Analiza SWOT to coraz częściej spotykany element operatu szacunkowego nieruchomości. Mimo, że nie jest ona obowiązkowym elementem operatu, zdarza się, że instytucje finansujące zakup nieruchomości wymagają takiego dokumentu. Dzieje się to zwykle w przypadku bardziej skomplikowanych nieruchomości typu: hotele, budynki biurowe, magazynowe, produkcyjne, czy stacje paliw.

Czym jest zatem analiza SWOT? To jedna z najstarszych i jednocześnie najbardziej skutecznych metod oceny potencjału, konkurencyjności oraz rentowności danego przedsięwzięcia. Nazwa tej metody pochodzi od angielskich słów:
S (Strengths) – mocne strony.
W (Weaknesses) – słabe strony.
O (Opportunities) – szanse.
T (Threats) – zagrożenia.

– Analiza SWOT jest bardzo elastycznym narzędziem, które można dostosować do praktycznie każdej dziedziny gospodarki. Dzięki niej można lepiej zrozumieć aktualną sytuację i podejmować bardziej świadome decyzje. Analiza SWOT w nieruchomości to narzędzie pozwalające na uporządkowanie informacji o nieruchomości, identyfikację jej problemów, wskazanie szans rozwoju oraz zagrożeń związanych np. z lokalizacją, stanem technicznym i otoczeniem. – tłumaczy Anna Kowalczyk, ekspertka ds. nieruchomości z firmy doradczej Lege Advisors.

Jej zdaniem, analiza SWOT może być stosowana do oceny zarówno nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. To zebranie w jednym miejscu wszystkich słabych i mocnych stron oraz szans i zagrożeń dotyczących danej nieruchomości.

Analiza SWOT daje pełny obraz nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości wymaga zrozumienie aktualnej sytuacji oraz oceny potencjału w kontekście czynników wewnętrznych i zewnętrznych. Analiza SWOT ułatwia uzyskanie pełniejszego obrazu nieruchomości oraz zrozumienie, jakie czynniki wpływają na jej wartość. Dla właścicieli, inwestorów czy agentów atrakcyjność nieruchomości i perspektywy na danym rynku są kluczową kwestią. Analiza SWOT jest punktem wyjścia do dalszych działań i pozwala specjalistom z branży nieruchomości uporządkować strategię komunikacji.

– Klarowny obrazu sytuacji wspiera podejmowanie decyzji strategicznych i pozwala na maksymalne wykorzystania mocnych stron, eliminację słabych punktów oraz minimalizowanie zagrożeń dla nieruchomości na danym rynku. – podkreśla Anna Kowalczyk z Lege Advisors.

Identyfikacja mocnych i słabych stron

Analizę SWOT można rozpocząć od identyfikacji wewnętrznych czynników nieruchomości, które stanowią jej mocne strony, np.: dobra lokalizacja, wysoki standard budynku, niskie koszty utrzymania obiektu w porównaniu z konkurencją, dobra ekspozycja nieruchomości oraz unikalne cechy.

Równocześnie trzeba wskazać na słabe strony, np.: potrzeba remontu, niski standard wykończenia, peryferyjna lokalizacja, wysokie koszty utrzymania nieruchomości, brak atrakcyjnych udogodnień.

Dopiero w takim zestawieniu będziemy mogli lepiej rozumieć, co stanowi przewagę konkurencyjną, a co należałoby zmienić.

Określenie szans i zagrożeń

Analiza SWOT to także poszukiwanie zewnętrznych szans, np. rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości w danym regionie, rozwój infrastruktury w otoczeniu nieruchomości, zmiana planu miejscowego w sąsiedztwie.

Nie mniej istotne jest identyfikowanie zagrożeń, np. spadek gospodarczy, konkurencja, zmiany przepisów utrudniające działalność. Pozwoli to dostosować strategię do aktualnych warunków rynkowych.

– Dla rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne nadchodzą gorsze czasy. Dotyczy to niemal całej Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polski. Słabsze wyniki r/r widać w analizach pierwszej połowy 2023 roku. Druga połowa roku nie będzie lepsza. Dlatego coraz większego znaczenia będą nabierać pogłębione analizy, takie jak m.in. SWOT, które pozwolą inwestorom rynkowym na decyzje oparte na pełnym obrazie sytuacji. – wyjaśnia Anna Kowalczyk z Lege Advisors.

Autorka: Anna Kowalczyk z Lege Advisors.