Starsze powierzchnie magazynowe w dobie wzmożone podaży ze strony nowych obiektów muszą rywalizować o najemców cenami. Te są obniżone, choć nie zawsze. W niektórych przypadkach stawki czynszów na rynku wtórnym są zbliżone do cen za nowe powierzchnie pod logistykę – o ile cechują się dobrym położeniem.
Na mapie atrakcyjnych lokalizacji magazynowych dominują te sam ośrodki. Wg Cushman and Wakefield w zeszłym roku najwięcej powierzchni magazynowej deweloperzy dostarczyli na pięciu głównych rynkach tj. w okolicach Warszawy (220 tys. m kw.), w regionie Górnego Śląska (216 tys. m kw.), w Polsce Centralnej (196 tys. m kw.), Poznaniu (177 tys. m kw.) i Wrocławiu (123 tys. m kw.). Pod koniec grudnia 2016 roku w budowie pozostawało ponad 1,3 miliona m kw., przy czym najwięcej w okolicach Warszawy (302 tys. m kw.) oraz w Poznaniu (227 tys. m kw.). W regionach prym wiodą lokalizacje Bydgoszcz-Toruń (129 tys. m kw.), Górny Śląsk (123 tys. m kw.), oraz Wrocław (102 tys. m kw.).
Czynsze najmu za nowoczesne powierzchnie magazynowe są najwyższe w stolicy. Stawki w Warszawie kształtują się na poziomie od 4,00 do 5,25 euro za m kw. Natomiast w pozostałych regionach czynsze wynoszą od 2,40 do 4,20 euro za m kw.
Podane średnie ceny dotyczą nowoczesnych powierzchni magazynowych. Ile natomiast kosztuje wynajem starszych obiektów? Z analizy ofert zamieszczanych w WGN wynika, że czynsze takich nieruchomości częściej są obniżone. Zazwyczaj wynoszą około 1,5 – 2,5 EUR ( 6 – 10 zł/mkw.).
Nie zawsze jednak ta reguła ma zastosowanie. O atrakcyjności powierzchni magazynowej przesądza jej lokalizacja. Dla wielu typów najemców jest istotniejsza nad kwestie nowoczesnych rozwiązań. Dlatego też
stosunkowo wysokie czynsze (na poziomie cen zbliżonym do nowych obiektów) spotykamy w przypadku starszych magazynów w najlepszych lokalizacjach. W Szczecinie, który szybko zyskuje na znaczeniu jako lokalizacja pod logistykę,za obiekt magazynowy należy płacić 12 zł/mkw. Powierzchnia obiektu wynosi 5000 mkw. Inne oferty w tej lokalizacji mieszczą się w przedziale cenowym około 12 – 16 zł/mkw. W Gdańsku przykładowa oferta to wynajem starszej hali magazynowej o powierzchni 25 tys. mkw. Stawka wynosi 12 zł/ mkw.
Na mapie lokalizacji magazynowych wyróżnia się Śląska. Z analizy ofert portalu WGN wynika, że przeciętne ceny najmu za powierzchnie magazynowe na rynku wtórnym mieszczą się tu w przedziale 12 – 17 zł/mkw.
Przykładowe oferty ze Śląska:
– Będzin, hala magazynowa – 4000 mkw. – stawka najmu: 12 zł/mkw.
– Sosnowiec, 1200 mkw. – stawka najmu 10 zł/mkw. Obiekt z 1970 r.
– Dąbrowa Górnicza – 800 mkw. – stawka najmu: 11 zł/mkw. Obiekt z 1980 r.
Trzeba jednak również zaznaczyć, że z drugiej strony w rejonach atrakcyjnych z punktu widzenia logistyki mamy do czynienia z bardzo dużą podażą nowych magazynów. Stąd wśród właścicieli starszych obiektów ostra rywalizacja cenowa.
Przykładem mogą być oferty najmu powierzchni magazynowych z województwa łódzkiego, a z więc obszaru tzw. Centralnej Polski. Z uwagi na dogodne położenie – przecięcie dwóch głównych tras tranzytowych kraju, a więc autostrad A1 i A2 – jest to jeden z największych i najważniejszych ośrodków nowoczesnych powierzchni magazynowych w kraju. Stąd wysoka atrakcyjność m.in. Łodzi, Strykowa, czy Piotrkowa Trybunalskiego. Duża podaż wymusza jednak rywalizację ceną, stąd przykładowo w W Piotrkowie Trybunalskim niektóre starsze powierzchnie magazynowe, z lat 70 – 80′ ubiegłego wieku, można wynająć po ok 8 zł/mkw. W nieco gorzej zlokalizowanym Sieradzu spotyka się ceny od 6 do 10 zł/mkw.
Rekordowe wyniki segmentu magazynowego
Dane firm monitorujących rynek pierwotny powierzchni magazynowych i nowoczesne budownictwo w tym zakresie, wskazują na trwającą wysoką koniunkturę Wg Cushman and Wakefield w zeszłym roku wzrósł aż o 25% w porównaniu do wyniku z roku 2015. Polska jest obecnie 13 najatrakcyjniejszą lokalizacją pod tego typu inwestycje na świecie. O wysokiej koniunkturze świadczy też niski poziom pustostanów. W zeszłym roku w C&W wynosił on 6,7 proc.
Duże zapotrzebowanie na magazyny – m.in. ze strony przemysłu samochodowego i branży e-commerce pociąga za sobą rosnącą podaż. W 2016 roku polski rynek magazynowy powiększył się aż o ponad 1,1 mln metrów kwadratowych. To największy wzrost od 2008 roku i zarazem poprawa wyniku z 2015 roku aż o 26 proc. Obecnie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w naszym kraju wynoszą ponad 11 mln metrów kwadratowych, a w budowie jest kolejnych 1,3 mln mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych.
Tak duża podaż będzie z konieczności spychała starsze obiekty z rynku. Właściciele jeśli chcą przetrwać w takich okolicznościach rynkowych, są zmuszeni nie tylko rywalizować ceną, ale też modernizować i podnosić jakość swoich nieruchomości.
