Ograniczone możliwości absorpcji nowej powierzchni handlowej
Pierwszy kwartał br. nie przyniósł ożywienia na rynku nowoczesnych obiektów handlowych. Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku oddano do użytku jedynie ok. 50 000 m kw. nowej powierzchni najmu. Potwierdza to utrzymujący się od dłuższego czasu spadek tempa wzrostu sektora handlowego w Polsce. Systematycznie rośnie natomiast znaczenie małych miast o wielkości populacji poniżej 100 tys. mieszkańców, w których obecnie realizowane jest ok. 40% nowej podaży.
Na koniec marca 2019 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły 14,68 miliona m kw. Blisko ¾ tej powierzchni przypada na 435 obiektów działających w formacie tradycyjnych centrów handlowych. Największym z otwartych w I kwartale tego roku obiektów jest gliwickie centrum wyprzedażowe Silesia Outlet, będące szesnastym tego typu obiektem w Polsce. Po zrealizowaniu drugiej fazy projektu i oddaniu do użytku dalszych 8 000 m kw., stanie się on największym centrum wyprzedażowym w konurbacji górnośląskiej. Innym ważnym wydarzeniem na rynku było uruchomienie w warszawskim centrum handlowym Blue City nowoczesnego kina Helios, składającego się z ośmiu sal kinowych, w tym trzech o podwyższonym standardzie.
„Oddanie do użytku kina Helios w Warszawie wpisuje się w trend poszerzania oferty rozrywkowej w obiektach handlowych. Nabiera on szczególnego znaczenia w kontekście ograniczenia handlu w niedziele oraz stanowi odpowiedź na zmieniające się potrzeby i oczekiwania klientów. W niedziele, w które handel jest ograniczony, urozmaicona oferta rozrywkowa i gastronomiczna mają na celu przyciągnąć odwiedzających, a w pozostałe dni tygodnia wydłużyć czas ich wizyty w obiekcie. Zauważmy, że nawet obiekty o dominującej pozycji rynkowej, starają się wykreować nowe atrakcje dla całych rodzin. Świetnym przykładem jest zapełniony dziećmi nowoczesny plac zabaw przed warszawską Arkadią” – powiedziała Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland.
Rozwój rynku nowoczesnego handlu widoczny jest najwyraźniej w segmencie małych miast do 100 000 mieszkańców, gdzie największą popularnością cieszą się małe parki i centra handlowe (o wielkości od 5000 do 10 000 m kw.). Potwierdzeniem tego trendu są otwarte w I kw. br. HopStop w Siedlcach i Galeria Hosso w Drawsku Pomorskim, a także kolejny sklep w ramach ogólnokrajowej sieci Agata Meble (10 000 m kw.) w wolnostojącym budynku w Opolu.
O znaczeniu rynkowym małych miast świadczy wysoki poziom realizowanej tam obecnie nowej podaży. Z powierzchni będącej obecnie na etapie budowy ok. 40% przypada właśnie na małe rynki. Wg ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland jeszcze dekadę temu zasoby usytuowane w miastach o liczbie mieszkańców do 100 tysięcy stanowiły tylko ok. 9% całego rynku. Obecnie ich udział został podwojony i nadal będzie rósł m.in. dzięki aktualnie powstającym tam projektom, jak np. Color Park w Nowym Targu z pierwszym i jedynym w regionie czterosalowym kinem pod szyldem Cinema 3D, Galeria Chełm w Chełmie czy usytuowana w centrum Nysy Galeria Dekada.
Od dłuższego czasu na rynku handlowym mamy do czynienia z ograniczeniem podaży nowej powierzchni handlowej. W dwóch poprzednich latach (2017 i 2018) przyrost zasobów w skali roku wynosił ok. 450 000 m kw., co stanowi wyraźne wyhamowanie w porównaniu z tempem wzrostu sektora nowoczesnej powierzchni handlowej w latach 2007 – 2016, kiedy to przybywało średnio po 700 000 m kw. nowych zasobów rocznie. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland uważają, że trend ten utrzyma się również w kolejnych latach. Na koniec marca br. w trakcie budowy było ok. 440 000 m kw. powierzchni najmu, z czego ok. 334 000 m kw. przewidziane jest do otwarcia w kolejnych trzech kwartałach 2019 roku. Oznacza to, że wolumen nowej powierzchni najmu oddanej do użytku w całym 2019 r. nie przekroczy poziomu 400 000 m kw. Spadek tempa wzrostu podaży nowej powierzchni handlowej wynika w dużej mierze z braku dużych projektów handlowych.
Pomimo wyraźnego ograniczenia tempa wzrostu zasobów, Polska jest wciąż atrakcyjnym rynkiem dla nowych marek, zarówno polskich jak i zagranicznych. Funkcjonujące od zeszłego roku ograniczenie handlu w niedziele w dużym stopniu jest rekompensowane przez stały wzrost sprzedaży detalicznej, rosnącą siłę nabywczą konsumentów oraz generalnie dobrą kondycję sektora nowoczesnego handlu. Z zagranicznych premier w I kw. br. warto odnotować debiut niemieckiej sieci MyShoes, wchodzącej w skład Grupy Deichmann. Na miejsce swojego debiutu wybrała ona dominujące centra handlowe na głównych rynkach. Z kolei rosnąca popularność produktów typu „eco” skłoniła markę Carrefour do otwierania nowych placówek o nazwie „Carrefour Bio” o powierzchni sprzedaży nie przekraczającej 200 m kw.
Stawki czynszu stabilne w obiektach wiodących. Silna presja w obiektach gorszej klasy.
Stawki czynszu typu “prime” w najwyższej klasy centrach handlowych działających na głównych rynkach są stabilne i utrzymują się w przedziale 110€ – 130€ / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45€ a 60€ m kw. / m-c w pozostałych dużych miastach. Właściciele obiektów o gorszej kondycji rynkowej borykają się z rosnącą presją najemców na obniżanie stawek czynszu i podnoszenie kwoty przeznaczanej na wyposażenie lokali do wymagań najemców, co zazwyczaj argumentowane jest zakazem handlu w niedziele, mającym wpływ na spadek obrotów. Obecna sytuacja sprzyja pogłębianiu się różnic w poziomie pustostanów pomiędzy obiektami handlowymi o ugruntowanej pozycji rynkowej, a tymi gorszej klasy. Jak twierdzą eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland, rosnący poziom konkurencji może jeszcze nasilić presję najemców na stawki czynszu oraz inne komponenty finansowe umowy najmu.
Autorką raportu jest Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland.
