Nowy Aparthotel na warszawskiej Woli

wysłano 8 lutego 2017

W czerwcu 2017 r., zaledwie 4 km od ścisłego centrum Warszawy, warszawski deweloper Dantex odda do użytku aparthotel WolskaKwadrat pod krótkoterminowy wynajem z pokojami o powierzchni od 14 do 31 m2.

Lokale będą charakteryzowały się nowoczesnym designem, będą funkcjonalne i w pełni wyposażone, a ich koszt zamknie się w przedziale 149-298 tys zł. Profesjonalny operator, działający na zlecenie Dantexu, przejmie wszelkie obowiązki związane z zarządzaniem i bieżącą obsługą inwestycji. Umowa podpisana z deweloperem gwarantuje również 7% stopę zwrotu w skali roku przez 5 pierwszych lat.

Apartamenty na wynajem – nowa forma inwestowania

wysłano 25 lipca 2014

Kupno pokoju hotelowego na własność? Na naszym rynku nieruchomości brzmi to ciągle egzotycznie, tymczasem w Stanach Zjednoczonych tego typu inwestycje znane są od dziesięcioleci. Apart i condohotele, czyli pokoje hotelowe bądź apartamenty kupowane przez inwestorów na własność, z myślą o najmie i zarządzane przez profesjonalnych operatorów, powoli pojawiają się także w Polsce.

Condohotele to po prostu hotele z tą różnicą, że operator sprzedaje prawo własności poszczególnych pokojów hotelowych, niezależnym, pojedynczym inwestorom. Dzięki temu operator zyskuje kapitał na budowę itp., a inwestorzy minimalizują ryzyko, bowiem kwestią wynajmu klientom, ryzyka i prowadzenia hotelu zajmuje się operator.

Podpisuje on umowę z właścicielem pokoju, w której to umowie właściciel wynajmuje pokój operatorowi – ten zaś zobowiązuje się przekazywać mu procent od zysków całego hotelu. W zależności od rodzaju umowy może być to stały procent, bądź zmienny, uzależniony od obłożenia itp. Operator hotelu to z reguły firma, która zna się na branży – a pokoje oddawane są w standardzie 4, 5 gwiazdkowym.

Aparthotele to z kolei po prostu apartamenty z własną kuchnią itp. gdzie gość może czuć się prywatnie, ale ma do dyspozycji niektóre funkcje hotelowe – takie jak pralnia, sprzątanie i recepcja. W tym systemie inwestowania większa odpowiedzialność spada na właściciela nieruchomości. On urządza wg własnego uznania apartament (w condohotelach są to pokoje z reguły pod klucz ze standardowym, hotelowym wystrojem i ustala to operator). Właściciel aparthotelu po kupnie nieruchomości, podpisuje umowę z zarządcą, który świadczy niektóre usługi i wspólnie z właścicielem zarządza apartamentem. To on też odpowiada za wszelkie remonty nieruchomości.

Z kolei właściciel w aparthotelu ma więcej do powiedzenia w kwestii prowadzenia takiej nieruchomości. Może np. w dowolnej porze roku, przyjechać do swego apartamentu na dowolny czas i korzystać po prostu jako swoją własnością. W przypadku pokojów hotelowych takiej możliwości nie ma – tutaj już na etapie umowy z operatorem określa się ile dni w roku właściciel będzie mógł nocować w tym pokoju – z reguły chodzi o krótki czas, poza sezonem.

Inwestycja w aparthotel daje też po zakończeniu umowy najmu możliwość korzystania z apartamentu po prostu jako z drugiego mieszkania, a inwestor zyskuje też na wzroście wartości nieruchomości. Z kolei w systemie condo po zakończeniu umowy najmu pokój nadal pozostaje pokojem hotelowym – a więc można go powtórnie wynająć, sprzedać itp.

Tego typu nieruchomości z reguły wyceniane są powyżej stawek rynkowych – to zresztą zrozumiałe, bo z reguły są to mieszkania w dobrych lokalizacjach, często wykończone pod klucz. Ponad 8000 zł za metr kwadratowy kosztuje przykładowo mieszkanie w aparthotelu w centrum Wrocławia, w nowym budynku. Tam oferent ma do sprzedania kawalerkę za 240 tysięcy złotych. Stawka jest podwyższona w stosunku do cen średnich o około 2000 zł za metr.

W Polsce obecnie kilkadziesiąt tego typu obiektów powstaje rocznie. Szacuje się, że przy dobrym wyborze nieruchomości, stopa zwrotu może być wysoka i sięgać nawet 6 – 9 procent netto. Na pewno takie oferty są dowodem dojrzewania polskiego rynku najmu, na którym pojawia się coraz więcej zróżnicowanych ofert, zwiększających możliwość wyboru po stronie klienta.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Inwestycje w aparthotele i condohotele

wysłano 25 listopada 2013

Aparthotel stanowi połączenie funkcji apartamentu z hotelową. Czyli z jednej strony wynajmujący takie mieszkanie ma się czuć, jak w prawdziwym apartamencie, a z drugiej strony ma mieć zapewnione wszelkie elementy hotelu – w postaci recepcji, obsługi, wymiany pościeli, sprzątania.
Zdecydowana większość osób zainteresowanych takimi obiektami, kupuje je nie po to, aby móc samodzielnie w nich mieszkać, ale by później – samodzielnie, bądź za pośrednictwem wyspecjalizowanej firmy, wynajmować taki apartament.
Aparthotele mają na celu zachęcać klienta do dłuższego najmu, stąd nawet zastępcza ich nazwa – hotele przedłużonego pobytu. Oczywiście z myślą o takich klientów, coraz więcej deweloperów decyduje się bądź to budować od podstaw, bądź dostosowywać do nowego przeznaczenia, obiekty już istniejące, które np. nie sprzedały się w całości.

Odmianą takiego sposobu inwestowania są condohotele, które posiadają status hoteli, a nabywca staje się tam właścicielem pokoju hotelowego.
Z racji tego, że wiele określeń z rynku nieruchomości jest nadużywanych, a na dodatek mówimy o wąskim i młodym segmencie budownictwa z przeznaczeniem na wynajem rozróżnienie condo i aparthotelu jest w Polsce bardzo nieokreślone i często używa się tych terminów naprzemiennie.
Wśród ofert WGN przykładem takiej inwestycji będzie obiekt z Wrocławia, gdzie w lokalizacji Huby, powstał nowoczesny obiekt apartamentowy, z funkcją aparthotelu. Inwestor zainteresowany więc „wejściem’ w taki bizens do kupienia ma apartament wykończony pod klucz, w różnych metrażach. Obiekt postawiono z myślą o takiej działalności – został wyposażony w recepcję itp. Na parterze budynku natomiast zaplanowano pasaż handlowy. Cena tej nieruchomości jest o około 20 proc. wyższa od średnich stawek na rynku wrocławskim – koszt metra kwadratowego wynosi 8100 zł.
Rzecz jasna budownictwo na wynajem to nie tylko aparthotele, to też po prostu apartamenty atrakcyjnie położone, które można wynająć.Tego typu ofert, z wyraźnie zaznaczoną funkcją ewentualnego najmu jest również sporo. Dużą podaż nieruchomości, określanych jako apartamenty i skierowanych do klienta biznesowego, obserwujemy zwłaszcza w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie – bardzo często nad morzem.
Przykładem będzie m.in. apartament w Sarbinowie, z możliwością oddania w standardzie pod klucz z pełnym wyposażeniem (w sprzęt RTV, AGD itp.) oraz przekazania operatorowi, w celu uzyskiwania dochodów z najmu. Cena nieruchomości wynosi 7200 zł/ m kw. co jest również stawką zdecydowanie podwyższoną w stosunku do cen średnich (dla całego województwa zachodniopomorskiego wynoszą one w WGN na rynku pierwotnym 4000/ m kw.).
Także w górach powstają tego typu inwestycje, z wyraźnie zaznaczoną opcją najmu. Chodzi o bardzo dobrze zlokalizowany apartament w Zakopanem. Nieruchomość oferowana jest w standardzie pod klucz, dodatkowo wyposażona w monitoring, miejsca postojowe, bramę wjazdową – cena wynosi 10 tys. zł za metr kwadratowy. Podobne oferty znajdziemy w miejscowościach takich jak: Mielno, Ustka, Sopot, Kołobrzeg czy Świnoujscie.
Jak widzimy rynek nieruchomości skierowanych bądź to pośrednio, bądź bezpośrednio pod klienta biznesowego, rozwija się. O tym, że tego typu mieszkania są oferowane z myślą głównie o późniejszym najmie świadczy choćby to, że najszczęściej (w przeciwieństwie do zwykłej mieszkaniówki) są oferowane w standardzie pod klucz, który zwalnia ewentualnego kupującego z konieczności wyposażania, zapewnia komfort i standard i jednocześnie pozwala ‘od razu” czerpać zyski z najmu.

Zainteresowanie tego typu obiektami ze strony deweloperów jest oczywiście zrozumiałe. Tzw. system condo pozwala deweloperom minimalizować ryzyko związane z inwestycją hotelową, bowiem nie muszą oni poszukiwać klienta zainteresowanego kupnem całego obiektu. To też atrakcyjna oferta dla inwestora, bo może on stać się posiadaczem części hotelu, ryzyko prowadzenia takiej działalności rozkładane jest na wielu udziałowców, a przy tym inwestor na podstawie umowy może też jakiś czas w roku korzystać z nieruchomości, jak z własnego mieszkania. Firmy oferujące inwestowanie w systemie condo przekonują, że przychody wynoszą nawet 10 – 20 proc. rocznie. Należy jednak pamiętać, że są to przychody najczęściej podawane brutto. Poza tym zazwyczaj umowy z operatorami condohoteli są formułowane w taki sposób, że tylko w pierwszych latach właściciel dostaje stały dochód (zazwyczaj do 4 lat, stopa zwrotu 5 do 10 proc.). Później hotel musi już zarabiać na siebie jako całość, a dochód jest dzielony między wszystkich właścicieli i firmę zarządzającą. To sprawia, że inwestycja jest obarczona ryzykiem, zwłaszcza w naszym kraju, który nie zapewnia stałego obłożenia turystów.
Dlatego ewentualne wejście na taki rynek należy na pewno dobrze przeanalizować. Jedno jest pewne – dzięki nowym ofertom rozwija cały rynek najmu nieruchomości.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN