Atrium 2 – Skanska

 Tylko w 2014 r. w Polsce powstało 600 000 mkw.biur,z czego większość stanowiły nowoczesne projekty. Wraz z rozwojem rynku, zmieniły się także oczekiwania najemców – przyznają przedstawiciele firmy Skanska.

Dobra lokalizacja i certyfikat ekologiczny to za mało. Najemcy oczekują czegoś więcej. Odpowiedzią deweloperów na te potrzeby może być coraz wyższa jakość dostarczanej powierzchni i jej wyposażenia, np. w częściach wspólnych oraz bliska współpraca z najemcą na każdym etapie realizacji umowy.

 Rynek biurowy w stolicy rozwija sięz rekordową szybkością. Według badań JLL obecnie w Warszawie budowanych jest 725 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a dalsze 28 000 mkw. przechodzi modernizację. Rekordowy wzrost podaży sprawił, że poziom pustostanów w stolicy na koniec II kwartału 2015 r. wyniósł 14,1% i najprawdopodobniej będzie wzrastał w następnych miesiącach w związku z planami oddania do użytku kolejnych obiektów.

Gwałtowny wzrost podaży sprawił, że mamy do czynienia z sytuacją, w której to najemcy dyktują warunki na rynku. Od kilku lat największym motorem rozwoju powierzchni biurowej w Polsce jest sektor nowoczesnych usług dla biznesu. Tego typu firmy zajmują już 1,5 miliona powierzchni kwadratowej biur w Polsce.

Zmiana sytuacji na rynku i dominacja najemców sprawiła, że oprócz podstawowych cech, takich jak lokalizacja, transport, koszt najmu czy jakość, najemcy coraz częściej starają się jak najlepiej dopasowa ćswoje siedziby do potrzeb pracowników. Według badań CBRE, dla 67% firm, podczas wyboru i aranżacji biur najważniejszym czynnikiem stała się możliwość przyciągnięcia największych talentów na rynku i zaoferowania atrakcyjnego miejsca pracy.

Inne badanie przeprowadzone przez JLL i Skanska wśród pracowników sektora nowoczesnych usług dla biznesu pokazują, że pracownikom najbardziej zależy na komforcie (90%) i wydajnej klimatyzacji (81%). Aż 78% badanych uznało, że ważna jest dla nich możliwość odseparowania się w pokojach do pracy cichej. Jest to przydatne przede wszystkim podczas wykonywania zadań wymagających skupienia czy rozmów telefonicznych, które należą do stałych obowiązków 63% badanych.

– Młodzi ludzie coraz częściej doceniają elastyczny podział biura na strefy: relaksu, spotkań czy kreatywną, dzięki czemu mogą w pełni wykorzystać swoje talenty i czuć się komfortowo, niezależnie od tego, czy realizują zadania indywidualne, zespołowe czy wymagające szczególnego skupienia”,  przyznaje Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków Skanska Property Poland.

Podkreśla, że najemcy oczekują dziś przestrzeni biurowej, skrojonej na miarę, idealnie dopasowanej do swoich potrzeb. Możliwość swobodnej aranżacja przestrzeni biurowej coraz częściej staje się czynnikiem decydującym o wyborze biura. Skanska stara się sprostać tym oczekiwaniom poprzez stworzenie specjalnej funkcji Regional Asset Coordinatora (RAC), który staje się łącznikiem między najemcą a deweloperem, również po podpisaniu umowy i procesie przeprowadzki.

Atrium 2 Skanski ma być biurowcem stworzonym  na potrzeby najemców.Na każdym z pięter budynku zaprojektowano sześć logii, na które będzie można wyjść w przerwie w pracy. W budynku znajdą się także biblioteka, restauracja, a także nowoczesna siłownia. Pracownicy będą mogli skorzystać też z nowoczesnych systemów obsługi, jak np. system concierge, który umożliwi np. odbiór biletów do kina bez potrzeby wychodzenia z biura. Dostępne na terenie całego obiektu Wi-Fi umożliwi pracę na świeżym powietrzu, w otoczeniu zieleni i małej architektury.

Podaż na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce  wzrasta szybciej niż popyt – wynika z raportu RICS „Nieruchomości komercyjne w Polsce w trzecim kwartale 2015”. Badanie nastrojów na rynku dało wynik umiarkowanie pesymistyczny.

Źródłem negatywnych nastrojów są zbyt wysokie, zdaniem ankietowanych, ceny nieruchomości komercyjnych oraz wciąż słabszy, mimo delikatnej poprawy, wzrost popytu ze strony najemców i inwestorów w porównaniu do wzrostu podaży powierzchni, prowadzący do zniżkowej presji na czynsze i wartość aktywów. Trend ten jest najbardziej widoczny w sektorze powierzchni biurowych.

Charakterystyka nastrojów na rynku najemców

• Wskaźnik nastrojów najemców przez cały miniony kwartał pozostał niezmieniony i osiągnął (-19), pozostając w negatywnym obszarze czternasty kwartał z rzędu.
• Popyt ze strony najemców znacznie wzrósł w sektorze magazynów i spadł marginalnie w odniesieniu do powierzchni biurowych i handlowych.
• Dostępność wolnej powierzchni wzrosła we wszystkich sektorach rynku podobnie jak wartość pakietów zachęt oferowanych przez właścicieli budynków, najsilniej w sektorze biurowym.
• Nadpodaż wolnej powierzchni nadal ciąży na oczekiwaniach odnośnie do czynszów, które pozostają negatywne zarówno dla obiektów biurowych jak i magazynowych i neutralne w odniesieniu do obiektów handlowych. Ten trend jest odzwierciedlony zarówno w trzy jak i dwunastomiesięcznym horyzoncie czasowym.

Rynek inwestorów

• Wskaźnik nastrojów inwestorów wzrósł do (+10) sygnalizując delikatny wzrost w zakresie poprawy warunków na rynku inwestycyjnym w trzecim kwartale.
• Popyt ze strony inwestorów wzrósł w znacznym tempie we wszystkich sektorach rynku, z zauważalnym silnym wzrostem liczby zapytań ze strony zagranicznych inwestorów.
• Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w każdym sektorze, choć tylko nieznacznie w segmencie magazynów.
• 48% respondentów zwraca uwagę na to, że nieruchomości komercyjne w Polsce są aktualnie do pewnego stopnia przecenione. Jest to prawdopodobnie odzwierciedlenie miękkich fundamentów rynku najemcy i panującego powszechnie przekonania o podniesionym poziomie wskaźnika pustostanów, szczególnie w sektorze biurowym.
• Poczucie, że rynek jest aktualnie drogi, ciąży na oczekiwaniach odnośnie do wartości aktywów. I tak w nadchodzących dwunastu miesiącach wzrost oczekiwany jest wyłącznie w odniesieniu do najlepszych nieruchomości magazynowych i handlowych.

– Zdecydowanie centrum Warszawy już od jakiegoś czasu notuje bardzo szybki przyrost biur  i co ciekawe, nadal nie brakuje budowanych i planowanych obiektów. Deweloperzy w trakcie realizacji projektów muszą z dużo większym zaangażowaniem zabiegać o potencjalnych najemców, więc pomimo, iż spadek czynszów ofertowych nie jest dramatyczny, to już znaczące obniżki obserwuje się na poziomie czynszów efektywnych.  Z drugiej strony, jak pokazuje badanie, inwestorzy nadal interesują się polskim rynkiem nieruchomości. Przyciąga ich jego stabilność oraz wciąż niższe ceny niż na rynkach Europy zachodniej, ale odstrasza zapewne brak wyboru projektów dostępnych do zakupu. Obawiam się, że inwestorzy mogą stracić cierpliwość i zaczną przenosić swoje zakupy do innych państw regionu CEE. Tam przy akceptacji nieco większego ryzyka mają szansę na szybkie przyrosty wartości, a jak pokazują wyniki badania, perspektywy dalszego rozwoju są dla tych rynków pozytywne – Marta Kamionowska, MRICS, członek zarządu RICS w Polsce, Dyrektor działu doradztwa finansowego w Deloitte Advisory Sp. z o.o.