Jeszcze przed rozpoczęciem wojny na Ukrainie w Polsce przebywało ok. 500 tysięcy obcokrajowców, którzy głównie pracowali tymczasowo lub studiowali. Obecnie jest to dodatkowe 1 258 465 osób, które przybyły do Polski po wybuchu wojny i otrzymały numer PESEL na mocy specustawy o pomocy obywatelom Ukrainy. W większości przyjeżdżający do Polski mieszkają w wynajmowanych lub użyczonych mieszkaniach. Niespodziewany napływ osób z Ukrainy oraz większe wymagania banków przy kredytach mieszkaniowych spowodowały powrót do rynku wynajmującego, ponieważ popyt znacznie przerasta podaż mieszkań na wynajem. Jakie wyzwania czekają wynajmującego i najemcę z zagranicy? Jakich formalności muszą dopilnować obie strony? Jak zweryfikować wypłacalność zagranicznego najemcy?
Spis treści:
Umowa najmu – jaki rodzaj i w jakim języku?
Dokumenty potrzebne do umowy. Jak je zweryfikować?
Zweryfikować obcokrajowca można również online
W Polsce przebywa w 2022 roku około 500 tysięcy imigrantów (dane za Urząd do Spraw Cudzoziemców). W większości są to osoby mające pozwolenie na pobyt czasowy, przyjeżdżające zza wschodniej granicy, w wieku od 20 do 40 lat, głównie mężczyźni. Ponad 311 tysięcy, czyli ponad 60% osób przebywających w Polsce na podstawie dokumentów wydanych przez urzędy zajmujące się migrantami, to Ukraińcy i Białorusini. Około 6% wszystkich obcokrajowców w Polsce to obywatele innych krajów unijnych, głównie Niemiec, Włoch, Hiszpanii i Francji. Ogólna liczba przyjezdnych stale wzrasta: w 2011 roku było to nieco ponad 90,6 tysięcy, w 2016 roku już ponad 217 tysięcy (dane za migracje.gov.pl).
Poza osobami napływającymi do nas na standardowych zasadach, wymagających wyrobienia karty pobytu i pozwolenia na pracę, obecnie w Polsce przebywa ponad 1 250 000, które przybyły do Polski po wybuchu wojny i mają już nadane numery PESEL, a więc mogą podejmować w Polsce pracę i uczyć się bez dodatkowych pozwoleń (dane za serwisem dane.gov.pl). Wojna spowodowała nasilenie migracji nie tylko z Ukrainy, ale i z innych krajów sąsiadujących z Polską na wschodzie, głównie z Białorusi. Część przyjeżdżających ma już swoje rodziny w Polsce lub w innych krajach Europy, ale wiele osób nie ma wsparcia bliskich i radzi sobie niemal całkowicie samodzielnie, włącznie z zapewnieniem mieszkania i środków utrzymania dzięki pracy.
Do Polski przyjeżdżali wcześniej głównie młodzi ludzie na studia, na kilka lat lub tylko jeden semestr na wymianę, do pracy sezonowej i na dłużej w przypadku kontraktów. Teraz coraz więcej obcokrajowców przeprowadza się do Polski na dłużej, z całymi rodzinami, ale wszystkich łączy fakt, że zawsze na początku pobytu korzystają z najmowanych mieszkań. Ta różnorodność potrzeb, zmienność długości oraz miejsca pobytu, stawia pewne wyzwania przed rynkiem najmu: w zakresie dopasowania oferty, obsługi najemców z innych krajów w ich językach, zrozumienia ich zwyczajów i różnej sytuacji w jakiej znajdują się w Polsce. Podstawowa jest oczywiście kwestia umowy najmu – jej dopasowania do potrzeb i możliwości obu stron. Na co wynajmujący i najemca powinni zwrócić uwagę?
Umowa najmu – jaki rodzaj i w jakim języku?
Pierwsze pojawiające się pytanie, przy podpisaniu umowy najmu mieszkania z osobą spoza Polski, to rodzaj tej umowy. Umowa najmu okazjonalnego łączy się z koniecznością dołączenia oświadczenia o wskazaniu adresu do wyprowadzki – mieszkania lub domu na terenie Polski. Obcokrajowcy mogą mieć problem z takim wskazaniem, ale zmieniono już przepisy dla osób przyjeżdżających po 24 lutego 2022 do Polski z Ukrainy i nie mają oni już obowiązku załączania takiego oświadczenia. Jednak posiadanie takiego adresu jest rekomendowane przez ekspertów rynku najmu. Najem okazjonalny jest więc możliwy do wykorzystania jako forma umowy.
Można również użyć beż żadnych problemów umów najmu instytucjonalnego i tzw. zwykłych umów najmu, podpisywanych na czas określony lub nieokreślony. Najem instytucjonalny nie wymaga wskazania adresu do wyprowadzki, a jedynie podpisania u notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji komorniczej. Ta forma najmu może być oferowana jedynie przez osoby i podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Jak wskazuje Joanna Winter-Szymańska, Counsel w Crido Legal: W praktyce złożenie przez obcokrajowca oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie powinno nastręczać zbyt wielu problemów – w wypadku nieznajomości języka polskiego, notariusz sporządzi akt notarialny w obecności tłumacza przysięgłego języka, jaki jest zrozumiały dla najemcy – nie musi to być więc język ojczysty. Możliwe jest również samodzielne działanie notariusza, jeżeli posiada on uprawnienia tłumacza przysięgłego w danym języku.
Czy można wymagać, żeby obcokrajowiec podpisał umowę najmu mieszkania w słabo znanym lub całkowicie obcym dla siebie języku? Polskie prawo zasadniczo nie wymaga, aby umowy były zawierane w języku polskim, jednakże w tym wypadku ważne są dwa aspekty. Po pierwsze, w wypadku zawierania umów najmu z konsumentami zamieszkałymi na terenie Polski, przepisy nakładają obowiązek sporządzenia umów w języku polskim. Po drugie, z samej perspektywy bezpieczeństwa prawnego umowa powinna być zawarta w języku zrozumiałym dla najemcy – aby najemca mógł przyjąć określone oświadczenie woli (tj, oświadczenie wynajmującego o oddaniu lokalu w najem), musi rozumieć jego treść. W takim wypadku najlepszym rozwiązaniem byłoby stosowanie umowy w wersji dwujęzycznej ze wskazaniem, że rozstrzygające są postanowienia wyrażone po polsku. Ważne jest przede wszystkim, żeby najemca rozumiał swoje obowiązki związane z mieszkaniem i opłatami, a w razie zdarzeń zaskakujących, był w stanie łatwo się skontaktować z właścicielem lub osobą obsługującą najem.
Dokumenty potrzebne do umowy. Jak je zweryfikować?
Podczas weryfikacji danych najemcy warto sprawdzić 2 różne dokumenty tożsamości: paszport, dowód osobisty, prawo jazdy lub legitymację studencką. Jednak tylko obywatele krajów spoza strefy Schengen muszą posiadać paszport przy wjeździe do Polski. Czasem trudno jest też sprawdzić autentyczność niektórych dokumentów. Przy weryfikacji wielu oficjalnych dokumentów z różnych krajów świata można korzystać z rejestru PRADO Rady Europejskiej.
Zdarzają się sytuacje, kiedy ktoś nie ma dwóch dokumentów tożsamości. Dobrym wyjściem będzie wtedy okazanie np. umowy o pracę, informacji o przyjęciu na studia, karty Polaka w przypadku repatriantów lub dowolnego pisma z polskiego urzędu, uczelni lub firmy, potwierdzającego dane personalne, jak również cel przyjazdu i przewidywany czas pobytu.
Zweryfikować obcokrajowca można również online
Z pomocą w weryfikacji potencjalnych najemców – obcokrajowców przychodzą nowe technologie. O ile możliwe jest ręczne sprawdzenie dokumentów, o tyle ciężko jest zweryfikować wypłacalność oraz kondycję finansową zagranicznego kandydata do najmu mieszkania. Na rynku istnieje możliwość takiej weryfikacji dzięki Certyfikatowi Najemcy od simpl.rent, za pomocą którego oprócz tożsamości, możliwe jest zweryfikowanie czy zarobki kandydata są wystarczające do opłacania czynszu oraz czy jego historia kredytowa i płatnicza, sprawdzana w danych baz informacji gospodarczych, wskazuje na wcześniejsze problemy w spłacie zobowiązań. Do wyboru są 3 języki – polski, angielski i ukraiński.
– Mamy teraz typowy szczyt sezonu przed startem roku szkolnego i akademickiego. Widzimy po dużym zainteresowaniu weryfikacją najemców w języku ukraińskim i angielskim, że obcokrajowcy są znaczącą grupą, która szuka mieszkań na dłuższy wynajem – mówi Filip Dykas, współzałożyciel start-upu simpl.rent – Wynajmujący, co jest w pełni zrozumiałe, mogą mieć pewne obawy, związane z podpisaniem umowy z obcokrajowcem, ale właśnie dlatego pomagamy w weryfikacji, dając możliwość obniżenia ryzyka Certyfikatem Najemcy w 3 językach – podkreśla Filip Dykas.
Wynajmujący przesyła wykupiony link weryfikacyjny do najemcy i on przechodząc przez cały proces, wybiera za pomocą jakich dokumentów lub w jaki sposób (np. dzięki otwartej bankowości) chce potwierdzić swoją tożsamość i wiarygodność. Korzystanie z takiej weryfikacji pozwala na obniżenie ryzyka podpisania umowy z osobą niewypłacalną.
Źródło: simpl.rent.
