Rynek magazynowy w 2022 roku utrzymał swoją pozycję jako jeden z dynamiczniej rozwijających się sektorów nieruchomości w Polsce, pomimo zakłóceń łańcuchów dostaw, przekładających się na wzrost ogólnych kosztów budowy, a także na wzrost czynszów. Przyszły rok będzie okresem, kiedy słowa nearshoring, reshoring czy friendshoring będą odmieniane na rynku przez wszystkie przypadki, a dążenie do optymalizacji kosztów i szukanie oszczędności będą największymi wyzwaniami dla uczestników rynku magazynowego.
W 2022 roku na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce, wskutek wzmożonej aktywności deweloperów, byliśmy świadkami rekordowego wolumenu nowej podaży. Tylko w pierwszych trzech kwartałach zasoby magazynów zwiększyły się o prawie 3,6 mln mkw., jest to wynik o ok. 16% wyższy niż rekordowy wolumen nowej podaży w całym 2021 roku. Kolejny przynajmniej 1 mln mkw. magazynów zostanie jeszcze ukończony w IV kw. tego roku. Niemniej w ostatnich dwóch kwartałach obserwujemy powolny spadek ogólnej aktywności deweloperów. Na koniec III kw. 2022 roku wolumen powierzchni magazynowej w budowie wynosił poniżej 4 mln mkw., a na koniec roku może zmniejszyć się nawet do ok. 3,6 mln mkw.
Ze względu na wysoki koszt pozyskania finansowania liczba nowo rozpoczynanych projektów magazynowych się zmniejsza, szczególnie dotyczy to projektów realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Dodatkowo wymóg banków dotyczący posiadania przynajmniej 50% poziomu komercjalizacji nie ułatwia deweloperom zadania. W związku z tym w 2023 roku częściej będą realizowane inwestycje magazynowe na zasadach BTS czy BTO, ze względu na mniejsze ryzyko związane z realizacją takiego przedsięwzięcia w porównaniu z inwestycją spekulacyjną. Co z kolei spowoduje, że deweloperzy, którzy zdecydują się na rozpoczęcie projektów na zasadach spekulacyjnych, szczególnie w lokalizacjach z niskim poziomem dostępnej powierzchni magazynowej do wynajęcia, będą mogli dyktować warunki najmu.
Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w 2022 roku utrzymywało się na stabilnym, dość wysokim poziomie. Wysokie koszty budowy oraz rosnące obciążenia związane z opłatami eksploatacyjnymi powodują, że firmy ostrożniej podchodzą do planów rozwoju. Łączny popyt na magazyny w okresie I-III kw. wyniósł ponad 5,3 mln mkw., a patrząc na średnie wartości z IV kw. z ostatnich 5 lat możemy się spodziewać kolejnych 1,6 mln mkw. podpisanych do końca roku. Podobnie jak na rynku biurowym widzimy wzrost zainteresowania najemców renegocjacjami i odnowieniami umów. Łącznie w I-III kw. ich udział w całkowitym popycie wyniósł prawie 30%, a w samym III kw. było to prawie 40%.
Firmy z sektora e-commerce oraz operatorzy logistyczni nadal pozostają głównym motorem napędowym magazynowego popytu. Niemniej coraz mocniej zarysowuje się zjawisko reshoringu, wskutek którego coraz więcej firm produkcyjnych decyduje się na przeniesienie części lub całości swojej działalności m.in. do Polski. Potwierdza to też ostatni raport firmy Reuters „A generational shift in sourcing”, w którym Polska, wg ankietowanych, będzie jednym z głównych beneficjentów tego zjawiska, czyli przeniesienia produkcji bliżej rynku zbytu w celu zmniejszenia ryzyka związanego z zakłóconymi i/lub zerwanymi łańcuchami dostaw.
Od początku 2022 roku obserwujemy wzrost czynszów o ok. 15%-20%, a nawet do 30%, w zależności od lokalizacji. Powoli się one stabilizują. Nie można wykluczyć jednak kolejnych wzrostów czynszów w najbardziej popularnych lokalizacjach. Na chwilę obecną nowo budowane magazyny kwotowane są na poziomie bazowym powyżej EUR 4/mkw./miesiąc, który jest już ogólnie akceptowany przez uczestników rynku magazynowego, co może sugerować, że ten pułap zostanie z nami na dłużej.
Rosnąca świadomość ekologiczna będzie przekładała się na coraz szersze wprowadzanie rozwiązań z zakresu ESG też do magazynów. Już teraz widzimy wiele działań zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów, które mają na celu ograniczenie zużycia mediów, przede wszystkim energii, czy też stworzenie bardziej przyjaznego środowiska pracy. Stosowanie rozwiązań z zakresu ESG przekłada się na wymierne korzyści, ponieważ oprócz niższych kosztów funkcjonowania, taki obiekt jest bardziej poszukiwany zarówno wśród najemców, jak i potencjalnych inwestorów.
Autor: Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska.
