Showroom, czyli powierzchni pokazowa to dla wynajmujących jeden z nieodłącznych elementów strategii sprzedażowej nowych biurowców, a także tych przechodzących rewitalizację. Na pytania jaki jest standard takiej przestrzeni i z jakich elementów powinien się składać, a także dlaczego to dobre rozwiązanie dla każdej ze stron transakcji? Odpowiada Jakub Potocki, Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.
Spis treści:
Viewing, czyli pierwsze wrażenia najemców
Kiedy zdecydować się na showroom?
Jaki jest standard?
Czym jest ponad standard?
Przyszłość powierzchni pokazowych dostępna jest już dziś
Viewing, czyli pierwsze wrażenia najemców
W standardowym przypadku podczas viewingu klienci, którzy są zainteresowani ofertą biurowca mają do dyspozycji dwa typy powierzchni. Pierwszym z nich i zdecydowanie częściej spotykanym w nowych biurowcach jest stan deweloperski czyli tzw. Shell and Core. Wchodząc na piętro możemy zobaczyć jedynie to jaki widok będziemy mieli z okien i osoba reprezentująca właściciela opowiada jak dane piętro może zostać zagospodarowane, tj. w których miejscach przewidziane są toalety, aneks kuchenny czy proponowane pomieszczenia gospodarcze. Drugim przykładem są starsze budynki i pozostawiona przez byłych najemców przestrzeń. Wynajmujący biurowca, w tym przypadku deweloper lub fundusz inwestycyjny, zostaje zazwyczaj z mocno wyeksploatowaną powierzchnią, która może z różnych przyczyn nie spełniać obowiązującego standardu przyjętego przez właściciela. Wśród najczęstszych przypadków znajdują się wytarte podłogi i ściany, zalane wykładziny, popękane ściany, obrysy urządzeń, słabsze doświetlenie czy w starszych biurowcach gabinetowy układ zaaranżowanej przestrzeni. W obu przypadkach showroom będzie z pewnością dobrym rozwiązaniem, aby pokazać najemcy w bardzo prosty i szybki sposób w jaki dana powierzchnia może zostać zaadaptowana.
Kiedy zdecydować się na showroom?
Showroom to jedno z pierwszych i podstawowych narzędzi w rękach deweloperów mogące pomóc w szybszej komercjalizacji powierzchni biurowej. Powierzchnie pokazowe powstają najczęściej w budynkach będących w ostatnich fazach budowy, a także tych, które z różnych względów przechodzą modernizację, czy pewnego rodzaju odświeżenie swojej oferty. Showroom to jeden z elementów skutecznego marketingu powierzchni, który w znaczący sposób może wpłynąć na decyzje przyszłych najemców uzmysławiając im jak dana przestrzeń może wyglądać. Statystycznie mało osób potrafi wyobrazić sobie jak cała przestrzeń biurowa może zostać zaadaptowana. Showroom to odpowiedź na pytania:
jak będzie wyglądać układ gabinetowy, open space i część konferencyjna?
Jaki standard wykończenia oferuje wynajmujący?
Jak pod względem estetycznym będą prezentować się wybrane kolory, materiały i powierzchnia, gdy np. pozostawimy sufit otwarty, nadając mu industrialny charakter?
Jaki jest standard?
Na rynku biurowym nie ma przyjętej jednej strategii dotyczącej tego, po pierwsze jaką powierzchnię przeznaczyć na przygotowanie showroomu, a po drugie z jakich elementów powinien się on składać. Do pewnego rodzaju standardu przyjmuje się przeznaczenie ok. 100 – 200 mkw. powierzchni jednego piętra, w której pokazuje się standardowe wykończenie biura. W jego skład najczęściej wchodzi część open space dla 8-12 osób, gabinet, sala konferencyjna i np. aneks kuchenny. Dodatkowo prezentuje się jak będzie wyglądała opcja podwieszanego sufitu i podniesionej podłogi, proponowane okablowanie i wyjścia na media, rodzaj zastosowanej klimatyzacji i oświetlenia, standardowa wykładzina, a także rodzaj montowanych drzwi.
Czym jest ponad standard?
Każdy z właścicieli biurowca przyjmuje własną strategię tego jak zaaranżuje swój showroom, z jakiej kategorii materiałów skorzysta czy jaką powierzchnię przyjmie na jego zbudowanie. Zdarza się, że część z wynajmujących oprócz standardowego showroomu decyduje się na przygotowanie dodatkowych wersji aranżacji, w której pokazuje jak w pełni można skorzystać z potencjału ukrytego na danym piętrze. W takich przypadkach mówimy o rozwiązaniach, które wykraczają ponad standard i mogą w nich znaleźć się m.in. szklane elementy np. w sali konferencyjnej lub gabinecie, dodatkowe lampy, które doświetlają pomieszczenia, ekrany z informacjami o rezerwacji przed salami czy czujniki pod biurkami do sprawdzania obłożenia biura. Jeżeli najemca będzie zainteresowany skorzystaniem ze spersonalizowanej aplikacji np. do rezerwacji sal konferencyjnych czy biurek, która znajduje się w ofercie dewelopera takie rozwiązanie również może zostać zaprezentowane na powierzchni pokazowej.
Przyszłość powierzchni pokazowych dostępna jest już dziś
Niektórzy deweloperzy, jeszcze na etapie budowy biurowców korzystają z dodatkowych rozwiązań i starają się zaprezentować przyszłym najemcom standard typowej powierzchni wykorzystując technologię AR lub VR. Wirtualny spacer po budynku z pewnością stanowi element strategii marketingowej i może przybliżyć firmę do wynajęcia powierzchni, jednak może być równie kosztowny jak przygotowanie fizycznej powierzchni, w której możemy dotknąć i poczuć każdy element biura.
Tak jak różne są potrzeby najemców, tak różne są projekt biur, w których będzie odbywać się praca, a także standard samych budynków. Każdy z deweloperów powinien zastanowić się, który z wariantów tj. wirtualny czy fizyczny showroom bardziej odpowiada jego strategii i wizji prowadzenia biznesu. Z pewnością dobrze przygotowana powierzchnia pokazowa to jeden z bardziej zachęcających elementów sprzedażowych wynajmujących. Co ciekawe, w historii rynku powierzchni biurowych bardzo często spotyka się sytuację, że jeżeli najemcy spodoba się układ biura zaprezentowany w showroomie, to taka powierzchnia może również stanowić produkt do wynajęcia.
Autor: Jakub Potocki, Negocjator w dziale powierzchni biurowych, AXI IMMO.
