Drapacze chmur, czyli nieruchomości biurowe na polskim rynku nieruchomości

wysłano 23 lutego 2024

Polski rynek nieruchomości komercyjnych w segmencie biurowym coraz bardziej zapełnia się obiektami z sektora biurowego. Są to często nowoczesne budynki, które po ukończeniu procesu budowy inwestycji i oddania jej do użytku, stają się wizytówką miast. Niekiedy inwestycje biurowe są tak prestiżowe, że jest o nich głośno jeszcze na etapie realizacji.

Spis treści:
Gdzie budowane są drapacze chmur?
Nie było łatwo, ale sektor się odbija
Prestiżowe biurowce wabikiem na najemców
Co jest ważne dla najemców?
Czy w Polsce będzie przybywać prawdziwych drapaczy chmur?

Gdzie budowane są drapacze chmur?

Jeśli chodzi o Polskę, to wysokie biurowce budowane są najczęściej w stolicy kraju oraz największych aglomeracjach miejskich. Inwestorzy i deweloperzy wybierają duże miasta, ponieważ tutaj mają największe szanse na realizację projektów z segmentu premium, które spotkają się z zainteresowaniem ze strony przedsiębiorców poszukujących biur na wynajem z wyższej półki.
To, czy w danym miejscu powstanie biurowy drapacz chmur, jest też zależne od MPZP, czyli Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Niekiedy bowiem okazuje się, że w danej lokalizacji, mimo potencjału, nie mogą powstawać wysokie budynki.

Nie było łatwo, ale sektor się odbija

Opustoszałe biurowce, renegocjacje umów, wynajmowanie mniejszych powierzchni… jeszcze niedawno tak prezentowała się rzeczywistość w tym sektorze. Pandemia mocno uderzyła w biurowce i zweryfikowała rzeczywiste potrzeby najemców pod kątem wielkości wynajmowanej powierzchni. W efekcie właściciele nieruchomości biurowych musieli postawić na uelastycznienie warunków najmu. Pandemia koronawirusa wystawiła na próbę nie tylko sektor biurowy, także najemcom ciężej było utrzymać swoje biznesy. Szukali oszczędności, aby nie obciążać się zbędnymi kosztami. Często w pierwszej kolejności decydowali się na zmniejszenie wynajmowanej powierzchni, dzięki czemu mogli obniżać comiesięczne wydatki.
Lockdown zmusił przedsiębiorców, aby oddelegowali swoich pracowników do domu, skąd mieli wykonywać bezpiecznie swoje obowiązki służbowe. Pomogło to zweryfikować, ilu pracowników rzeczywiście jest potrzebnych w stacjonarnych biurach, a ilu może pełnić swoje obowiązki z domu. W efekcie po zniesieniu lockdownu nie wszyscy pracownicy powrócili do stacjonarnych biur, a przedsiębiorcy mogli zmniejszyć wynajmowaną przestrzeń.

Trudna sytuacja w sektorze nie zachęcała do realizacji kolejnych inwestycji biurowych, zwłaszcza dużych kompleksów. Inwestorzy obserwowali ruchy na rynku i dało się zauważyć wyciszenie w tym segmencie. Obecnie jednak na powrót czuć ożywienie. Czas zweryfikował poziom pracy zdalnej osób, które do tej pory pozostawały w takim trybie pracy. Wiele z nich samych chciało powrócić do stacjonarnego biura, aby oddzielić życie prywatne od pracy. W efekcie można obecnie dostrzec większe zainteresowanie biurami na wynajem. Przedsiębiorcy i deweloperzy przychylniej spoglądają na prestiżowe inwestycje biurowe.

Prestiżowe biurowce wabikiem na najemców

Najemcy, którzy poszukują obecnie nowych biur na wynajem, chętnie przeglądają pełną ofertę rynkową. Dzięki temu mogą przeanalizować, czy ceny w danych inwestycjach nie są zawyżone, czy oferta jest konkurencyjna itp. Szacują, jak dużo wartości dodanych oferuje dany biurowiec, oraz – co istotne – w jakiej cenie. W dużych aglomeracjach miejskich najemcom zależy na wysokim standardzie powierzchni biurowych do wynajęcia. Istotne jest też to, czy w budynku znajduje się podziemny parking, windy, klimatyzacja, monitoring itp.
Rosnące wymagania najemców skłaniają deweloperów do realizacji coraz bardziej prestiżowych inwestycji biurowych na terenie nie tylko stolicy, ale także innych dużych miast w kraju.

Co jest ważne dla najemców?

Z punktu widzenia najemców przy wyborze idealnego biura na wynajem istotnych jest wiele czynników. Trzeba też pamiętać o tym, że inne rzeczy będą istotne dla różnych przedsiębiorców.
Dla jednych kluczowe znaczenie będzie miała lokalizacja, podczas gdy inni będą stawiali na wysoki standard pomieszczeń biurowych.
Pomimo tego, że każdy przedsiębiorca kieruje się swoimi kryteriami w ustalonej kolejności, istnieją czynniki wspólne, które są przez nich brane pod uwagę jako bardziej lub mniej istotne.
Pierwszym z nich jest wspomniana wyżej lokalizacja. Przedsiębiorcy dobierają ją w ten sposób, aby odpowiadała na potrzeby prowadzonego przez nich biznesu. Czasem chodzi o bliskość ścisłego centrum, podczas gdy innym razem przedsiębiorcy stawiają na obrzeża miasta, gwarantujące większą ciszę i spokój.
Kolejnym istotnym czynnikiem jest wielkość biura na wynajem. Właściciele firm zwracają uwagę nie tylko na metraż nieruchomości, ale również ilość pomieszczeń. Część z nich weryfikuje ponadto, czy możliwy będzie dodatkowy podział pomieszczeń lub likwidacja ścianek działowych w miarę potrzeby.
Ważny jest też standard biur na wynajem. Niekiedy przedsiębiorcom zależy na tym, aby ich biuro stanowiło swego rodzaju wizytówkę ich firmy, w związku z czym zależy im na dobrej prezencji biura już od progu. Firmy takie chętnie wynajmują powierzchnie biurowe w prestiżowych wysokościowcach, wyposażonych w recenzję, cichobieżne windy i elegancko urządzone korytarze. Powierzchnie biurowe na wynajem w takich inwestycjach wykańczane są często w wysokim standardzie, co zwiększa prestiż firmy w oczach klientów i kontrahentów, a także pracowników przedsiębiorstwa.
Odpowiednia ilość miejsc parkingowych także jest bardzo ważna. Na obrzeżach miast jest z tym mniejszy problem, jednak w centrum swobodne zaparkowanie samochodu, zwłaszcza w godzinach szczytu, potrafi zająć sporo czasu. W związku z powyższym swobodny podstęp do miejsc parkingowych jest dla firm bardzo istotny. Nowoczesne biurowce posiadają często podziemne parkingi, jednak ilość wolnych miejsc parkingowych przeznaczonych dla poszczególnych najemców jest czasem ograniczona. Niemniej przypisane do firmy miejsca parkingowe stanowią dużą wartość dodaną.

Standard i wyposażenie pomieszczeń biurowych także jest bardzo ważny. Potencjalni najemcy weryfikują, czy dane biuro na wynajem posiada klimatyzację, rolety lub zasłony, dostęp do wi-fi itp. Niekiedy pomieszczenia biurowe są już umeblowane i wyposażone w podstawowe urządzenia biurowe.
Elewacja budynku także jest ważna. Przedsiębiorcy, którzy poszukują biura na wynajem zwracają uwagę na to, czy budynek jest reprezentatywny. Biurowce już od progu świadczą o firmach, które zajmują w nich powierzchnie na wynajem.

Czy w Polsce będzie przybywać prawdziwych drapaczy chmur?

Polski sektor biurowy odżywa po kryzysie wywołanym pandemią koronawiusa. Na rynek dostarczane są nowe powierzchnie biurowe do wynajęcia. Deweloperzy i prywatni inwestorzy stale śledzą konkurencyjne projekty, aby w przyszłości móc realizować budynki, które będą z nimi konkurowały.
Można spekulować, czy obecnie w kraju potrzebne są nowe biurowce. Wielu pracowników w dalszym stopniu pracuje zdalnie. Niemniej zapotrzebowanie na biura na wynajem jest zauważalne. Prestiżowe inwestycje, które są obecnie realizowane na polskim rynku, są pod obserwacją przyszłych potencjalnych najemców. Niektóre obiekty przechodzą proces komercjalizacji jeszcze zanim zostaną oddane do użytku. Można wysnuć wniosek, że nowoczesne biura na wynajem w drapaczach chmur będą stanowiły atrakcyjne budynki dla przyszłych najemców.

Redakcja
Komercja24.pl

Inwestycja w nieruchomości biurowe – czy wciąż opłacalna?

wysłano 14 maja 2018

Alternatywne źródła inwestycji wciąż są poszukiwane przez inwestorów. Najczęściej poszukują oni bezpiecznej lokaty, która równocześnie przyniesie im odczuwalny zysk. Czy rynek nieruchomości spełnia te oczekiwania?

Inwestorzy często zastanawiają się, w jaki sposób ulokować swoje oszczędności. Gra na giełdzie wiąże się ze sporym ryzykiem, chociaż może przynieść duży przychód. Lokaty bankowe są zdecydowanie bardziej bezpieczne, jednak oferują niewielki zarobek w skali roku. Alternatywą może być rynek nieruchomości. Nieruchomości o charakterze biurowym w dalszym ciągu osiągają zadowalającą stopę zwrotu w skali roku.

W największych miastach w Polsce, inwestorzy mogą liczyć na kilka procent zwrotu w skali roku. Jeśli tylko inwestor dysponuje odpowiednim budżetem, to ta forma inwestycji wydaje się być bardzo atrakcyjna. Stopa zwrotu może być bardzo zadowalająca, a przy tym jest to zasadniczo w miarę bezpieczna forma inwestycji. Z pewnością mniejszy problem ze znalezieniem rentownego najemcy inwestor będzie miał w większych miastach. Wiele zależy jednak od tego, jaki lokal zdecyduje się kupić pod późniejszy wynajem. Przede wszystkim inwestor musi pamiętać o tym, że kluczową kwestią jest odpowiedni wybór nieruchomości. Przede wszystkim przed jej zakupem powinien określić profil swoich najemców. Czy będą to duże korporacje, czy mniejsi przedsiębiorcy. Jest to ważne, aby rozplanować najbardziej korzystną lokalizację i właśnie w jej obrębie poszukiwać nieruchomości na sprzedaż.

Istotną rolę odgrywa to, czy inwestor może wykupić na własność pojedynczy lokal lub cały budynek. Różnica jest nie tylko w cenie, ale także poziomie ryzyka takiej inwestycji.
Poza lokalizacją, bardzo ważna jest infrastruktura wokół (obecność innych lokali biurowych i usługowych, sklepy, lokale mieszkalne itp.). Przyszli najemcy mogą zwrócić uwagę na dojazd do nieruchomości, obecność parkingu, dogodność dojazdu środkami komunikacji miejskiej. Ważne są również dodatkowe udogodnienia, takie jak klimatyzacja w budynku, winda w przypadku budynków piętrowych, ochrona czy monitoring. W obecnych czasach kluczowy jest także dostęp do Internetu – inwestor jeszcze przed zakupem nieruchomości powinien zorientować się, jak wygląda kwestia zasięgu i z usług jakich firm będą mogli skorzystać przyszli najemcy.
Część najemców poszukuje lokali pustych, a część wyposażonych. Jeśli inwestor zdecyduje się na drugą opcję, może albo wykończyć lokal pod konkretnego najemcę, z którym np. podpisał już umowę przedwstępną, albo urządzić go samodzielnie. Warto w takim wypadku zdecydować się na uniwersalną kolorystykę, która będzie pasowała do wielu profili działalności.

Inwestycja w nieruchomości o charakterze biurowym w dalszym ciągu stanowi bardzo atrakcyjną formę inwestycji. Niemniej jednak należy wziąć pod uwagę fakt, że na zwrot inwestycji będzie trzeba trochę poczekać. Nie jest to najtańsza forma lokowania kapitału, ponieważ w początkowej fazie dostępne środki finansowe muszą zostać zainwestowane w zakup budynku lub lokalu i jego modernizację lub remont. Zyski pojawią się dopiero w momencie znalezienia najemcy. Do tego czasu, zwłaszcza jeśli wykończenie i oddanie inwestycji do użytku pochłania długi okres czasu, inwestycja będzie wymagała lokowania środków finansowych. Kiedy jednak inwestorowi uda się naleźć lokatora do swojego lokalu (lub budynku), może on spokojnie czekać na owoc swojej pracy, czyli pierwsze zyski.

Rynek biurowy wciąż prezentuje bogatą ofertą. Inwestorzy mają więc pole do popisu, by wykupić nieruchomość na własność i zacząć czerpać z jej wynajmu korzyści finansowe. Ten sektor nieruchomości komercyjnych stanowi względnie bezpieczną lokatę kapitału, a równocześnie może przynieść bardzo zadowalający zysk.

Nowoczesne biurowce – prestiż dla firmy

wysłano 21 kwietnia 2018

Polska przeżywa rozkwit w segmencie biurowym. Na rynku przybywa nowoczesnych budynków, oferujących biura na wynajem i sprzedaż.

Nowoczesne budynki biurowe powstają niemal w każdym rejonie Polski. Najemcy uważają je za prestiżowe, stanowiące doskonałą wizytówkę ich przedsiębiorstw. Ponadto wraz z designerskim wyglądem oferują one nowoczesne rozwiązania technologiczne. Firmy mogą ponadto korzystać ze wspólnych przestrzeni typu open-space, stref relaksu, wydzielonych miejsc parkingowych dla swoich pracowników itp. Nie dziwi fakt, że wiele biurowców nie ma większych problemów z komercjalizacją swoich przestrzeni.

Rewitalizacja w przestrzeni miejskiej ważna dla wielu deweloperów

wysłano 5 kwietnia 2018

Rewitalizacja jest kompleksowym procesem, który polega na przywróceniu do życia zaniedbanych i zapomnianych nieruchomości. To właśnie one wyróżniają się na tle innych, nowoczesnych nieruchomości niepowtarzalnym klimatem i ciekawą historią.

To z kolei przyciąga kupujących, którzy poszukują na rynku czegoś unikalnego. W parze za zwiększonym zainteresowaniem ze strony kupujących, idzie również zainteresowanie deweloperów.
Ponadto deweloperzy często podejmują się rewitalizacji obiektów, które zlokalizowane są w atrakcyjnej części miasta. Doskonałym przykładem jest Osiedle Dekada w Warszawie.
„Jednym z powodów, dla których wybraliśmy warszawskie Boernerowo pod budowę Osiedla Dekada, była niezwykle interesująca historia tego rejonu. Planując realizację nowej inwestycji w tego typu lokalizacji, kluczowe jest zwrócenie uwagi na jej bogactwo historyczne oraz kulturowe. Jest to świetna okazja na wykorzystanie potencjału miejsca i jednocześnie przeprowadzenie spójnych działań rewitalizacyjnych – tak jak było w przypadku naszego projektu. To działania trudne, ze względu na renowację dawnej zabudowy, ale tym bardziej wartościowe. Wykonujemy je z poszanowaniem dla historii, natomiast elementy nowoczesne traktujemy jako jej płynne uzupełnienie. Rewitalizowane miejsca posiadają duszę dawnych czasów, dzięki czemu wzbogacają architekturę danego miejsca” – tłumaczy Bohdan Szułczyński, wiceprezes zarządu Profbud.

Dynamiczne zmiany na rynku powierzchni biurowych

wysłano 7 lipca 2014

W Polsce stale zmienia się standard oferowanych powierzchni biurowych.

Zarówno biura na wynajem, jak i biura na sprzedaż stają się coraz nowocześniejsze. Zmieniają się standardy, do których obecnie należą: klimatyzacja, zagwarantowane miejsce parkingowe, ochrona czy winda w budynku.

Oczywiście nie brakuje starych biur, które nie mogą zaoferować swoim najemcom tego typu udogodnień. Niemniej jednak wielu właścicieli tego typu nieruchomości stara się unowocześniać i dostosowywać do ów panujących standardów swoje biura tak, by wynajmujący wykazywali nimi zainteresowanie.

Rośnie liczba powierzchni biurowych w polskich miastach

wysłano 23 czerwca 2014

Jeśli chodzi o liczbę powierzchni biurowych, to Polska znajduje się w czołówce Europy. Ilość biur do wynajęcia i na sprzedaż rośnie w naszym kraju dynamicznie.

Tylko w Warszawie jest w chwili obecnej kilkadziesiąt inwestycji, mających zapewnić około 600 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych.

W chwili obecnej w stolicy znajduje się około 4 milionów metrów kwadratowych nowych powierzchni biurowych. Zapotrzebowanie na nie wciąż jest jednak bardzo duże, stąd również wiele nowych inwestycji na polskim rynku.

Przybywa nowoczesnych obiektów biurowych

wysłano 16 stycznia 2014

Zmniejsza się ilość dyskomfortowych, małych pomieszczeń z lamperią na ścianach. Natomiast zwiększeniu uległa ilość klimatyzowanych, otwartych lokali, które dają możliwość dowolnej aranżacji, z klimatyzacją, podwieszanymi sufitami, windami i ochroną. Rynek lokali biurowych w Polsce cechuje obecnie duży przyrost nowoczesnej i komfortowej powierzchni biurowej.

W dzisiejszych czasach lokal biurowy to coś zdecydowanie więcej, niż tylko biuro z miejscem na biurko i pomieszczeniem socjalnym. Większe zainteresowanie nowoczesnymi biurami wynika ze specyfiki gospodarki, która zwłaszcza w dużych miastach podporządkowuje się coraz bardziej sektorowi usług dla biznesu. Wyrastające centra obsługi księgowej i podobne placówki, wymuszają też dostarczenie na rynek nowych biur.

We Wrocławiu placówki, które specjalizują się się w obsłudze klientów biznesowych, założyły m.in. takie firmy jak Credit – Suisse, IBM czy Hewlett – Packard. Podobnie jest w innych dużych miastach na terenie Polski. Sektor ten jest w naszym kraju stanowi jedną z najprężniej rozwijających się gałęzi gospodarki, gdzie w ciągu 3 lat, do 2012 roku liczba pracowników wzrosła o 50 tysięcy osób.

Wg Knight – Frank, który podsumował III kwartał 2013 roku na rynku powierzchni biurowych, obecnie w Polsce mamy do czynienia z rekordową sprzedażą. W budowie na największych rynkach, wykluczając stolicę, pozostaje ponad 390 tysięcy m2 nowych biur. W samej Warszawie jest ich mniej więcej 600 tysięcy m2. Z tego też względu analitycy spodziewają się nawet częściowej nadpodaży w roku obecnym.

Analitycy rynku lokali biurowych wskazują, że za nowoczesne biura w miastach takich jak: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź trzeba płacić mniej więcej 10 – 15 euro za m2. W Warszawie ceny ofertowe za nowe biura są wyższe i w zależności od usytuowania mogą dojść do nawet 25 euro za m2 (wg Knight Frank – w Centralnym Obszarze Biznesu).

Rzecz jasna takie stawki zarówno w Warszawie, jak i innych dużych miastach w Polsce, dotyczą nowych biur, w wysokim standardzie. Ale co właściwie dziś oznacza pojęcie „wysoki standard” biur i biurowców?

Powszechnie funkcjonują trzy klasy tego typu budownictwa: A, B i C. Poza stanem technicznym lokalu, bardzo istotna jest lokalizacja biura. Biurowce klasy A powinny być usytuowane w centrum miasta, w prestiżowych regionach i otoczeniu biznesowym. Liczą się też takie elementy standardu, jak zaopatrzenie w: recepcję, windy, klimatyzację, podwieszane sufity, podniesione podłogi, okablowanie strukturalne, zabezpieczenia p.poż, wystarczająca liczba linii telefonicznych oraz miejsc parkingowych. Oczywiście liczy się też estetyka i standard wykonania.

W WGN średnia cena za m2 powierzchni biurowej w ostatnim półroczu wynosiła 34 złote, przy czym należy wspomnieć, że stawki za stosunkowo nowe biura są rzecz jasna znacznie wyższe.
46 złotych za m m2 miesięcznie życzy sobie oferent za wynajem powierzchni biurowej na 5 piętrze biurowca z 2001 roku w centrum Wrocławia. Biuro wyposażone jest we wszystkie niezbędne udogodnienia charakteryzujące nowoczesne realizacje w tym segmencie (24 h ochrona, system ograniczenia dostępu, parking podziemny, winda, niezależna klimatyzacja, systemy alarmowe, ppoż. itp., serwerownie, hall, zaplecze socjalne). Natomiast za budynek klasy B z 2013 roku, w dzielnicy Psie Pole, z udogodnieniami takimi jak: recepcja, podwieszane tarasy, winda, serwerownia, sieć szkieletowa, winda i ochrona, wynajmujący życzy sobie zapłaty w kwocie 50 złotych za m2.
W Warszawie lokale biurowe usytuowane w nowym budynku biurowym na Wilanowie są do wynajęcia w cenie 60 złotych za m2. Oczywiście lokal biurowy wyposażony jest w standardowe elementy w nowych inwestycjach tego typu, m.in. parking podziemny.

Jak widać – lepszy standard i nowsze biura kosztują nawet o 50 do 75 procent więcej od pozostałych. Ceny są wyższe, gdy dotyczą dużych miast, gdzie powstaje w Polsce obecnie najwięcej nowoczesnych powierzchni biurowych. Przoduje oczywiście Warszawa, gdzie obecnie znajduje się niemal 4 miliony m2. Za stolicą w rankingu plasuje się Kraków i Wrocław z powierzchniami przekraczającymi 0,5 miliona m2. W Trójmieście natomiast powierzchnie biur wynoszą nieco ponad 400 tysięcy m2, zaś w Poznaniu i Katowicach prawie 300 tysięcy m2.

Z jakimi cenami za m2 będziemy musieli liczyć się w bieżącym roku? W związku ze spodziewaną przejściową nadpodażą, stawki nie powinny zbyt gwałtownie wzrosnąć. Analitycy uważają, że dojdzie do stabilizacji cen za lokale biurowe na największych rynkach.

Iwona Hryncewicz
Dział Analiz WGN