Rewolucja technologiczna opanowała niemal wszystkie dziedziny naszego życia. Dziś trudno wyobrazić sobie funkcjonowanie bez smartfonu, Internetu, nie mówiąc już o wszechobecnych systemach elektronicznych w motoryzacji i budownictwie.
W branży nieruchomości te zmiany zachodzą, wydaje się, wolniej, lecz niedługo będą miały decydujący wpływ na jej przyszłość. Po kilku latach bardzo dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym równie dobre wyniki osiągają inne segmenty tego rynku. Rynek nieruchomości biurowych stał się jednym z najbardziej atrakcyjnych obszarów inwestowania europejskich i międzynarodowych funduszy. Już nie tylko w największych, ale też w miastach średniej wielkości powstają nowoczesne centra biurowe, a instytucjonalni najemcy już nie trzymają się kurczowo stolicy lub kilku największych miast metropolitarnych.
Dobra koniunktura stabilizuje rynek, ale też każe z większą uwagą podejmować decyzje o nowych inwestycjach. Rynek powierzchni handlowych to przede wszystkim galerie handlowe, charakteryzujące się wielością funkcji, bardzo wysoką jakością architektury i rozwiązaniami technologicznymi. Już nie handel dominuje w tych obiektach, ale usługi związane z wypełnieniem wolnego czasu, rekreacja, sport oraz bardzo zróżnicowana oferta gastronomiczna. Popularne sieci handlowe w Polsce weszły w erę rebrandingu, takie firmy jak Carrefour, Auchan, realizują proces zmiany wizerunku własnych sieci. Aspirują do jakości powierzchni handlowej typowej dla obiektów galeryjnych.
Jakie wyzwania czekają deweloperów mieszkaniowych w najbliższych latach?
Rynek nowych mieszkań w Polsce zmierza w kierunku, w którym kupujący będą dyktować warunki deweloperom. Rekordowe tempo sprzedaży mieszkań w ostatnim roku znacznie wyhamowuje. Powodów może być kilka. Po pierwsze coraz wyższe ceny mieszkań, na które składają się podwyżki cen materiałów budowlanych, znaczący wzrost kosztów pracy i wciąż jeszcze wysokie ceny działek budowlanych. W tej materii nie wiele może pomóc nowelizacja przepisów, która miała miejsce w 2018 r., a umożliwiająca realizację budowy mieszkań na terenach nie objętych planem, a nawet na terenach o przeznaczeniu rolniczym.
Choć ustawodawca przewidział mechanizmy regulujące ten proces, to jednak w środowisku urbanistów, istnieje powszechna krytyka oderwania procesu budowlanego od planu. Skutki na dłuższą metę mogą być opłakane. Już kiedyś krytykowaliśmy w Polsce proces niekontrolowanego „rozlewania się miast” poza struktury urbanistyczne, a proces ten w świetle obowiązujących nowelizacji może tylko przyspieszyć. Jakże o wiele łatwiej jest budować 20 – 30 km od centrum Warszawy, Krakowa, Wrocławia, zostawiając za sobą cały koszt rozwoju infrastruktury miejskiej, komunikacji, nie mówiąc już o koszcie funkcjonowania miasta. W każdym z dużych miast istnieje szereg nie wykorzystanych odpowiednio działek inwestycyjnych, a brak podatku katastralnego, a więc podatku, który byłby związany z wartością nieruchomości, tą sytuację utrwala.
Kolejnym elementem kształtującym obraz nieruchomości w następnych latach będzie stabilizacja podaży, na którą niewątpliwie mają wpływ regulacje dotyczące rachunków powierniczych, jak też samego finansowania budownictwa mieszkaniowego i deweloperów.
Rządzący próbują przenosić całe ryzyko procesu inwestycyjnego na deweloperów (zamknięte rachunki powiernicze), co będzie skutkować wypadaniem z rynku mniejszych firm deweloperskich i budowlanych, które do tej pory oferowały mieszkania nie tylko w wielkich aglomeracjach, ale również w mniejszych miastach.
Zamknięty rachunek powierniczy to z jednej strony większe wymagania w stosunku do dewelopera, a z drugiej strony to przesunięcie ośrodka decyzyjnego ze sfery deweloperskiej i wykonawczej do sfery bankowej. Sprzyjać to będzie dalszej koncentracji rynku deweloperskiego, a więc będzie on mniej elastyczny i mniej dostępny dla przeciętnego klienta.
Jak Polacy będą kupować mieszkania w 2019 roku
Ci kupujący mieszkania, których nie odstraszają ceny, przywiązują coraz większą wagę do wnikliwej analizy swojej decyzji zakupowej. Po pierwsze, lokalizacja adekwatna do potrzeb, a te potrzeby to bliskość miejsca pracy, uczelni, jakość środowiska, dostępność komunikacyjna. Dopiero analiza wszystkich tych czynników może skutkować decyzją o zakupie. Tym wyborom będzie sprzyjało przyspieszenie zmian, do których deweloperzy, chcąc się utrzymać na rynku, będą musieli dostosować ofertę. Kupujący akceptują w coraz większym stopniu zmiany w zakresie samej technologii budowy. Badania między innymi REAS JLL Residential Advisory wskazują, iż nie jesteśmy tak konserwatywni, jak w minionych latach. Kupujący akceptują realizacje obiektów w technologiach częściowej prefabrykacji pod warunkiem, że będzie się ona wiązała z wyższą jakością wznoszonych budynków. W standardzie oczekujemy obiektów o wysokich walorach termicznych, ale również przyjaznych dla środowiska materiałów, z których wznoszone są obiekty. Do powszechnej praktyki wejdą obiekty wyposażone w alternatywne źródła energii – panele fotowoltaiczne, elektrownie wiatrowe, pompy ciepła.
SONY DSC
Już dziś istnieją obszary, w których jesteśmy świadkami rewolucji technologicznej, która zmienia rynek nieruchomości. Takim obszarem jest nowo kształtowany proces poszukiwania mieszkania. Prawie całą minioną dekadę, jako formę innowacji mieliśmy do dyspozycji różne portale internetowe, na których deweloperzy, pośrednicy i sami zainteresowani zamieszczali oferty mieszkań. A nie rzadko firmy pośredniczące jako reklamę swojego potencjału ogłaszały, iż dysponują ofertą od kilkuset do kilku tysięcy mieszkań. Jak w tym odnaleźć ma się indywidualny klient?
Pojawiły się więc przeglądarki porównujące różne oferty danego rejonu lub danej kategorii. To był maleńki krok w kierunku wykorzystania nowej technologii w obszarze dostosowania oferty do danego klienta. Nie dziwi więc fakt, że od kilku lat coraz większą popularność zdobywają spersonalizowane i zaawansowane technologicznie usługi w zakresie dostosowania ofert na rynku nieruchomości dla zindywidualizowanego klienta. Obserwujemy to od wielu lat na rynku finansowym, bankowym, a także w branży modowej czy innych produktów. Na takich zaawansowanych technologicznie portalach poszukujący mieszkania może liczyć na fachową pomoc konsultanta online czy obejrzeć każde mieszkanie w 3D.
Pozwala to wyszukać mieszkanie, które odpowiada zindywidualizowanym potrzebom, np. mieszkanie z możliwością zamieszkania z ulubionym zwierzęciem albo wyposażone w indywidualnie określone udogodnienia, np. mieszkania dla seniorów. Nie bez znaczenia dla rozwoju tego rynku jest coraz bardziej zaawansowany proces telemedycyny, teleopieki, który wymaga odpowiedniego dostosowania na etapie projektowania, budowania. Te wszystkie innowacyjne działania dotyczące sfery projektowania, budowania, a także optymalizacji w zakupie mieszkania pozwolą deweloperom na budowę rzeczywiście takich mieszkań, jakie odpowiadają kupującym.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych
To, co było siłą napędzającą koniunkturę na rynku nieruchomości biurowych w ostatnich latach w Polsce, to powszechny outsoursing realizowany przez korporacje międzynarodowe na terenie Polski. W kolejnych miastach budowano nowoczesne centra biurowe, w których rozliczano miliony transakcji z całego świata.
Fundusze inwestycyjne poszukują działek zlokalizowanych w centrum miasta, z dostępem do komunikacji publicznej. Realizowane obiekty cechuje bardzo nowoczesna technologia i wysoka jakość architektury. Podobnie sytuacja wygląda w innych dużych miastach. W tym zakresie inwestorzy realizują politykę miasta zwartego, a powstające parki biurowe towarzyszą często starej historycznej zabudowie. Również na tym rynku zaczynają dominować najemcy i nowo przygotowywane projekty muszą uwzględniać różnorodne oczekiwania klientów, które wpływają na rentowność przygotowanych projektów. Tutaj również obserwujemy połączenie funkcji biurowych z usługowymi, handlowymi, oraz w zakresie zagospodarowania czasu wolnego.
Ograniczenie ilości dni handlowych, które zgodnie z regulacjami będzie następowało w bieżącym roku, zmusza inwestorów realizujących obiekty handlowe do bardzo wnikliwej analizy opłacalności swoich projektów. Sieci marketów spożywczych grupowane w Parki Handlowe dopełniają oferty handlowe w nowo powstałych dzielnicach wokół dużych miast, a także w małych ośrodkach miejskich i wiejskich.
Kluczem do sukcesu to lokalizacja, która umożliwia łatwy i dogodny dojazd samochodami, w miarę kompleksowa bogata oferta przy relatywnie niewysokich cenach. Takie Parki Handlowe powstają w oparciu o kilkutysięczne populacje mieszkańców. Przy ich realizacji bardzo istotne są koszty infrastruktury technicznej i koszty związane z zakupem nieruchomości gruntowej i przygotowaniem projektu. Na tym rynku pojawiło się w 2018 roku wielu lokalnych, polskich deweloperów komercyjnych, a przygotowane przez nich projekty zyskują coraz bardziej markowych najemców.
Dla inwestycji na rynku nieruchomości, które cechują się relatywnie długimi stopami zwrotu, a często wyjście z konkretnej inwestycji wymaga wielomiesięcznych przygotowań i analiz, stabilizacja makroekonomiczna jest główną przesłanką podejmowania decyzji inwestycyjnych. Miniony, 2018 rok to kolejny rok dobrej koniunktury, ale istniejące regulacje i uwarunkowania ekonomiczne obniżają ich rentowność. Dlatego, patrząc na wyniki inwestorów w ubiegłym roku, możemy z bardzo umiarkowanym optymizmem oczekiwać przedłużenia dobrej koniunktury w Nowym 2019 Roku.
Jacek Kolibski Prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości
