Masowe przejście firm w tryb pracy zdalnej przyczyniło się do opustoszenia biur i pociągnęło za sobą trwające do tej chwili konsekwencje dla wszystkich stron na rynku biurowym – najemców, deweloperów i właścicieli nieruchomości. Pierwsze korekty w stawkach czynszów, wzrost pustostanów, ograniczona aktywność deweloperów oraz dynamicznie rosnąca powierzchnia dostępna w formule podnajmu to najważniejsze z nich. Zjawisko podnajmów było przewidywane jako to stanowiące zagrożenie dla nowo dostarczanej powierzchni przez deweloperów, ale jednak okazało się, że brakuje na nie chętnych. I to nie tylko we Wrocławiu, ale w całej Polsce.
Najemcy na wrocławskim rynku biurowym pozostali relatywnie aktywni w porównaniu z ubiegłymi kwartałami, jednak skutki pandemii nadal widać również po stronie popytu. W I kw. 2021 roku podpisano umowy najmu prawie 21.500 m2 powierzchni biurowej. Największy udział, 67%, miały nowe umowy, renegocjacje odpowiadały za 23% wolumenu transakcji, a ekspansje stanowiły 10% podpisanych umów. Pomimo popytu osłabionego pandemią, za sprawą braku nowych projektów oddanych do użytku w pierwszych trzech miesiącach roku, współczynnik pustostanów spadł o 0,8 pp. w porównaniu z końcem 2020 roku i wyniósł 14,2%.
Spadek popytu i wzrost ilości powierzchni niewynajętej skutkował korektą w stawkach czynszowych, a konkretnie spadkiem czynszów bazowych i efektywnych. Właściciele budynków z dużym udziałem pustostanów zabiegają o najemców oferując im konkurencyjne i elastyczne warunki najmu, na co wpływ miały też decyzje wielu firm, które szukając oszczędności decydowały się na podnajmowanie swoich biur. To naturalnie poszerzyło ofertę skierowaną do najemców zwiększając podaż. Na koniec pierwszego kwartału 2021 roku w samym tylko Wrocławiu było ponad 50 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni dostępnej w formule podnajmu. Pomimo, że potencjalni najemcy szukający dogodnej dla siebie lokalizacji, mogą wybierać spośród bardzo szerokiej oferty podnajmów, charakteryzujących się już wykończoną powierzchnią, często na bardzo atrakcyjnych stawkach wyjściowych z elastycznym okresem najmu, zainteresowanie podnajmem jest na bardzo niskim poziomie. W kulminacyjnym momencie w Polsce, a dokładnie w III kwartale 2020 roku, było dostępne aż 240 tys m2 powierzchni w podnajmie. Z każdym kwartałem ilość tej powierzchni się zmniejsza, ale nie dlatego, że jest ona podnajmowana, ale dlatego, że brakuje na nią chętnych i najemcy decydują się na wycofywanie ofert z rynku. Jest to dobry sygnał dla rynku, że firmy wolą wybierać najem tradycyjny stawiając przede wszystkim na jego bezpieczeństwo.
Kolejne miesiące będą też kluczowe dla wielu firm w zakresie podejmowania decyzji dotyczących powrotów do biur. Już teraz wiemy, że większość z nich nie będzie rozważała, czy wracać, ale raczej skupi się na tym jak ten proces przeprowadzić. Niemniej jednak, bez względu na to czy pracownicy wrócą za biurka w trybie hybrydowym, czy w pełnym, będziemy doświadczać stopniowego zapełniania się biur.
Autor: Maciej Moralewicz, Dyrektor Regionalny, Wrocław, Knight Frank.
