśnia Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.
Wstrzymanie decyzji inwestycyjnych po wybuchu pandemii sprawiło, że tempo rozwoju rynku stołecznego znacząco spadło. To pozwala zakładać dość sporą lukę w nowej podaży w kolejnym roku. Popyt na powierzchnię biurową najwyższej klasy będzie rósł wraz ze wzrostem zainteresowania obiektami realizowanymi zgodnie z wymogami i zasadami ESG, oferującymi najlepsze rozwiązania technologiczne i szereg udogodnień do użytkowników biur. Tych natomiast nie będzie przybywać w wystarczającym tempie, dlatego należy spodziewać się wzrostu stawek najmu w budynkach typu prime,
komentuje Mateusz Polkowski, kierujący Zespołem Badań i Doradztwa JLL.
Na radarze inwestorów przez cały rok pozostawały obiekty typu prime, przede wszystkim w Warszawie. Są to głównie dobrze zlokalizowane budynki klasy A, które gwarantują długoterminowy przychód i stabilną strukturę najmu. Do ciekawszych transakcji, jakie sfinalizowano w 2021 r. zaliczyć można sprzedaż przez Echo Investment projektu Biura przy Warzelni w kompleksie Browary Warszawskie na Woli. Obiekt nabyła Deka Immobilien za 152,3 mln euro. Na rynkach regionalnych największą transakcją było przejęcie przez Partners Group portfolio grupy Buma. Wartość zakupu obiektów w Krakowie i Wrocławiu wyniosła ponad 200 mln euro. Pod koniec roku inwestorzy nabrali wiatru w żagle, a rozpęd z jakim weszli w 2022 rok i transakcje sfinalizowane już w styczniu pozwalają zakładać, że obecny rok ma szansę stać się jednym z najlepszych w historii pod względem całkowitej wartości transakcji na rynku biurowym,
podsumowuje Marcin Sulewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.
[1] Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Lublin i Szczecin.
Źródło: JLL.