Jak wynika z najnowszego raportu specjalnego Wiecznie młode? Analiza rynku dojrzałych biurowców w Warszawie, Budapeszcie i Pradze,  BNP Paribas Real Estate Poland, budynki wybudowane przed rokiem 2000 mogą być atrakcyjnym produktem  inwestycyjnym, pod warunkiem przeprowadzenia  gruntownej modernizacji i repozycjonowania.

Najwięcej w naszym regionie  tzw. dojrzałych biurowców znajduje się w Warszawie (niemal 1.2 mln m kw), jakkolwiek pod względem procentowym przoduje Budapeszt, gdzie stanowią one 31% całkowitych zasobów.

Wg BNP Paribas Real Estate Poland w perspektywie kolejnych kwartałów ponad 30% dojrzałych biurowców w regionie CEE czeka metamorfoza, która w połączeniu z aktywnym zarządzaniem, prowadzić powinna do wzrostu ich wartości. Zakres prac będzie bardzo różny. Niektórym budynkom wystarczy drobne odświeżenie, ale niektóre będą musiały ulec gruntownej modernizacji, a czasem nawet przebudowie.

Nie chodzi tylko o zwiększenie wygody, czy atrakcyjności wizualnej.

– Najemcy coraz lepiej zdają  sobie sprawę, że starszy budynek może odbiegać jakością rozwiązań technicznych od najnowszych biurowców i w związku z tym generować wyższe koszty utrzymania, które na końcu transferowane są na najemców. Zauważamy, że w coraz większym stopniu poddają oni wnikliwej analizie całość kosztów operacyjnych związanych z najmem, nie tylko samą stawkę czynszu. Dojrzałe biurowce, które poddano gruntownej modernizacji, mogą z powodzeniem konkurować z nowszymi, gdyż spełniają wszelkie normy efektywności.” – komentuje Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Panorama of Cracow, Poland, with Wawel castle, Vistula river and twoi bridges in autumn. Aerial view from the balloon at sunset.

Sektor BPO/CSS to jeden z najbardziej liczących się najemców na polskim rynku biurowym. Najprężniej rozwija swoją działalność w Krakowie i we Wrocławiu. W tych miastach firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu były odbiorcą ok. 70 proc. ubiegłorocznej puli najmu. Branża rośnie w naszym kraju o około 15 proc. rocznie.  

Wyrasta na wiodącego pracodawcę w Polsce. Jak podaje Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych, obecnie w tym segmencie rynku zatrudnionych jest ponad 170 tys. osób. Prognozy wskazują, że w tym roku zatrudnienie w branży wzrośnie o ok. 20 tys.

Największym ośrodkiem outsourcingu, nie tylko w Polsce, ale i w Europie jest Kraków. Specjaliści Walter Herz, na podstawie najnowszych analiz organizacji ASPIRE , podają że styczniu 2016 roku w międzynarodowych firmach działających w Krakowie w sektorze zatrudnionych było około 48 tys. osób. W ciągu ostatniego roku wzrosło o 9750 osób (26 proc.). Według raportu ASPIRE do stycznia 2017 roku branża wzbogaci się o kolejne 10 000 pracowników (20 proc.), a zatrudnienie zwiększy się do 58 tys. osób.

W Krakowie ulokowało swoje oddziały wiele światowych firm, należą do nich m.in.: Capgemini, Cisco, Eletrolux, Shell, UBS, State Street, AMS, ALK-Abello, Google, FedEx, Capita, Getinge Group, HSBC, Grid Dynamics, IBM, IAG Dassault Systems, Lufthansa, Lundbeck, Architech, Red Stack Tech, Solar Winds, Amway, Symphony. Obecne na krakowskim rynku firmy rozwijają obszar swojej działalności. Przykładem może być informatyczna firma Comarch, która na przestrzeni ostatniego roku zwiększyła zatrudnienie o ok. 800 osób, czy centrum biznesowe koncernu Shell, które zatrudniło 400 nowych pracowników.

Wraz z rozwojem ośrodków BPO i centrów SSC w Krakowie rozwija się rynek biurowy. W 2015 roku popyt na powierzchnie biurowe w mieście przekroczył 200 tys. m kw., a  do użytku oddane zostało niespełna 80 tys. m kw. biur. W tym roku oddane może zostać ponad 100 tys. m kw. powierzchni biurowej, z wynajmem której nie będzie problemu. Współczynnik powierzchni niewynajętej w mieście oscyluje bowiem w okolicy 4-5 proc. Obecnie biura można wynająć np. w nowym budynku kompleksu Bonarka Business Park i Quattro Business Park, biurowcu Opolska Business Park, Equal Business Park, czy Aleja Pokoju 5.

Eksperci oceniają, że w ciągu najbliższych dwóch lat całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie osiągnie poziom 1 mln metrów kw. Obecnie Kraków dysponuje niespełna 800 tys. m kw. biur.

Adrian Karczewicz – Transaction Director Skanska CDE

W 2015 roku biurowce w regionie Europy Środkowo-Wschodniej cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów – oceniają przedstawiciele Skanska.  Projekty w najlepszych lokalizacjach, takich jak Warszawa, Praga, Budapeszt, Bukareszt i polskie miasta regionalne, często znajdywały nabywców jeszcze przed zakończeniem prac budowlanych. Podkreślają jednak, że fundusze inwestycyjne stają się coraz bardziej wymagającymi nabywcami, dlatego deweloperzy muszą realizować inwestycje z wartością dodaną.

Według danych CBRE, wolumen inwestycyjny rynku nieruchomości biurowych w regionie CEE w 2015 roku sięgnął 3,9 miliarda euro, dzięki czemu projekty biurowe były drugim najlepiej sprzedającym się produktem w regionie. Rentowność w perspektywie długoterminowej oraz wysoka jakość są niezbędnymi elementami atrakcyjnej inwestycji. Rodzi się pytanie – co więcej powinien zaoferować deweloper, aby wygrać na niezwykle konkurencyjnym rynku nieruchomości biurowych? Skanska Commercial Development Europe, firma która w 2015 roku sprzedała 11 biurowców i osiągnęła wolumen transakcji sięgający 500 milionów euro, identyfikuje pięć kluczowych czynników, które prowadzą do sfinalizowania transakcji z sukcesem.

1. Dobre relacje od początku

Adrian Karczewicz, Dyrektor ds.Transkacji dla regionu CEE w Skanska,  „Zwykle na początku roku kontaktuję się i rozmawiam z potencjalnymi nabywcami. Pozwala mi to poznać ich oczekiwania, potrzeby oraz strategie inwestycyjne na nowy rok. Jednocześnie, mam okazję zaprezentować im rentowne rynki regionu CEE, na których działamy, a także podzielić się naszymi planami sprzedaży oraz zaproponować dalszą współpracę ze Skanska. Bardzo cenimy takie długoterminowe partnerstwo nawiązane z inwestorami, gdyż potwierdza to wysoką jakość naszej pracy oraz sprawia, że inwestorzy dobrze zapamiętują udaną współpracę z nami”, wyjaśnia.

2. Sprawne i szybkie procesy transakcyjne

Aby usprawnić i ułatwić  partnerom proces inwestycyjnym, Skanska przeprowadza dogłębną ewaluację budynku, zwaną wewnętrznie jako pre-due diligence. Proces jest prowadzony przez zewnętrznych doradców, co gwarantuje ocenę niezależnego trzeciego podmiotu względem dokumentacji technicznej i statusu prawnego.

3. Rynek oraz stopy kapitalizacji

„Aktywa biurowe regionu CEE często oferują wyższe zwroty niż podobne nieruchomości zlokalizowane w krajach Europy Zachodniej. Zgodnie z naszą szeroką wiedzą rynkową, najbardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla budynków biurowych można znaleźć w polskich miastach regionalnych, takich jak Łódź oraz Katowice (ok. 7,5%), Kraków i Wrocław (6,25%), a także w Bukareszcie (7,5%) oraz Budapeszcie (7%). Mimo nieznacznego spadku poziomu stóp kapitalizacji w Warszawie i Pradze (ok. 5,5%), te dwa dojrzałe rynki nadal pozostają lokalizacjami pierwszego wyboru dla inwestorów”, twierdzi Adrian Karczewicz.

4. Jakość produktu

Staranny projekt, design  i potwierdzenie certyfikacją LEED, gwarantują nabywcy, że nie będzie musiał przeprowadzać znaczących inwestycji kapitałowych w nieruchomości w trakcie jej użytkowania. Techniczne parametry, takie jak izolacja kondygnacji podziemnych oraz jakość izolacji zadaszenia, są również bardzo ważne podczas wybierania projektu.

5. Wysoki poziom najmu

Nabywcy nie chcą ponosić ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców po zakupie nieruchomości, więc preferują budynki, które są niemal w pełni wynajęte. W przypadku, gdy w momencie zakupu budynku znajduje się w nim jeszcze niewynajęta powierzchnia, Skanska oferuje inwestorom możliwość podpisania umowy master lease na minimalny okres trzech lat. Wysoki poziom najmu pozwala nabywcom oszacować,  skalę zwrotu z inwestycji w perspektywie długoterminowej.