„Oświadczenie Urzędu KNF ws. postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej jest niezrozumiałe”. Polemika Roberta Stachowiaka, Prezesa Zarządu spółki deweloperskiej SGI.
W ostatnich dniach Urząd Komisji Nadzoru Finansowego opublikował oświadczenie w sprawie postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej. Zawarte w nim zapisy przedstawiają niepełny obraz charakterystyki branży i z perspektywy dewelopera trudno się z nimi zgodzić.
Urząd KNF w oświadczeniu z dnia 25 października 2022 roku wskazuje między innymi, że za stale pogarszającą się sytuację na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz deweloperskiego winni są sami deweloperzy, którzy narzucają za wysokie marże. Urząd jednak, przedstawiając dane finalnej transakcji między deweloperem a kupującym, pomija bardzo ważny aspekt czasochłonności inwestycji w tej branży – cały proces deweloperski zajmuje minimum 3 lata. W praktyce zwykle jest to jednak okres około 5 lat, w zakres którego wchodzi zarazem zakup działki, jak i moment zakończenia sprzedaży. Po drodze deweloperzy mierzą się z przygotowaniem projektu, uzgodnieniem kwestii drogowych, dostępami do infrastruktury. Nie można w tym wszystkim zapomnieć o wydłużających się okresach oczekiwania na wszelkie pozwolenia, zgody i akceptacje. Finalnie z pozoru wysoka marża rozkłada się zatem na 4 czy 5 lat realizacji projektu.
Na tej podstawie można spostrzec, że marża jest złą metodą pomiaru rentowności dewelopera, bo jest generowana dopiero po kilku latach. Dodatkowo często jest ona podawana bez uwzględnia kosztów utrzymania spółki, czyli procesu zarządczego, rozumianego jako wszelkie koszty prowadzenia biura, przygotowania inwestycji, pozwoleń, wynagrodzenia pracowników biurowych itd.
Gdzie się podziała podaż?
Kolejną kwestią, na którą zwraca uwagę w oświadczeniu Urząd jest podaż, a w zasadzie jej brak. Zdaniem KNF jest to związane z hurtowym wykupywaniem mieszkań przez fundusze. Co ciekawe, transakcje instytucjonalne w Polsce dopiero zaczynają być „testowane”, a dane wskazują, że stanowią obecnie one zaledwie kilka procent. O ile rynek spodziewa się wzrostu zainteresowania takimi transakcjami wśród funduszy, ich faktyczny wpływ na zjawisko podaży w całej branży należy aktualnie określić jako niski.
Przyczyn małej dostępności mieszkań za to można się doszukiwać między innymi w ciągłym braku działek przygotowanych pod zabudowę. Mimo, że ta kwestia jest stale poruszana, deweloperzy od lat wskazują powagę sytuacji i jej wpływ na fizyczną i finansową dostępność mieszkań, od kilku lat nie są podejmowane żadne znaczące decyzje administracyjne, które miałyby na celu poprawę tej kwestii. Do tego dochodzi brak planów zagospodarowania terenów, a nawet jeśli są, to jest to początek problemów, bo wszelkie uzgodnienia, próby dostosowania potrafią ciągnąć się latami. Obowiązująca od 4 lat specustawa mieszkaniowa, choć cieszy się dużym zainteresowaniem opinii publicznej, jest wykorzystywana w niewielkim odsetku przypadków. W tym wszystkim nie można zapominać o ciągłych zmianach w przepisach, za którymi czasem ciężko nadążyć – z doświadczenia mogę stwierdzić, że na takie trudności natrafiają nawet urzędy.
Kolejny problem to brak dostępnego finansowania dla deweloperów. Wśród banków zauważalna jest tendencja rezygnacji z wspierania projektów mieszkaniowych. W końcu, na całą sytuację ważny wpływ ma również wzrost cen, które są bezpośrednio związane między innymi z podniesieniem stawki VAT do 8% czy wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Sytuacja mieszkalnictwa w Polsce od lat odbiega od europejskich norm. Aby cokolwiek się zmieniło, potrzebna jest jednak współpraca i kompromis wszystkich podmiotów publicznych, nie zaś przerzucanie odpowiedzialności na jedno środowisko. Dlatego choć cieszy, że KNF dostrzega wyzwania stojące przed budownictwem mieszkalnym, zachęcam do wspólnego wypracowania optymalnych rozwiązań w toku dyskusji publicznej.
Źródło: SGI.
