W pierwszym kwartale 2023 r. w Warszawie nie oddano do użytku żadnego nowego projektu biurowego. Odnotowano również 40-procentowy spadek popytu na powierzchnię biurową. Jak prognozuje firma doradcza Savills, jednym z najistotniejszych wyzwań, z którymi zmagać się będą najemcy, w oczekiwaniu na odwrócenie koniunktury, będzie znaczący wzrost kosztów eksploatacyjnych, który wyniesie od 30 do 60 procent w zależności od rodzaju i specyfiki obiektu.
Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec marca 2023 r. wyniosły 6,25 mln m kw. Pomimo że rynek biurowy w stolicy nie wzbogacił się w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku o żaden nowy budynek, zaobserwowano pierwszy od wybuchu pandemii Covid-19 wzrost powierzchni w budowie. Blisko 230 000 m kw. biur, które wkrótce zostanie dostarczonych na warszawski rynek, to jednak wciąż znacznie mniej od poziomów odnotowywanych w latach 2016-2019., kiedy to w budowie znajdowało się corocznie od 700 000 do 800 000 m kw.
W najbliższych latach przewiduje się kontynuację trendu skupiającego aktywność deweloperską w centrum miasta. Obecnie nieruchomości biurowe w tej lokalizacji stanowią 65% wszystkich planowanych inwestycji. W całej Warszawie do końca 2023 roku powinno zostać ukończonych blisko 68 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z której ponad 42% zostało już wynajęte. W najbardziej optymistycznym scenariuszu, zakładającym realizację wszystkich planowanych projektów, całkowita nowa podaż w 2024 r. może przekroczyć 140 000 m kw., a w 2025 r. wzrosnąć o kolejne 290 000 m kw.
„Rok 2023 będzie stał pod znakiem wzrostu kosztów eksploatacyjnych. Wszystko za sprawą wysokiej inflacji oraz podwyżki cen mediów. Spowolnienie gospodarcze zmusza najemców do ostrożniejszego podejścia do najmu nieruchomości. Nadchodzi czas trudnych renegocjacji oraz ponownego wzrostu ofert biur dostępnych w formie podnajmu. Możemy być też świadkami strategii optymalizacyjnych polegających na zmniejszeniu powierzchni biura i relokacji, choć paradoksalnie nierzadko do lokalizacji droższej – bliżej centrum i o wyższym standardzie, co pozwoli zachęcić pracowników do powrotu do biur” – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.
Mimo rosnących opłat eksploatacyjnych, koszty najmu w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie. Zgodnie z danymi Savills, miesięczne stawki czynszu w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 22,5-25,5 euro za m kw. miesięcznie. Na Służewcu czynsze nadal wynoszą od 13 do 15 euro za m kw. miesięcznie. Na koniec marca 2023 r. w Warszawie dostępnych było blisko 725 000 m kw. wolnej powierzchni biurowej, co przekłada się na współczynnik pustostanów na stabilnym od dłuższego czasu poziomie 11.6%
Całkowity popyt na powierzchnię biurową w Warszawie wygenerowany przez najemców między styczniem a marcem 2023 r. wyniósł 158 900 m kw., co stanowi spadek o około 40% w porównaniu z tym samym okresem w roku ubiegłym i bardzo zbliżony względem poprzedniego kwartału. Jak podaje Savills, nowe umowy najmu i relokacje odpowiadały za niemal 68% popytu, a ekspansje za 5%, podczas gdy niepewność gospodarcza i bardzo ograniczona ilość powierzchni w budowie odbiła się na niskim poziomie przednajmów (2%).
Transakcje powyżej 1000 m kw. miały 70% udział w popycie. W pierwszym kwartale podpisano pięć transakcji o powierzchni powyżej 5000 m kw. Popyt rozkładał się dość równomiernie między najemcami z różnych sektorów gospodarki, poza sektorem usług biznesowych, który był wyraźnym liderem (20%). Sektor IT wydaje się być obecnie sektorem o niskim wpływie, generując zaledwie 6% popytu, co jest jednym z najniższych wyników na przestrzeni ostatnich lat, oscylując wcześniej wokół 15%.
„Biura serwisowane i coworkingowe mogą być kolejnym sposobem na przetrwanie trudnego okresu lub całkowitą reorganizację modelu pracy, i są coraz częściej rozważane nie tylko przez start-upy, ale także przez uznane firmy z sektora IT czy nawet sektora finansowego. Przekłada się to na wzrost aktywności operatorów biur elastycznych, jaką obserwujemy w ostatnim czasie w Warszawie” – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills oraz szef platformy Workthere w Polsce.
W najbliższym czasie operatorzy biur elastycznych w Warszawie planują otwarcia czterech nowych lokalizacji oraz jednej ekspansji, których łączna powierzchnia przekroczy 14 500 m kw. Największe nowe coworki znajdować się będą w centrum miasta w budynkach Skyliner (Mindspace, 4 400 m kw.), Lixa (Loftmill, 3 300 m kw.), w Warsaw UNIT (OmniOffice) oraz w Wilanów Office Park (Regus 3 100 m kw.) poza centrum Warszawy.
Źródło: Savills.
