Firmy deweloperskie ostro rywalizują o atrakcyjne tereny inwestycyjne. Tych zaczyna brakować. Dlatego też deweloperzy decydują się na kupno starszych, kilkudziesięcioletnich nieruchomości komercyjnych. Biura, magazyny czy obiekty handlowe z czasów PRL najczęściej są burzone, by w to miejsca stawiać nowoczesne nieruchomości. Rzadziej inwestorzy decydują się na rewitalizacje.

Ceny starszych nieruchomości komercyjnych są mocno zróżnicowane. Zależą przede wszystkim od stanu technicznego, lokalizacji, ale i typu obiektu. Najwyższe wyceny dotyczą oczywiście wiodących miast i świetnych lokalizacji pod projekty handlowe czy biurowe.

Inwestorzy płacą za nie po kilkadziesiąt milionów złotych, jednak ponieważ są to obiekty duże, cena za metr kwadratowy zazwyczaj nie jest wysoka.

W Katowicach rok temu zakończyła się rozbiórka kilkudziesięcioletniego wieżowca, wcześniej budynku PKP. Obiekt był świetnie zlokalizowany – w bliskim sąsiedztwie Spodka. Inwestor kupił go wraz z działką za 29 mln zł. W miejsce rozebranego budynku wyrosną dwa wielofunkcyjne obiekty komercyjne. Wyburzony obiekt miał 17 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Stawka za metr wyniosła więc 1700 zł.

Na rynku starszych nieruchomości komercyjnych jedną z ciekawszych ostatnio transakcji mieliśmy niedawno w Krakowie. Tam za ponad 29 mln zł, dawny budynek hotelu Cracovia kupiło Ministerstwo Kultury. Modernistyczny obiekt z lat 60′ ubiegłego wieku będzie siedzibą muzeum architektury i design. Ministerstwo odkupiło ten obiekt od spółki Echo Investment, która kilka lat wcześniej kupiła nieruchomość od Orbisu za 32,5 mln zł.

We Wrocławiu 2,5 – hektarowy teren wraz z budynkami dawnego szpitala im. Babińskiego, położony kilkaset metrów od rynku został w 2014 roku sprzedany przez miasto spółce i2 development za 35,5 mln zł. Inwestor realizuje tu szereg nowych nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.

Wysoko wyceniane bywają nieruchomości hotelowe. Zabytkowy – 500 – metrowy pensjonat w Szklarskiej Porębie wyceniono na blisko 4 mln zł, co daje stawkę rzędu ponad 7000 zł. Tak wysokie wyceny to jednak rzadkość. W tym przypadku premiowana jest świetna lokalizacja, rentowność obiektu i jego niepowtarzalny charakter.

Zazwyczaj starsze nieruchomości komercyjne – z czasów PRL – o ile nie wyróżnia ich świetne położenie uzyskują wyceny za metr kwadratowy nie wyższe niż 1000 – 1500 zł. Przykładowo: starszy obiekt magazynowy w Lesznie został wyceniony na 195 tys. zł, co daje stawkę w wysokości 855 zł/mkw.

Wyburzanie czy rewitalizacja?

Najczęściej starsze nieruchomości – zwłaszcza z okresu PRL – czeka wyburzenie. Niedawno we Wrocławiu inwestor – Skanska Property Poland – wyburzył dwa peerelowskie budynki przy pl. Nowy Targ. W ich miejsce powstanie nowoczesny obiekt. Inny przykład ze stolicy Dolnego Śląska to choćby inwestycja Cuprum Square na Placu Jana Pawła II, a więc w samym centrum Wrocławia, gdzie dawny, PRL-owski biurowiec, zastąpi nowoczesny wielofunkcyjny obiekt handlowo – biurowy.

Deweloperzy rzadziej decydują się na rewitalizacje, choć i te się zdarzają. W dużych miastach można zaobserwować trend rewitalizowania niektórych starszych obiektów handlowych czy biurowych. Dla właścicieli takich nieruchomości to zresztą konieczność. Muszą w zakresie standardu gonić wymogi nowoczesności, jeśli chcą się utrzymać na coraz bardziej nasyconym rynku. Przykładem takiego projektu jest niedawno rozpoczęta rewitalizacja biurowca Atrium IBC w centrum Warszawy. Deweloperzy chętnie też rewitalizują obiekty przemysłowe o charakterze zabytkowym – np. dawne, przedwojenne fabryki. Powstają w nich lofty, biura czy nieruchomości handlowe. Przykładami takich inwestycji mogą być Fabryka Norblina czy Koneser w Warszawie, Nowa Papiernia we Wrocławiu czy choćby – jedna z najstarszych ale zarazem najbardziej udanych rewitalizacji tego typu – czyli centrum handlowe Manufaktura w Łodzi.

W najbliższych latach gra o atrakcyjne tereny inwestycyjne będzie w dalszym ciągu pchała deweloperów do kupowania starszych nieruchomości komercyjnych. Koniunktura na rynku trwa. Polska jest obecnie najatrakcyjniejszym rynkiem w regionie. Duży popyt i rekordowa podaż zmuszają do ostrej konkurencji i rywalizacji o atrakcyjne lokalizacje.

Marcin Moneta – komercja24.pl