Rynek nieruchomości komercyjnych – więcej szans niż zagrożeń? Dla szybkiego odbudowania wartości aktywów w Polsce kluczowe będą solidne fundamenty gospodarcze. Jeżeli te nie zostaną zachwiane poprzez nadmierne regulacje i politykę fiskalną, a państwo czasowo pomoże w utrzymaniu płynności przedsiębiorców, to zaufanie inwestorów do większości segmentów rynku nieruchomości komercyjnych powinno w pełni powrócić do końca roku – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Cresa Polska.
Trwająca na rynkach światowych i w Polsce sytuacja skłania do refleksji na temat nowego ładu gospodarczego, który nastąpi po zakończeniu okresu restrykcji społeczno-gospodarczych związanych z pojawieniem się koronawirusa, a także ostatecznej reakcji rynku nieruchomości komercyjnych.
– Pomimo utrzymującej się niepewności co do ostatecznej skali i czasu trwania ograniczeń na świecie, można już teraz z dużym prawdopodobieństwem przyjąć, że zasobni w płynny kapitał inwestorzy będą mogli skorzystać z wielu nowych szans na polskim rynku. Warto przy tym podkreślić, że nieruchomości (w tym nieruchomości komercyjne) są jednym z nielicznych aktywów, które w czasach kryzysu pozwalają na ochronę zainwestowanego kapitału w perspektywie długoterminowej. Dlatego zbyt długie przywiązanie do negatywnego scenariusza rozwoju sytuacji może spowodować, że stracimy wiele ciekawych możliwości inwestycyjnych – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Cresa Polska.
Oczywiście na szczególnie uprzywilejowanej pozycji będą elastyczni finansowo inwestorzy i deweloperzy, którzy utrzymywali wysokie rezerwy gotówki i innych płynnych instrumentów finansowych. Niższe stopy procentowe będą sprzyjać transakcjom M&A oraz przejęciom obiektów, których zdolność do generowania długoterminowych przychodów zmalała i tym samym straciły możliwość obsługi zaciągniętych na ich zakup lub realizację zobowiązań finansowych.
– Gdy sytuacja się ustabilizuje, urealnienie oczekiwań sprzedających stanie się faktem, co może zaowocować większą liczbą transakcji inwestycyjnych. Jednocześnie wiele projektów deweloperskich będzie wymagało nowego podejścia strategicznego poprzez repozycjonowanie lub nawet zmianę przeznaczenia nieruchomości. To z kolei pokaże, kto na rynku ostrożnościowo zarządzał ryzykiem i jest zdolny reagować szybko i elastycznie na zmieniające się warunki rynkowe. Zyskają przy tym inwestorzy zagraniczni finansujący się w walutach obcych – dodaje dr Bolesław Kołodziejczyk.
Dla obecnych właścicieli budynków biurowych pojawiła się szansa na zatrzymanie aktualnych najemców (renegocjacja umów z opcją przedłużenia okresu najmu). Z kolei niektóre nowe inwestycje biurowe mogą zyskać najemców z branż, które obecnie intensywnie się rozwijają, szczególnie z sektora IT i e-commerce. Deweloperzy będą musieli zwiększyć wysiłki w celu pozyskania nowych najemców, a także wyjść naprzeciw (na ile pozwolą na to koszty realizacji) z jeszcze bardziej korzystnymi stawkami czynszów lub dodatkowych rabatów. Aktualnie pod dużym znakiem zapytania jest kwestia, kiedy mniejsi najemcy ponownie zaczną korzystać w szerszym zakresie z przestrzeni coworkingowych, zapewniając operatorom utrzymanie odpowiedniego poziomu rentowności. Niewątpliwie dla takich najemców, szukających prestiżowego adresu, to wciąż najlepsza alternatywa.
Na rynku powierzchni magazynowych popyt napędza branża e-commerce, na czym zyskują operatorzy logistyczni oraz firmy kurierskie i dostawcze. Bardzo aktywne są firmy z sektora spożywczego i farmaceutycznego. Wiele sieci handlowych już teraz planuje zdywersyfikować swoje ryzyko biznesowe na wypadek podobnych zjawisk gospodarczych i przenieść część działalności do internetu. Jednocześnie obecna sytuacja edukuje konsumentów i przyzwyczaja ich do korzystania z możliwości, jakie dają zakupy online, co w dłuższej perspektywie będzie sprzyjać wzrostowi zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe. To z kolei jeszcze bardziej przyspieszy transformację istniejących obiektów handlowych, tak aby jak najlepiej mogły odpowiadać na potrzeby konsumentów. Dużą szansą dla rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnej może być decyzja międzynarodowych koncernów o dywersyfikacji łańcuchów dostaw oraz skoncentrowaniu produkcji bliżej rynków zbytu. Polska jest w czołówce kandydatów, którzy staną do wyścigu w pozyskaniu takich inwestorów.
Szans nie zabraknie w branży hotelowej, gdzie proces powrotu do wysokich wartości obłożenia i dochodowości będzie powolny, ale systematyczny. Od globalizacji już nie uciekniemy. Ludzie chcą i będą coraz więcej podróżować zarówno biznesowo, jak i turystycznie. Niestety wiele obiektów może zostać zamkniętych lub zmienić właściciela. Proces transformacji pojedynczych obiektów w markowe hotele dużych sieci będzie wciąż widoczny, zważywszy, że blisko 70% hoteli w Polsce to wciąż obiekty niesieciowe. Silne kapitałowo i organizacyjnie międzynarodowe marki na pewno nie będą chciały stracić takiej okazji.
Podsumowując, Polska w dalszym ciągu będzie atrakcyjnym miejscem do inwestowania w nieruchomości komercyjne, przy czym mniejsze miasta regionalne będą miały słabszą dynamikę odbudowywania ich wartości.
– Najwięksi inwestorzy doceniają długoterminową perspektywę, a nie krótkoterminowe cele. Aktualna sytuacja to szansa dla najsprawniejszych uczestników rynku. Jeśli ceny nieruchomości tymczasowo spadną, inwestorzy szukający długoterminowych zysków będą mogli liczyć na wysoką stopę zwrotu w przyszłości. Dla szybkiego odbudowania wartości aktywów w Polsce kluczowe będą solidne fundamenty gospodarcze. Jeżeli te nie zostaną zachwiane poprzez nadmierne regulacje i politykę fiskalną, a państwo czasowo pomoże w utrzymaniu płynności przedsiębiorców, to zaufanie inwestorów do większości segmentów rynku nieruchomości komercyjnych powinno w pełni powrócić do końca roku – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Cresa Polska.
Źródło: Cresa Polska.
