Od kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy w górę – tyle się płaci za luksus mieszkaniowym po polsku. Górna granica może być ustanowiona naprawdę bardzo wysoko, co pokazał przykład Złotej 44 w Warszawie, gdzie za jeden apartament klient zapłacił 11 mln zł, po 46 tysięcy zł za metr kwadratowy!

Coraz wyższe transakcje, coraz lepsze wyniki, coraz więcej inwestycji. Polski rynek nieruchomości luksusowych nabiera rozpędu. Przybywa realizacji z najwyższej półki, co więcej – luksusowe apartamenty, zabytkowe odrestaurowane pałace, kamienice, dwory, mieszkania o podwyższonym standardzie – coraz lepiej się sprzedają. Inwestorzy widzą w takich obiektach pewną lokatę kapitału.

Nie bez znaczenia jest fakt, że apartamenty w zabytkowych kamienicach, czy nowych obiektach na rynku pierwotnym dają możliwość zarabiania na wynajmie, czy też w segmencie hotelowo – noclegowym. Obie te formy pozwalają godziwie zarobić. Obecnie zyskowność najmu mieszkań szacuje się na około 5 – 6 proc. w największych miastach. Jeśli chodzi o segment hotelowy, apartamenty w systemie condo kuszą inwestorów zwrotami rzędu 8 proc. Generalnie – zakupy pod działalność hotelową zyskują coraz większe uznanie inwestorów. Obecnie ten rynek jest w fazie silnego wzrostu, Polska przyciąga coraz więcej turystów, a wyniki branży hotelarskiej szybko rosną.

Nic więc dziwnego, że apartamenty w Polsce sprzedają się coraz lepiej. Wg REAS w trzech pierwszych kwartałach 2017 w pięciu badanych miastach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu – wartość sprzedaży w segmencie apartamentów wyniosła (w trzech kwartałach 2017 roku) 222 mln zł. Był to lepszy wynik niż w całym 2016 roku.

Nie bez znaczenia jest tu fakt, że coraz więcej ludzi na nieruchomości luksusowe po prostu stać. Takie wnioski wypływają m.in. z ostatniego raportu firmy KPMG o rynku dóbr luksusowych w Polsce. Wynika z niego, że ogólna kondycja finansowa Polaków się poprawia. Wg twórców raportu liczba zamożnych Polaków (o dochodzie brutto powyżej 7,1 tys. zł) w minionych 12 miesiącach wyniosła ponad 1,1 mln osób i zwiększyła się rok do roku o ponad 60 tys. Wśród tej grupy 164 tys. podatników osiągnęło miesięczny dochód brutto powyżej 20 tys. zł, w tym 42 tys. Polaków – powyżej 50 tys. zł. Autorzy badania prognozują, że liczba dobrze sytuowanych obywateli wyniesie w 2020 roku nawet 1,4 mln.

Od kilkunastu tysięcy zł w górę

Zanim powiemy o cenach apartamentów należy poczynić ważne rozróżnienie. Segment Premium można podzielić na „podgrupy”. Stosowana przez REAS typologia to 1) mieszkania o podwyższonym standardzie 2) apartamenty, a więc po prostu duże wygodne nieruchomości o wysokiej jakości wykończenia standardzie 3) apartamenty luksusowe – czyli najnowocześniejsze najbardziej prestiżowe nieruchomości luksusowe o klasie światowej. Mamy tu na myśli projekty naprawdę unikalne takie jak choćby Złota 44, Cosmopolitan, Ovo Wrocław, Sky Tower itp.
Jeśli posłużyć się tą typologią to z danych WGN wynika, że za podwyższony standard w miastach regionalnych płaci się do 10 tys. zł. Powyżej tej kwoty można zacząć mówić o apartamentach, natomiast luksus z absolutnie najwyższej półki będzie kosztował minimum 18 – 20 tys. zł, a górna granica – co pokazał przykład Złotej 44 – może być ustanowiona naprawdę bardzo wysoko.

Z danych analityków WGN wynika, że rynku wtórnym najdroższe są dwa typy nieruchomości luksusowych: 1) nowe, kilkuletnie apartamentowce z cenami nawet powyżej 20 tys. zł/mkw. za najbardziej prestiżowe realizacje (przykładowo: tyle kosztują nowe apartamenty w kurortach nadmorskich, czy na rynku wtórnym w wieżowcu Sea Towers w Gdyni) oraz 2) nieruchomości starsze, zabytkowe, historyczne – świetnie zlokalizowane, na starówkach dużych miast, przy głównych ulicach handlowych itp. Przykładem może być tu jeden z apartamentów przy płycie wrocławskiego Rynku wyceniony na 14 tys. zł/mkw.

Bogacenie się Polaków i dobra koniunktura to nie jedyne czynniki, które „nakręcają” rynek mieszkaniowego luksusu. Z danych analityków wynika, że takie, bardzo drogie nieruchomości – świetnie zlokalizowane, prestiżowe i o bardzo wysokim standardzie – są znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury i przeceny. Tak było również po pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 – 2008, gdy rynek mieszkaniowy notował spadki rzędu kilkudziesięciu procent, natomiast świetnie zlokalizowane, prestiżowe obiekty trzymały ceny. Przykładem może być Wrocław, gdzie przecena wyniosła około 30 proc., tymczasem za mieszkania w kamienicach bezpośrednio przy Rynku płaciło się nadal powyżej 10 tys. zł/mkw. Stawki na tym poziomie utrzymały się do dziś.

Marcin Moneta – komercja24

Apartamenty na wynajem mogą idealnie się sprawdzić, nie tylko na zasadach najmu długoterminowego, ale też w segmencie noclegowym. Nieruchomości z wyższej półki są obecnie na celowniku inwestorów.

Najpopularniejsze lokalizacje pod takie obiekty to największe miasta i miejscowości turystyczne. Ile trzeba zainwestować, by wejść na ten rynek? Ceny za dobrze zlokalizowane mieszkania o wyższym standardzie w takich miastach, jak Wrocław, Kraków, Warszawa zaczynają się od około 8-9 tys. zł. Za apartamenty płaci się po kilkanaście tysięcy. Górny rząd cenowy to powyżej 20 tys zł/mkw. Oprócz największych miast na mapie inwestycji w nieruchomości luksusowe liczą się też miejscowości turystyczne – np. na bałtyckiej riwierze czy w górach. Z danych WGN wynika, że za nowe apartamenty w pasie nadmorskim w Mielnie czy Międzyzdrojach płaci się 19 – 22 tys. zł/mkw.

Choć koszty „wejścia” są wysokie, można liczyć na rentowność rzędu 5 – 6 proc, a więc taką, jaką obecnie można uzyskać na wynajmie „zwykłych” mieszkań. Odpowiednio wyższe są bowiem czynsze. Z danych WGN wynika, że za wynajem apartamentu płaci się przynajmniej o 100 proc. więcej od zwykłych stawek rynkowych, choć zazwyczaj jest to kilkaset procent w górę. Jeśli chodzi o lokalizację – naprawdę luksusowa nieruchomość musi się nią wyróżniać, natomiast zakupy inwestycyjne mają sens tam, gdzie jest dużo ludzi. W grę wchodzą więc centra/starówki największych miast, które gwarantują zainteresowanie ofertą oraz lokalizacje turystyczne – znane kurorty, które przyciągają tysiące wczasowiczów, np. nad Morzem Bałtyckim.

Ile kosztuje wynajem apartamentu?

Przykładowo: w Gdańsku apartament bezpośrednio w pasie nadmorskim (5 minut spacerem do plaży) w lokalizacji został wyceniony na 3000 zł za 44 mkw. Stawka wynosi niecałe 70 zł od metra i jest o ponad 100 proc. wyższa od przeciętnych czynszów w Gdańsku. W Krakowie mieszkanie o wysokim standardzie w dzielnicy Grzegrzółki (63 mkw.) wyceniono na 3500 zł miesięcznie. we Wrocławiu za 70 – metrowy apartament na samym Starym Mieście trzeba zapłacić 7000 zł miesięcznie, czyli po 100 zł/mkw. Średnie czynsze dla stolicy Dolnego Śląska wynoszą około 35 zł od metra kwadratowego. Czynsz najmu wspomnianego apartamentu jest więc o kilkaset procent wyższy od przeciętnego na wrocławskim rynku.

Inwestor nieruchomości z wyższej półki musi jednak sobie zdawać sprawę, że adresuje swoją ofertę do innej/mniejszej grupy klientów – bardziej zamożnych, ceniących wyższy standard. To zasadniczo odróżnia taki wynajem od zarabiania na „zwykłych” mieszkaniach w segmencie popularnym. Może być więc trudniej, ale z drugiej strony luksusowe mieszkania mają inne zalety. Przede wszystkim idealnie nadają się pod wynajem krótkoterminowy, czyli po prostu pod działalność noclegową – zwłaszcza jeśli wyróżniają się świetnymi lokalizacjami.

Turyści i goście poszukują apartamentów w centrach dużych miast. Stawki przeciętne w takich ośrodkach jak Wrocław, Warszawa, Kraków wynoszą około 200 – 250 zł za dobę za wysoki standard. Z kolei upowszechnienie platform do wynajmu w internecie, takich jak np. airbnb, sprawia że można łatwo i tanio trafić do rzesz klientów z całego świata. Dodatkowym kołem zamachowym wynajmu krótkoterminowego, który zyskuje na popularności, jest szybki wzrost rynku usług turystyczno – noclegowych w naszym kraju. Branża ta jest w okresie hossy. Kwitnie nie tylko turystyka krajowa. Polska zyskuje na atrakcyjności jako destynacja dla gości zagranicznych. Według danych GUS, liczba turystów korzystających z noclegów w obiektach hotelowych w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2017 roku wzrosła w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej o 1,5 mln, co stanowi wzrost na poziomie 6 proc. Takie dane, które zresztą poprawiają się z roku na rok, skłaniają coraz większą liczbę inwestorów w nieruchomości, do zakupów właśnie z myślą o zarabianiu na tym rynku.