Spowolnienie na regionalnych rynkach biurowych

wysłano 28 stycznia 2021

Nabierająca rozpędu już od pierwszego kwartału 2020 roku pandemia zmieniła plany wielu organizacji. Spowolnienie gospodarcze, które niektóre branże doprowadziło na krawędź bankructwa, mniej dotkliwie wpłynęło na rynek biurowy. Jednak uzasadniona ostrożność zarówno po stronie deweloperów, jak na najemców miała znaczenie na końcowe wyniki rynku.

Aktywność najemców na największych rynkach regionalnych w Polsce pozwoliła zakończyć rok 2020 podpisaniem umów na poziomie 580 000 m kw., co było wynikiem gorszym o ponad 100 000 m kw. w porównaniu do 2019 roku. Warto tutaj zaznaczyć, że poprzednie 3 lata charakteryzowały się rekordową aktywnością najemców, a tegoroczny wynik zbliżony jest do popytu z 2016 roku.
Baczniej rynkowi przyglądali się również deweloperzy, którzy lekko wstrzymali oddech po czterech aktywnych latach działalności. Średnia wartość roczna wolumenu nowej podaży kształtowała się w poprzednich latach na poziomie około 0,5 mln m kw., a w 2020 roku ukończono niecałe 400 000 m kw.
Ostrożność najemców w połączeniu z nie w pełni skomercjalizowaną nową podażą wpłynęły na dalszy wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec 2020 roku wyniósł 12,7% i był o ponad 3 pp. wyższy niż przed rokiem.

„Niepewna sytuacja rynkowa nie wpłynęła na rozpoczęte już inwestycje, które są realizowane zgodnie z harmonogramem. Czwarty kwartał 2020 roku na ośmiu największych rynkach regionalnych dostarczył 90 000 m kw. powierzchni w ramach 8 ukończonych inwestycji. Analizując cały rok, nie powinno nikogo zaskoczyć, że prym pod kątem wielkość nowej podaży wiedzie Kraków, który od lat jest liderem wśród regionalnych rynków biurowych. To tam w 2020 roku oddano do użytku 140 000 m kw. Tytuł wicelidera należy do stolicy Śląska, gdzie do użytku oddano ponad 60 000 m kw.,” – komentuje Jadwiga Małek, Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Do największych realizacji ubiegłego roku w Krakowie należą: High5ive 4 o powierzchni 23 000 m kw. Zrealizowany przez Skanska Property Poland, czy drugi etap kompleksu Podium Park o powierzchni 16 400 m kw. należący do Globalworth. Zasoby rynku katowickiego znacząco powiększyły się w pierwszym i ostatnim kwartale, kiedy kolejno ukończono pierwszy i drugi etap kompleksu Face2Face, zrealizowany przez Echo Investment (łącznie 46 000 m kw.).

„Podium pod kątem oddanych do użytku inwestycji zamyka Trójmiasto, które w drugim i trzecim kwartale 2020 roku powiększyło się o 60 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej,” – dodaje Jadwiga Małek.

Dwa największe biurowce ukończone w Gdańsku to Olivia Prime B o powierzchni 25 000 m kw. oraz realizowany przez Skanska Property Poland pierwszy etap kompleksu Wave o powierzchni 23 600 m kw.

Widoczne spowolnienie pod względem nowej podaży odnotowały najmniejsze rynki biurowe w Polsce. W całym 2020 roku w Lublinie nie oddano do użytku ani jednego projektu, a w Szczecinie zaledwie jeden o powierzchni 3 400 m kw.

„Mimo niższego wolumenu popytu niż w ubiegłym roku, od stycznia do grudnia 2020 roku odnotowano 12 transakcji powyżej 10 000 m kw. Udany pierwszy kwartał ubiegłego roku przyniósł niższe, ale wciąż stabilne wyniki. W tym zakresie, w dalszym ciągu umów o największym wolumenie podpisano w Krakowie (158 000 m kw.), a na kolejnych pozycjach znalazły się Wrocław (128 000 m kw.) oraz Trójmiasto (88 000 m kw.),” – wyjaśnia Jadwiga Małek.

Sukcesem w postaci podpisania największej umowy w 2020 roku może pochwalić się Poznań. Chodzi o transakcję przednajmu na 26 000 m kw. podpisaną przez firmę Allegro w biurowcu Nowy Rynek D należącym do Skanska Property Poland.

Ostrożnościowe podejście najemców najbardziej było widoczne w stolicy Małopolski. Tamtejszy popyt był o 40% niższy w porównaniu z 2019 rokiem. W Szczecinie popyt spadł o 30%, a w Katowicach wynajęto o prawie 25% mniej powierzchni niż w 2019 roku.

„Nowa i nieskomercjalizowana w całości podaż oraz mniejsza aktywność najemców miały wpływ na wzrost współczynnika pustostanów powierzchni dostępnej na wynajem na większości regionalnych rynków. Wzrostu pustostanów nie odnotowano w Poznaniu, Szczecinie i Lublinie. Obecnie średni wskaźnik pustostanów w największych regionalnych ośrodkach biurowych wynosi 12,7%, czyli niewynajęte pozostaje 736 000 m kw. powierzchni biurowej,” – dodaje Jadwiga Małek.

Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 16,2% i jest to wzrost o 2,1 względem ubiegłego kwartału oraz 5 pp. w porównaniu do ostatniego kwartału 2020 roku. Drugim pod względem wysokości współczynnika pustostanów regionem jest Wrocław, gdzie wskaźnik wzrósł do 15% (wzrost 0,7 pp. kw./kw. i 2,3 pp. r/r). Na największym biurowym rynku regionalnym, w Krakowie, na wynajem było oferowane ponad 200 000 m kw. niewynajętej powierzchni, co stanowiło 14% całkowitych zasobów.

Ostatnie lata na rynkach biurowych przyzwyczaiły nas do kolejnych rekordów i regularnie dobrych wyników. Ostatni rok przyniósł spowolnienie, aczkolwiek jego skutki nie muszą mieć charakteru długotrwałego. W zależności od dalszych działań i restrykcji rządowych oraz zmieniających się preferencji najemców czy ich podejścia do pracy w biurze po pandemii sytuacja na rynku może się zmienić. Odpowiedź na te wątpliwości będzie zależała od aktywności uczestników rynku w 2021 roku.

Źródło: Knight Frank.

Niemcy i Europa Środkowo-Wschodnia liderami wzrostów we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych

wysłano 28 października 2020

Z najnowszego raportu „European Investment Spotlight” międzynarodowej firmy doradczej Savills wynika, że w pierwszej połowie 2020 roku Niemcy i kraje Europy Środkowo-Wschodniej odnotowały wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych pomimo negatywnego wpływu pandemii Covid-19 w drugim kwartale.

Spis treści:
Nieruchomości wielorodzinne
Nieruchomości logistyczne
Nieruchomości handlowe
Nieruchomości biurowe

Dane opublikowane przez Savills pokazują, że Niemcy wykazały największą odporność na kryzys, odnotowując 31-procentowy wzrost transakcji inwestycyjnych w porównaniu z pierwszymi sześcioma miesiącami 2019 roku, co pod względem wolumenu przekłada się na dodatkowe 10 mld euro zainwestowanego kapitału. Wśród krajów, które również mogą pochwalić się wzrostem obrotów, znalazły się także Luksemburg (173,1%), Portugalia (42,2%), Czechy (11,2%), Polska (4,6%) i Rumunia (3,2%).

Natomiast największe spadki aktywności inwestycyjnej zaobserwowano w Irlandii (‑44,5%), Norwegii (-38%) i we Włoszech (-29,5%).

Oli Fraser Looen, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills, komentuje: „Zgodnie z przewidywaniami, z powodu obostrzeń związanych z lockdownem, zmniejszył się wolumen kapitału zagranicznego napływającego na europejski rynek nieruchomości. Niemniej jednak w ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy wzrost aktywności ze strony firm zarządzających inwestycjami oraz liczby akwizycji w ramach joint venture lub transakcji zakupu podmiotów, umożliwiających międzynarodowym funduszom inwestowanie poza granicami kraju. Ponadto, inwestorzy azjatyccy byli stosunkowo mało aktywni na rynku europejskim, natomiast nadal aktywnie działały fundusze amerykańskie”.

Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills w Polsce powiedział: „W sytuacjach kryzysowych najwcześniej do zakupów ruszają fundusze oportunistyczne, szukające nieruchomości z potencjałem po obniżonych cenach. Tym razem widzimy jednak w Polsce wysoką aktywność również funduszy typu core, zainteresowanych nieruchomościami wynajętymi na długi okres podmiotom o bardzo dobrym standingu finansowym. Sektor magazynowy, ze względu na rekordowe zainteresowanie ze strony inwestorów, praktycznie nie doświadczył wzrostu stóp kapitalizacji, natomiast w sektorze biurowym w związku z pandemią transakcje w ostatnich miesiącach zamykały się zwykle na poziomach o ok. 5% niższych, niż dotychczas”.

Savills w raporcie wskazuje również najbardziej atrakcyjne sektory nieruchomości na pozostałe miesiące roku, między innymi:

Nieruchomości wielorodzinne

W pierwszej połowie bieżącego roku wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości wielorodzinnych wyniosła łącznie 20,2 mld euro, co oznacza wzrost o 32% w porównaniu z pierwszym półroczem rok wcześniej. Niemcy ponownie były największym rynkiem, na którym zainwestowano niemal 12,5 mld euro, co przełożyło się na 62-procentowy udział w całkowitym wolumenie transakcji. Sektor nieruchomości wielorodzinnych odpowiadał za 17% łącznego wolumenu na rynku europejskim w pierwszym półroczu i za 20% w drugim kwartale. Nieruchomości wielorodzinne to zabezpieczone aktywa długoterminowe, które generują przychód i oferują dywersyfikację, ponieważ na ich sytuację wpływają czynniki strukturalne. Savills przewiduje, że w najbliższych 12 miesiącach inwestorzy będą nadal zwiększać ilość kapitału przeznaczanego na inwestycje w tym sektorze.

Nieruchomości logistyczne

W pierwszym półroczu wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości logistycznych w Europie wyniósł 13,3 mld euro w porównaniu z 14,5 mld euro w analogicznym okresie ubiegłego roku, czyli zmniejszył się w ujęciu rocznym o 8%. W czasie lockdownu ogromnie wzrosło znaczenie firm prowadzających działalność dystrybucyjną, na które pozytywnie wpłynął dynamiczny rozwój sprzedaży detalicznej w kanale online.

Nieruchomości handlowe

Wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości handlowych wzrosła o 1% w porównaniu z pierwszą połową ubiegłego roku, osiągając poziom 18,3 mld euro. Udział tego sektora w łącznym wolumenie inwestycyjnym wyniósł 15% i był zbliżony do średniej pięcioletniej. Wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze handlowym był szczególnie widoczny w Niemczech, Francji, Hiszpani i Szwecji. Największy udział w tym miały duże transakcje portfelowe, a przede wszystkim sprzedaż pięciu centrów handlowych we Francji należących do Unibail-Rodamco-Westfield za 1,1 mld euro. Segment spożywczy cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, ponieważ sieci działające w tej branży okazały się odporne na zawirowania związane z COVID-19.

Nieruchomości biurowe

W pierwszej połowie 2020 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w europejskim sektorze nieruchomości biurowych wyniósł 39,3 mld euro – o 15% mniej niż w pierwszym półroczu rok wcześniej. Sektor ten nadal stanowi dominującą klasę aktywów, odpowiadając za 33% całkowitego wolumenu w porównaniu z 39% w pierwszych sześciu miesiącach ubiegłego roku. Pomimo rosnących obaw związanych z tym sektorem z powodu pandemii COVID-19, podczas której z różnym powodzeniem powszechnie wdrażano model pracy z domu, z analiz przeprowadzonych przez Savills wynika, że zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe będzie raczej ewoluowało, niż zniknie.

Lydia Brissy, dyrektor w dziale badań rynków europejskich, dodaje: „Stopy kapitalizacji utrzymały się na stabilnym poziomie dla większości klas aktywów. W sektorze nieruchomości biurowych wynosiły w Europie średnio 3,73% (spadek o 15 pb w porównaniu z I kw. 2019 r.); stopy kapitalizacji dla nieruchomości wielorodzinnych również pozostały na stabilnym średnim poziomie 3,35% w ujęciu kwartalnym, a dla najbardziej atrakcyjnych obiektów magazynowych wyniosły 4,58% (-2 pb) i były niższe o 37 pb w stosunku do ubiegłorocznego poziomu. W najbliższych kilku miesiącach będziemy prawdopodobnie świadkami stabilizacji na większości rynków po okresie znacznych spadków stóp kapitalizacji na przestrzeni ostatnich pięciu lat. Pomimo rosnącego zainteresowania inwestorów sektorem nieruchomości, przewidujemy, że możliwe do osiągnięcia stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów pozostaną do końca roku na dotychczasowym poziomie z powodu prognozowanego nikłego wzrostu czynszów na większości rynków europejskich”.

Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills w Polsce, dodaje: „W Polsce, podobnie jak w innych krajach europejskich, w przypadku sektora biurowego część inwestorów przyjęła postawę wyczekującą, zastanawiając się czy i w jakim stopniu zmieniony model pracy może spowodować spadek popytu na powierzchnię biurową. To czym Polska różni się od innych krajów, to duża zależność od kapitału z zewnątrz, co w sytuacjach dekoniunktury działa na naszą niekorzyść. Jednak rynek pracy w Polsce pozostaje bardzo atrakcyjny dla pracodawców na tle wielu innych krajów Unii Europejskiej, co może sprawić, że Polska stanie się większym beneficjentem ewentualnego przenoszenia usług do Europy, niż większość krajów zachodniej części kontynentu”.

Źródło: Savills.

Hub and club, czyli przyszłość biur w Polsce po pandemii

wysłano 24 sierpnia 2020

Myśląc o dzisiejszych przestrzeniach biurowych stoimy przed wyzwaniem dopasowania ich do postpandemicznej normalności, czyli dystansu społecznego i wszechobecnych środków ostrożności. Obecnie, mimo restrykcyjnych zasad bezpieczeństwa, każde biuro można zagospodarować tak, by było ono wykorzystane nawet w 90 proc. W siedzibie JLL w Madrycie udało się to dzięki Pivot Space. Jak efektywnie adaptować się do nowych warunków i dlaczego biura będą teraz pracować w modelu „hub and club”? Na te i inne pytania odpowiada Danuta Barańska, Creative Director Tétris.

„Pivot” oznacza stały punkt wspierający coś, co się obraca lub równoważy tak, by zmienić kierunek. W branży real estate i fit out to model projektowania przestrzeni wspólnych w taki sposób, aby były wielofunkcyjne i łatwe do reorganizacji w każdej chwili. W dobie koronawirusa i konieczności zachowania dystansu społecznego przestrzeń tzw. rotująca sprawdza się najlepiej w projektowaniu dawnego biura „na nowo”.

Proponujemy naszym klientom, by ponownie przyjrzeli się swoim biurom i sprawnie dopasowali je do norm i oczekiwań, które pozostawił po sobie COVID-19. Re-imagine to filozofia mądrego i zwinnego dostosowania dostępnej przestrzeni do nowych warunków tak, by miejsce pracy było bezpieczne, ale też wydajne, elastyczne, nowoczesne i estetyczne. Zdalne wykonywanie obowiązków będzie coraz częściej łączone z obecnością w biurach. Te zaś przyjmują rolę „hub and club”, co oznacza stwarzanie takich środowisk pracy, które sprzyjają współpracy, spotkaniom biznesowym i towarzyskim, naradom oraz interakcji tak bardzo potrzebnej, by działać produktywnie i kreatywnie w biznesie.